зачет недвижимость МАГИСТРАТУРА 2025

согласно которому, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Договор аренды зданий (сооружений) является возмездным, поэтому должен предусматривать условие об арендной плате. Существенным условием договора аренды здания (сооружения) является условие договора об арендной плате. Если в договоре не будет согласованного сторонами условия о размере арендной платы, то договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом согласно ст. 654 ГК РФ правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса, не применяются. В этом случае также не могут применяться и общие положения об аренде, которые содержит § 1 гл. 34 ГК РФ. В соответствии с общими положениями об аренде § 1 гл. 34 ГК РФ в случае, если в договоре не установлен размер арендной платы порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

Таким образом, законодатель придал существенно большее значение размеру арендной платы в договоре аренды здания по сравнению с арендой другого имущества (транспортных средств, прокат). Судебная практика также подтверждает положение о том, что условие договора о размере арендной платы признается существенным для договора аренды здания (сооружения).

Форма договора аренды здания или сооружения должна быть письменной, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) осуществляется путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости. С заявлением о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) может обратиться любая из сторон договора аренды.

44.​ Договор аренды предприятия.

Договор аренды предприятия — это один из видов договора аренды, который регулируется гражданским законодательством. По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование имущественный комплекс предприятия, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав имущественного комплекса входят земельные участки, здания, сооружения, оборудование, запасы сырья, материалы, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (например, товарные знаки, коммерческие обозначения) (стр. 71-72).

Особенности договора аренды предприятия:

- Предметом договора является имущественный комплекс, который включает как движимое, так и недвижимое имущество, а также права и обязательства, связанные с предприятием.

-Договор аренды предприятия является смешанным, так как включает элементы различных договоров: аренды, займа, цессии, перевода долга и коммерческой концессии (стр. 70).

-Арендатором могут выступать только субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность (коммерческие организации, индивидуальные предприниматели), так как предприятие используется исключительно для предпринимательских целей (стр. 76).

-Договор аренды предприятия заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он считается заключенным с момента такой регистрации (стр. 83).

-Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе и качестве переданного имущества (стр. 78).

-Арендатор имеет широкие полномочия по распоряжению имуществом предприятия, включая право продавать, обменивать, сдавать в субаренду материальные ценности, входящие в состав предприятия, при условии, что это не уменьшает стоимость предприятия и не нарушает условий договора (стр. 82).

45.​ Понятие и общая характеристика договора аренды земельного участка. Особенности аренды земельных участков в границах особои экономическои зоны. Права арендатора в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложнои информации о земельном участке.

Договор аренды земельного участка — это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдая требования законодательства (стр. 91).

Общая характеристика договора аренды земельного участка:

-Предметом договора является земельный участок или его часть, который должен быть индивидуализирован (иметь кадастровый номер и четко определенные границы) (стр. 94-95).

-Арендодателем может быть собственник земельного участка или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать землю в аренду (стр. 92).

-Арендатором может быть любое право- и дееспособное физическое или юридическое лицо, включая иностранных граждан и организации (стр. 92-93).

-Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (стр. 93).

-Арендная плата является существенным условием договора и определяется по соглашению сторон или в порядке, установленном законодательством для государственных и муниципальных земель (стр. 97).

Особенности аренды земельных участков в границах особой экономической зоны:

- В особых экономических зонах (ОЭЗ) аренда земельных участков регулируется специальными нормативными актами, которые могут предусматривать льготные условия для

арендаторов, такие как сниженные ставки арендной платы или упрощенный порядок заключения договоров.

- Арендаторы в ОЭЗ могут иметь дополнительные права и обязанности, связанные с использованием земельных участков для целей, предусмотренных законодательством об ОЭЗ (например, для реализации инвестиционных проектов).

Права арендатора в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации о земельном участке:

-Если арендодатель предоставил арендатору заведомо ложную информацию о земельном участке (например, о его границах, площади, целевом назначении или ограничениях), арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных таким обманом.

-Арендатор также может потребовать уменьшения арендной платы или компенсации затрат, понесенных в связи с использованием участка, который не соответствует заявленным характеристикам.

