samovolnaya_postroi_774_ka
.docxСамовольная постройка как недвижимое имущество.
Статье 222 ГК РФ
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Судебная практика также распространила действие положений ст. 222 ГК на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до такой реконструкции'.
Для признания здания, сооружения или строения самовольной постройкой достаточно наличия одного из перечисленных оснований:
под постройку не был предоставлен в установленном порядке земельный участок;
вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает строительства на нем такого рода объектов;
отсутствует разрешение на строительство, если оно необходимо в соответствии с действующим законодательством;
постройка осуществлена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил.
Решение о сносе самовольной постройки принимается судом, а в ряде случаев, перечисленных в п. 4 ст. 222 ГК, может быть принято и исполнено органами местного самоуправления с соблюдением порядка, установленного п. 4 ст. 222 ГК.
Для признания же права собственности на самовольную постройку требуется одновременное соблюдение целого ряда условий:
земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, должен принадлежать лицу, претендующему на приобретение права собственности, на одном из перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК титулов';
лицо, осуществившее постройку, имеет в отношении земельного участка права, допускающие строительство на нем данного объекта;
на день обращения в суд постройка соответствует установленным параметрам и обязательным требованиям;
сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Закон, таким образом, дает возможность не сносить постройку в случаях, когда факторы, делающие ее самовольной, устранимы.
Если лицо, создавшее самовольную постройку, и лицо, за которым признано право собственности на нее, не совпадают (например, постройку возвел арендатор, а право собственности по решению суда приобрел собственник участка), приобретатель возмещает расходы на постройку в размере, определенном судом.
В отношении объектов, построенных до 1 января 1995 г. (кроме индивидуальных жилых домов), в судебной практике выработана сле-дующая правовая позиция: такие объекты не могут быть признаны самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК, поскольку до этой даты она не действовала, а применявшийся ранее ГК РСФСР 1964 г. предусматривал в качестве самовольной постройки только построенные гражданами жилые дома (дачи) .
В соответствии п. 1 ст. 222 ГК РФ отсутствует указание на то, что самовольная постройка является недвижимым имуществом, она определяется как «здание, сооружение или другое строение». В связи с этим нельзя утверждать, что исчезли основания относить самовольную постройку к недвижимости. Так как самовольная постройка определяется теперь через понятия «здание» и «сооружение», которые в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ представляют собой конкретные разновидности недвижимых вещей, прочно связанных с землей.
Главный критерий отнесения объекта к недвижимости - физическую связь с землей, в качестве второго критерия указывают юридическую связь объекта с земельным участком.
Юридическая концепция выглядит следующим образом: если объект возведен на отведенном для целей создания недвижимости участке с получением необходимых разрешений и имеет разрешение на ввод в эксплуатацию, то это объект недвижимости, который может быть учтен в качестве такового; если же какой-либо из указанных элементов отсутствует, то признавать объект недвижимостью нельзя.
Концепция правомерности создания как признака недвижимой вещи, тесно связанная с понятием самовольной постройки, перестает работать там, где кончается сфера действия последнего. Это относится, например, к объектам, возведенным до начала действия первой части ГК РФ. ВС РФ указал в связи с этим, что понятие «самовольная постройка» введено ст. 222 ГК РФ, которая применяется с 1 января 1995 г., и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (ст. 1, 5 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N° 52-Ф3 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), оснований применять к правоотношениям сторон положения ст. 222 ГК РФ не имеется.
Это разъяснение означает, что объекты, созданные с нарушением закона до 1995 г., должны рассматриваться как объекты недвижимости, независимо от нарушения закона при их создании? Вполне логичным здесь будет вывод о том, что, если предлагаемый концепцией признак недвижимости не работает во всех случаях, то этот признак определен неправильно.
Возможность или невозможность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не влияет на признание объекта вещью (недвижимой вещью). Основной признак вещи — возможность в принципе при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т. е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи.
Самовольная постройка могут быть отнесены к объектам недвижимости, поскольку они обладают необходимыми объективными признаками, а право собственности на них при в определенных условиях может быть приобретено. Для самовольной постройки таким условием будет реализация правовых механизмов, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
С учетом действующей формулировки определения недвижи-мой вещи законодатель исходит из того, что критерием отнесения рукотворного объекта к недвижимому выступают его физические признаки, характеризующие его прочную связь с землей. На это специально обращает внимание и ВС РФ, отмечая, что вещь яв-ляется недвижимой в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) (п. 38 постановления от 23 июня 2015 г. Nº 25).
