1. Недвижимость в римском праве. Развитие понятия недвижимости в Средние века

Римскому праву было известно деление вещей на движимые (res mobiles) и недвижимые (immobiles), которые не допускают перемены места без вреда для их субстанции.

К движимым вещам относились, в частности, рабы, различные животные, предметы домашней обстановки и т. п.

К недвижимым вещам римские юристы относили землю (solum) и всякую ограниченную ее часть (fundus, praedium), а также недра.

В понимании римских юристов, если движимая вещь прочно соединяется с землей, то ее собственником становится тот, кому принадлежит земля согласно правилу superficies solo cedit, что означает «построенное на земельном участке следует за участком». Исходя из этого правила, землевладелец признавался собственником дома, находящегося на его земельном участке, даже если он был построен из материалов, ему не принадлежащих. Деревья и другие растения, в частности зерновые, также считались собственностью землевладельца.

Римское право также устанавливало различный правовой режим земельных участков в зависимости от их хозяйственного назначения. «различались городские участки, застроенные для городских жилищ, городских ремесленных и промышленных заведений, и сельскохозяйственные участки: поля, луга, леса, деревенские жилища и склады»

Развитие представлений о недвижимом имуществе в Средние века в Европе неразрывно связано с возникновением и развитием феодализма.

Большая часть принадлежащей феодалу земли передавалась им в виде наделов в постоянное пользование крестьянам, которые вели на этой земле свое хозяйство и за это несли в пользу феодала различные повинности — феодальную ренту.

Первой формой феодальной земельной собственности, возникшей на ранней стадии развития феодализма в Западной Европе, был аллод. Под ним понималась свободно отчуждаемая индивидуально-семейная земельная собственность

=> бенефиций. Он давался пожизненно под условием несения его владельцем определенной вассальной службы (как правило, военной) в пользу того феодального сеньора (господина), который этот бенефиций дал.

=> феод (или лену). Феод представлял собой наследственное владение землей, возлагавшее на его обладателя (феодала) обязанность нести военную службу и выполнять другие вассальные обязанности по отношению к сеньору, наделившему его этим феодом

2. Понятие недвижимости в дореволюционной России

В России сам термин «недвижимое имущество» появился только в XVIII в. в период правления Петра Первого.

Но было и до ПЕТРА ст. 100 Пространной редакции РП, согласно которой при наследовании в отсутствие завещания родительский дом со всеми связанными с ним хозяйственными помещениями закрепляется за младшим сыном.

В 1497 г. Принимается Великокняжеский судебник Ивана Третьего. В ст. 63 предусматривался срок давности по земельным искам, служивший также основой для закрепления прав на земельные участки, т. е. выполнял также и функцию срока приобретательной давности.

Сложились две основные формы землевладения — вотчина и поместье.(Соборном Уложении 1649 г.) Вотчина представляла собой наследственное владение землей и была известна с глубокой древности. Они делились на несколько видов. По субъекту владения выделялись дворцовые, государственные, церковные, частновладельческие.

Поместье, в отличие от вотчины, представляло собой условное владение землей. Оно жаловалось князем (государем) из его земель лицам, служащим при его дворе (дворянам), при условии несения ими службы.

«Указ о единонаследии». ПЕТРА: В ст. I указа единым понятием недвижимых вещей охватывались родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, а также дворы и лавки. Смысл данного правила объяснялся в преамбуле этого указа тем, что если недвижимое имущество будет переходить всегда одному сыну, а прочим только движимое

ЕКАТЕРИНА

Одновременно с Жалованной грамотой дворянству(закрепляется право дворян, являвшихся первым приобретателем имения, свободно им распоряжаться. ) была издана Жалованная грамота городам³³. Статья 4 Грамоты гарантировала защиту права собственности горожан на движимое и недвижимое имущество. В соответствии со ст. 9 Грамоты, городскому магистрату предписывалось иметь специальную книгу с описанием «домов, строений, мест и земель городских» под номерами.

НИКОЛАЙ 1

В 1848 г. крепостным крестьянам было предоставлено право приобретать в собственность недвижимое имущество. Однако приобретать и отчуждать такую недвижимость крепостные могли «не иначе как с согласия своих помещиков.

Крестьянская реформа 1861 г. привела не только к освобождению крестьян от крепостной зависимости, но и рамках этой реформы было издано «Положение о выкупе крестьянами, вышедшими из крепостной зависимости, их усадебной оседлости и о содействии правительства к приобретению сими крестьянами в собственность полевых угодий»³⁶.

Несмотря на активное использование термина «недвижимое имущество» в дореволюционном российском законодательстве, легального определения данного понятия и указания на критерии отнесения имущества к недвижимому оно не содержало. (ТОЛЬКО ПЕРЕЧИСЛЯЛОСЬ)

После Октябрьской революции 1917 г. советская власть, исходя из своих идеологических установок, начинает постепенный процесс выведения недвижимого имущества из оборота.