-В случае существенного нарушения условий договора со стороны арендодателя (например, предоставление недостоверной информации), арендатор может обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным и взыскании убытков (стр. 105-106).

46.​ Передача арендатором своих прав и обязанностеи по договору аренды земельного участка третьему лицу.

Опередаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Всоответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

47.​ Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственнои или муниципальнои собственности. Размер аренднои платы за земельныи участок, находящиися в государственнои или муниципальнои собственности.

Статья 39.8 Гражданского кодекса РФ регулирует особенности договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Она охватывает различные аспекты, связанные с условиями аренды, сроками и требованиями, касающимися использования этих земельных участков.

1.Общие условия: Договор аренды земельного участка должен соответствовать гражданскому законодательству и федеральным законам.

2.Работы по рекультивации: Для участков, предоставленных для использования недрами, необходимо предусматривать рекультивацию.

3.Особенности использования береговой полосы: В договорах аренды участков на берегах водоемов необходимо предусматривать свободный доступ граждан.

4.Обязанности арендатора при самовольных постройках: В случае наличия самовольных построек арендатор должен за свой счет снести или привести постройки в соответствие с установленными требованиями.

5.Сроки аренды: Сроки аренды зависят от вида использования земли:

-Для строительства — от 3 до 10 лет.

-Для линейных объектов — до 49 лет.

-Для индивидуального строительства — 20 лет.

-Для сельскохозяйственного использования — от 3 до 49 лет.

-Для сенокошения — до 5 лет.

6.Изъятие земли для государственных нужд: Если земля изымается для государственных нужд, договор аренды может быть продлен на срок, не превышающий оставшийся срок действия изначального договора.

7.Аренда после аукциона: Договор аренды, заключенный на аукционе, определяется с учетом сроков, необходимых для проектирования и строительства.

8.Примечания по публичным сервитутам: В случае установления публичного сервитута арендатор имеет право требовать продления срока аренды на период, когда использование земли невозможно.

9.Досрочное расторжение по требованию арендодателя: В договорах аренды участков, зарезервированных для государственных нужд, предусмотрена возможность досрочного расторжения через год после уведомления арендатора.

10.Изменения в договоре аренды: Внесение изменений в договор аренды возможно только при определенных условиях, таких как перераспределение участка или изменение размера арендной платы.

Статья 39.7 Гражданского кодекса РФ регулирует размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

1.Арендная плата определяется по основным принципам, установленным Правительством РФ.

2.Если договор аренды заключен через аукцион, то размер арендной платы или первого платежа определяется по результатам аукциона. Если на аукцион подана единственная заявка, арендная плата будет соответствовать начальной цене.

3.Для аренды земельных участков без торгов порядок определения арендной платы зависит от собственника:

-для федеральных участков — Правительство РФ;

-для региональных участков — органы государственной власти субъекта РФ;

-для муниципальных участков — органы местного самоуправления.

4.Арендная плата для участков, предназначенных для размещения объектов или пользования недрами, не должна превышать арендную плату для аналогичных земель в федеральной собственности.

5.В случае заключения договора аренды с определёнными категориями граждан или организаций, размер арендной платы не должен превышать размера земельного налога:

- для лиц, имеющих право на бесплатное предоставление земли без торгов, если участок зарезервирован для государственных нужд или ограничен в обороте;

-для лиц, участвующих в комплексном развитии территории жилой застройки.

6.Арендная плата для земель, на которых расположены объекты культурного наследия, приватизированные через конкурс, устанавливается в размере одного рубля в год на весь срок выполнения условий конкурса.

48.​Основные правовые позиции, содержащиеся в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил

Гражданского кодекса Россиискои Федерации о договоре аренды», касающиеся аренды недвижимости.

Таĸим образом, в ряде случаев арендодатель (уполномоченныи государственныи орган) вправе регулировать ставĸу аренднои платы. В этих случаях принято говорить о регулируемои аренднои плате.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. No 73 отмечается, что арендодатель по договору, ĸ ĸоторому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующии период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ).

Однаĸо в случае проведения торгов размер аренднои платы за переданное имущество определяется по результатам торгов. Следовательно, при проведении торгов размер аренднои платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым.