Включение в характеристику прочности связи с землей оценки правовых отношений, связанных с созданием объекта и его правовым режимом (законность создания, государственная регистрация прав, самостоятельность в обороте, период предполагаемого суще-ствования объекта), представляет собой расширительное толкование закона вопреки его действительному содержанию. Это толкование делает признаки недвижимости неконкретными и создает возможность для их произвольного применения в правоприменительной и судебной практике. Все, что не относится к физическим свойствам объекта, характеризующим его связь с землей, не должно выступать позитивным или негативным признаком недвижимости. На этом основании юридическая концепция недвижимости должна быть признана несостоятельной и правил».
Главный критерий отнесения объекта к недвижимости - физическую связь с землей, в качестве второго критерия указывали юридическую связь объекта с земельным участком, ссылаясь при этом на нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ), которая связывает с законностью создания объектов их возможность «стать объектами права собственности и иных гражданских прав».
В последней редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ отсутствует указание на то, что самовольная постройка является недвижимым имуществом, она определяется как «здание, сооружение или другое строение». Но можно ли в связи с этим утверждать, что исчезли основания относить самовольную постройку к недвижимости? Автор считает, что нет. Самовольная постройка определяется теперь через понятия «здание» и «сооружение», которые в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ представляют собой конкретные разновидности недвижимых вещей, прочно связанных с землей.
Схематично рассматриваемая разновидность юридической концепции выглядит следующим образом: если объект возведен на отведенном для целей создания недвижимости участке с получением необходимых разрешений и имеет разрешение на ввод в эксплуа-тацию, то это объект недвижимости, который может быть учтен в качестве такового; если же какой-либо из указанных элементов отсутствует, то признавать объект недвижимостью нельзя. Последо-вательное применение этой концепции с необходимостью приводит к выводу о том, что построенная с соблюдением всех правил собачья будка будет объектом недвижимости, а возведенное без соблюдения указанных условий многоэтажное здание недвижимостью признано не будет.
Концепция правомерности создания как признака недвижимой вещи, тесно связанная с понятием самовольной постройки, перестает работать там, где кончается сфера действия последнего. Это относится, например, к объектам, возведенным до начала действия первой части ГК РФ. ВС РФ указал в связи с этим, что понятие «са-мовольная постройка» введено ст. 222 ГК РФ, которая применяется с 1 января 1995 г., и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (ст. 1, 5 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N° 52-Ф3 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), оснований применять к правоотношениям сторон положения ст. 222 ГК РФ не имеется!.
Это разъяснение означает, что объекты, созданные с нарушением закона до 1995 г., должны рассматриваться как объекты недвижи-мости, независимо от нарушения закона при их создании?. Вполне логичным здесь будет вывод о том, что, если предлагаемый концеп-цией признак недвижимости не работает во всех случаях, то этот признак определен неправильно.
Основой критикуемого подхода к понятию недвижимого имущества является то, что объект, созданный с нарушениями, хотя и не отличается от аналогичных объектов недвижимости по физическими свойствам, но тем не менее не «может стать объектом права собственности и других гражданских прав». Логика такого подхода в целом понятна. Закон относит вещи (в том числе и недвижимые) к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Объект же гражданского права — это то, на что могут быть установлены гражданские права. Если такие права на рассматриваемый предмет не могут быть установлены по тем или иным причинам, то этот предмет не явля-ется объектом гражданского права. Продолжая логическую цепь, следует признать, что всякий предмет, обладающий объективными признаками недвижимого имущества, если на него не может быть установлено право собственности, не будет не только недвижимой вещью, но и вещью вообще.
При внешней неопровержимости приведенного рассуждения оно подлежит тщательному анализу, как для выяснения верности исходных посылок, так и с точки зрения того, к чему оно может привести при его практической реализации.
Против понимания вещи как объекта, включенного в гражданский оборот, убедительно выступили К. И. Скловский и В. С. Кост-ко. Они утверждают, что «вещь — исключительно создание че-ловека, которое противостоит природе. Вещь является товаром только в каких-то отдельных случаях, быть товаром - это ее слу-чайное качество <... >. Основное качество вещи — быть объектом владения»!. Разумеется, здесь не может не возникнуть вопрос о том, как соотносится приведенное абсолютно верное утверждение с вы-сказыванием К. И. Скловского о недопустимости признания само-вольной постройки недвижимой вещью.
Возникает вопрос о том, что же представляет собой «предмет», если он физически существует, но не является вещью в смысле гражданского права в силу того, что в настоящий момент на него не может быть установлено право собственности? В какой момент он становится вещью (недвижимой вещью)? В тот ли момент, когда кто-то (кто?) установил возможность для этого «предмета» стать объектом права собственности? Или, может быть, «предмет» стано-вится вещью (недвижимой вещью) в тот момент, когда это право уже возникло и официально подтверждено? Авторы Концепции 2003 г. практически так и отвечают на этот вопрос, утверждая, что «недвижимой вещью, в смысле гражданского права, может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут (должны) быть зарегистрированы в ЕГРП».
В данном выводе обращает на себя внимание не только нечет-кость такого критерия, как «могут (должны)», но и использованный термин «недвижимая вещь в смысле гражданского права». Раз есть«недвижимая вещь в смысле гражданского права», значит должны существовать недвижимые вещи в другом смысле. Однако с таким делением недвижимых вещей невозможно согласиться. Дело в том, что понятие «недвижимое имущество», «недвижимость» принад-лежит только гражданскому праву. Если бы понятие недвижимо-го имущества существовало бы в какой-либо иной отрасли права; то можно было бы проводить такие различия. Но гражданское законодательство единственное дает определение недвижимости, что делает лишенным смысла выражение «недвижимая вещь в смысле гражданского права». Именно с точки зрения права не может существовать недвижимость в «техническом» или «обыденном» смысле!
Поэтому открытым с точки зрения права остается вопрос, что же представляет собой предмет, отвечающий признакам не движимого имущества, до установления возможности приобретения на него права собственности или до регистрации такого права.
Правда, В. В. Чубаров считает, что ответ «достаточно прост», и такой предмет представляет собой «совокупность движимых вещей, которая по своим физическим свойствам, возможно, напоминала - недвижимую вещь»?. Между тем согласиться с таким «простым» решением очень сложно хотя бы потому, что, войдя в состав того, что «напоминает недвижимую вещь», движимые веши (строительные материалы) уже утратили свое прежнее качество, причем произошло это не в силу признания вещи недвижимой, а фактически. Поэтому к моменту создания объекта невозможно говорить о суще-ствовании движимых вещей, из которых он состоит?. Рассмотрение недвижимой вещи до регистрации в качестве составной части зе-мельного участка анализировалось ранее в этом параграфе.
Концепция законности создания отличается очень большой жи-вучестью, как в доктрине, так и в судебной практике. В постановлении от 23 июня 2015 г. Nº 25 Верховному Суду РФ не удалось избежать упоминания правомерности создания объекта: «правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимо-сти, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится». В том же п. 38 гово-рится, что правомерность создания должна характеризовать объектнезавершенного строительства. Видимо, в связи с этим в определениях ВС РФ по конкретным делам продолжают встречаться указания на то, что «для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимо-сти, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных нор
Рукотворный объект недвижимости, расположенный на земель-ном участке, - это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками (здание, сооружение, объект незавершенного строительства). Он существует как физически, так и юридически, независимо от тех отношений, которые возникали раньше или существуют сейчас по поводу этого объекта.
Возможность или невозможность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не влияет на признание объекта вещью (недвижимой вещью). Основной признак вещи — воз-можность в принципе при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т. е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи.
Такой подход обусловлен, в частности, взаимосвязью предмета правоотношения собственности (иного права на вещь) и самого этого правоотношения. Предмет, как то благо, по поводу которого взаимодействуют стороны, всегда нечто внешнее к правоотно-щению, которое характеризуется взаимосвязью субъектов. Если нет предмета, правоотношение становится беспредметным, но отсутствие правоотношений по поводу предмета не делает его не-существующим. Все встает на свои места, если под возможностью быть объектом права собственности понимать не конкретную воз-можность приобретения конкретным лицом права собственности на данный предмет, а принципиальную возможность приобретения такого права кем бы то ни было. При таком подходе и самовольная постройка могут быть отнесены к объектам недвижимости, поскольку они обладают необходимыми объективными признаками, а право собственности на них при в определенных условиях может быть приобретено!. Для самовольной по-стройки таким условием будет реализация правовых механизмов, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ (признание права на самовольную ную постройку).
С учетом действующей формулировки определения недвижи-мой вещи законодатель исходит из того, что критерием отнесения рукотворного объекта к недвижимому выступают его физические признаки, характеризующие его прочную связь с землей. На это специально обращает внимание и ВС РФ, отмечая, что вещь яв-ляется недвижимой в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) (п. 38 постановления от 23 июня 2015 г. Nº 25).
Включение в характеристику прочности связи с землей оценки правовых отношений, связанных с созданием объекта и его правовым режимом (законность создания, государственная регистрация прав, самостоятельность в обороте, период предполагаемого суще-ствования объекта), представляет собой расширительное толкование закона вопреки его действительному содержанию. Это толкование делает признаки недвижимости неконкретными и создает возможность для их произвольного применения в правопримени-тельной и судебной практике. Все, что не относится к физическим свойствам объекта, характеризующим его связь с землей, не должно выступать позитивным или негативным признаком недвижимости.
На этом основании юридическая концепция недвижимости должна быть признана несостоятельной м и правил»1.