В целом исходя из п. 4 ст. 447 ГК РФ размер аренднои

платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер аренднои платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, ĸогда по результатам торгов определяется ставĸа арендных платежеи, уплачиваемых периодичесĸи (проводятся торги на повышение ставĸи аренднои платы), регулируемая арендная плата не применяется. Таĸои вывод содержится в п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. No 73 (в ред. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января2013 г. No 13).

Возможность части земельного участĸа быть объеĸтом арендных отношении в свое время была предметом многочисленных судебных споров, в результате ĸоторых сложилась обоснованная судебная правовая позиция, в том числе изложенная в постановлении Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. No 13 «О внесении дополнении в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Россиисĸои Федерации от 17 ноября 2011 г. No 73 «Об отдельных вопросах праĸтиĸи применения правил Граждансĸого ĸодеĸса Россиисĸои Федерации о договоре аренды»360, согласно ĸоторои договор аренды может быть заĸлючен в отношении части вещи, в том числе земельного участĸа, при условии ее индивидуализации.

49.​ Понятие и правовая природа договора участия в долевом строительстве. Стороны договора. Форма договора. Государственная регистрация договора и государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства. - Ч.6

50.​ Проектная декларация.

51.​ Существенные условия договора участия в долевом строительстве. Права и обязанности сторон.

52.​ Расторжение договора участия в долевом строительстве. Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору.

53.​ Уступка прав требовании по договору участия в долевом строительстве.

1) **Понятие и правовая природа договора участия в долевом строительстве. Стороны договора. Форма договора. Государственная регистрация договора и государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства.**

Договор участия в долевом строительстве определяется как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию (ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Застройщик — это юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, созданной в организационно-правовой форме хозяйственного общества, наименование которой содержит слова «специализированный застройщик». Участник долевого строительства — это граждане, а также юридические лица независимо от их вида и организационно-правовой формы (ч. 1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве).

Форма договора участия в долевом строительстве — письменная, путем составления одного документа, в том числе электронного, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Государственная регистрация договора осуществляется в порядке, установленном ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для регистрации договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, помимо перечня документов, обычно прилагаемых к заявлению для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком должны быть представлены добавочные документы, такие как разрешение на строительство, план создаваемого объекта недвижимости, проектная декларация и другие (ч. 3.1 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основании документов, подтверждающих факт его постройки (создания): это разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 11 ст. 48 Закона о государственной регистрации).

2) **Проектная декларация.**

Проектная декларация — это официальный документ, включающий в себя как информацию о проекте строительства, так и информацию о застройщике, и определяющий объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве). До заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства проектная декларация подлежит направлению в уполномоченный на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации для подготовки заключений о соответствии застройщика и проектной декларации указанным в законе требованиям (ч. 1 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).

3) **Существенные условия договора участия в долевом строительстве. Права и обязанности сторон.**

К числу существенных условий договора относятся:

-Предмет договора, который включает в себя действия застройщика, обеспечивающие создание (строительство и (или) реконструкцию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и действия по передаче каждому из участников долевого строительства объекта долевого строительства (ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

-Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который должен быть единым для участников долевого строительства (ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

-Цена договора, т. е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, а также сроки и порядок ее уплаты (ч. 1 и 3 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

-Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет (ч. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

-Условия привлечения денежных средств участников долевого строительства, такие как исполнение застройщиком обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Основные обязанности участника долевого строительства — принять объект долевого строительства и уплатить обусловленную цену (ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Основные обязанности застройщика — построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

4) **Расторжение договора участия в долевом строительстве. Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору.**

Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно по соглашению сторон, по решению суда или путем одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 450, 450.1, 452 ГК РФ). Участник долевого строительства вправе расторгнуть договор в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок (ч. 3 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору выражается в уплате неустойки (штрафа, пени) за отдельные нарушения. Участник долевого строительства несет ответственность за нарушение денежного обязательства об уплате в срок цены договора (ч. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). Застройщик несет ответственность за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 6, ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

5) **Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве.**

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (гл. 24). Подобная уступка возможна с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и только после уплаты цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве). Соглашение, на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства, подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве).