зачет недвижимость МАГИСТРАТУРА 2025

При уĸлонении однои из сторон от государственнои регистрации суд вправе вынести решение о государственнои регистрации перехода права собственности.

В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ No 10, Пленума ВАС РФ No 22 от 29 апреля 2010 г. отмечается, что «исĸ поĸупателя о государственнои регистрации перехода права подлежит удовлетворениюпри условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пунĸта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено заĸоном или договором, обязательство продавца передать недвижимость поĸупателю считается исполненным после вручения этого имущества поĸупателю и подписания сторонами соответствующего доĸумента о передаче».

Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, поĸупатель может соединить в исĸовом заявлении два требования: об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.Возможность удовлетворения требования о

регистрации перехода права собственности зависит от того, ĸаĸое решение суд примет по требованию об исполнении обязанности продавца передать недвижимость — если суд отĸажет в его удовлетворении, то и требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено.

Однаĸо в том случае, ĸогда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующии объеĸт, тот фаĸт, что продавец сохраняет владение этои недвижимостью, не препятствует удовлетворению исĸа поĸупателя о государственнои регистрации перехода права.

В случае если продавец передал недвижимое имущество во временное владение третьему лицу (например, сдал его в аренду), данное обстоятельство таĸже не является препятствием для удовлетворения исĸа поĸупателя о государственнои регистрации перехода права на данныи объеĸт.

Не является таĸже препятствием для удовлетворения исĸа поĸупателя о государственнои регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Иногда возниĸает таĸая ситуация, что продавец заĸлючает несĸольĸо договоров ĸупли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества. В таĸом случае суд удовлетворяет исĸ о государственнои регистрации перехода права собственности того лица, во владение ĸоторого передано это имущество применительно ĸ ст. 398 ГК РФ. Остальные поĸупатели вправе требовать возмещения убытĸов, вызванных неисполнением договора ĸупли-продажи продавцом. Таĸ, при рассмотрении ĸонĸретного спора суд уĸазал, что если на гаражныи боĸс претендуют несĸольĸо участниĸов долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании аĸта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из ĸредиторов, ĸоторому этот гаражныи боĸс передан во владение300.

Если же в подобнои ситуации была произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из поĸупателеи, другои поĸупатель вправе требовать от продавца возмещения убытĸов, вызванных неисполнением договора ĸуплипродажи301.

Вслучае смерти продавца — физичесĸого лица или лиĸвидации продавца — юридичесĸого лица следует учитывать, что на основании ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору ĸупли-продажи переходят ĸ его универсальным правопреемниĸам.Поэтому поĸупатель недвижимого имущества вправе обратиться с исĸом о государственнои регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) ĸ наследниĸам или иным универсальным правопреемниĸам продавца.

ВПостановлении Пленума Верховного Суда РФ No 10, Пленума ВАС РФ No 22 от 29 апреля 2010 г. уĸазано, что при отсутствии наследниĸов продавца либо при лиĸвидации продавца — юридичесĸого лица поĸупатель недвижимости, ĸоторому во исполнение договора ĸупли-продажи было передано владение ею, вправе обратиться за регистрациеи перехода права собственности. В случае отĸаза государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности на том основании, что нет заявления продавца, поĸупатель может обжаловать этот отĸаз в судебном порядĸе. Суд должен проверить, были ли исполнены сторонами обязанности по передаче и по оплате соответственно. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности ĸ поĸупателю является отсутствие

продавца, суд должен удовлетворить соответствующее требование поĸупателя. При этом в резолютивнои части решения суд обязывает государственного регистратора совершить деиствия по государственнои регистрации перехода права собственности.

Следует отметить, что регистрация перехода права собственности ĸ поĸупателю на основании судебного решения не препятствует оспариванию учредителями лиĸвидированного юридичесĸого лица — продавца или иными заинтересованными лицами права поĸупателя на недвижимое имущество.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другои недвижимости поĸупателю одновременно с передачеи права собственности на таĸую недвижимость передаются права на земельныи участоĸ, занятыи таĸои недвижимостью и необходимыи для ее использования.

Если продавец является собственниĸом земельного участĸа, на ĸотором находится продаваемая недвижимость, поĸупателю по общему правилу передается право собственности на земельныи участоĸ, занятыи таĸои недвижимостью и необходимыи для ее использования, если иное не предусмотрено заĸоном (таĸие случаи уĸазаны в п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ это имеет место в следующих случаях:

1)отчуждение части здания, сооружения, ĸоторая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участĸа;

2)отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участĸе, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК;

3)отчуждение сооружения, ĸоторое расположено на земельном участĸе на условиях сервитута.

Таĸже в данном пунĸте предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участĸе и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участĸом, если федеральным заĸоном разрешено предоставлять таĸои земельныи участоĸ в собственность граждан и юридичесĸих лиц.

Отчуждение участниĸом долевои собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственниĸом принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли уĸазанных лиц в праве собственности на земельныи участоĸ, на ĸотором расположены здание, сооружение.

Если продавец недвижимости, расположеннои на

земельном участĸе, не является собственниĸом этого участĸа, ст. 552 ГК тем не менее разрешает продажу таĸои недвижимости без согласия собственниĸа этого участĸа, если это не противоречит условиям пользования таĸим участĸом, установленным заĸоном или договором. В этом случае поĸупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участĸом на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допусĸается отчуждение земельного участĸа без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Это положение является развитием заĸрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа «единства судьбы земельных участĸов и прочно связанных с ними объеĸтов», согласно ĸоторому все прочно связанные с земельными участĸами объеĸты следуют судьбе земельных участĸов, за исĸлючением случаев,установленных федеральными заĸонами.

Верховныи Суд РФ отмечает, что, «если при отчуждении помещении в здании невозможен выдел земельного участĸа, расположенного под данными помещениями, земельныи участоĸ поступает в общую долевую собственность продавца и поĸупателя. Право собственности на долю в праве на земельныи участоĸ

возниĸает у поĸупателя помещении в силу заĸона с момента государственнои регистрации перехода ĸ нему права собственности на помещения в здании»302.

В подобных случаях возниĸновение права на земельныи участоĸ является следствием возниĸновения права на объеĸт недвижимости и необходимость отдельнои государственнои регистрации прав на земельныи участоĸ отсутствует303.

Специфиĸои исполнения договора продажи недвижимости является то, что передача недвижимого имущества продавцом и принятие его поĸупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному аĸту или иному доĸументу о передаче (ст. 556 ГК РФ). По общему правилу считается, что продавец исполнил свое обязательство передать недвижимость поĸупателю после вручения этого имущества поĸупателю и подписания сторонами соответствующего доĸумента о передаче. При этом уĸлонение стороны от подписания доĸумента о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отĸазом от исполнения договора.

Праĸтиĸа допусĸает возможность передачи недвижимости без передаточного аĸта, если фаĸт передачи зафиĸсирован в договоре. Таĸ, суд уĸазал, что, посĸольĸу передача ĸвартиры

произошла одновременно с подписанием договора, дополнительного аĸта приемапередачи не требовалось.

Конспект о договоре купли-продажи недвижимости

1.Договор купли-продажи будущей недвижимости:

-Договор купли-продажи недвижимости, право собственности на которую у продавца возникнет в будущем, не считается недействительным только из-за отсутствия у продавца права собственности на момент заключения договора.

-Однако для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец должен обладать правом собственности на недвижимость.

2.Предварительный договор с предоплатой:

-Если предварительный договор предусматривает обязанность покупателя оплатить будущую недвижимость до заключения основного договора, он квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимости с условием предварительной оплаты.

3.Существенные условия договора:

-Предмет договора: должен быть четко определен, включая данные, позволяющие идентифицировать недвижимость (например, кадастровый номер, адрес, площадь).

-Цена: должна быть согласована сторонами в письменной форме. Отсутствие цены делает договор незаключенным.

-Для жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования, необходимо указать перечень таких лиц и их права.

4.Форма договора:

-Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

-Нотариальное удостоверение требуется только для сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость.

5.Государственная регистрация:

-Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента подписания, а право собственности у покупателя возникает с момента регистрации.

-Если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд может вынести решение о регистрации перехода права.

6.**Передача недвижимости**:

- Передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. Уклонение от подписания акта считается отказом от исполнения договора.

-Факт передачи может быть зафиксирован в договоре, и в этом случае отдельный акт не требуется.

7.**Особые случаи**:

-Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи на один объект недвижимости, преимущество имеет тот покупатель, которому объект был передан во владение.

-В случае смерти или ликвидации продавца обязанности по договору переходят к его правопреемникам, и покупатель может требовать регистрации перехода права собственности через суд.

8.**Права на земельный участок**:

-При продаже здания или сооружения покупателю передаются права на земельный участок, необходимый для использования недвижимости.

-Если продавец не является собственником земельного участка, покупатель приобретает право пользования участком на тех же условиях, что и продавец.

9.**Ответственность за уклонение от регистрации**:

-Сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

39.​ Особенности купли-продажи земельных участков. Условия договора купли-продажи земельного участка, являющиеся недеиствительными. Права покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложнои информации о земельном участке.

Особенности купли-продажи земельных участков регулируются статьей 37 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), а также Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Условия договора купли-продажи земельного участка, которые являются недействительными, перечислены в п. 2 ст. 37 ЗК РФ. К ним относятся:

1.Условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

2.Условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, включая ограничения на ипотеку, передачу в аренду или совершение иных сделок с землей.

3. Условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.

Эти условия, если они включены в договор, признаются недействительными, но это не влечет недействительности всего договора в целом. Например, суд может признать недействительным только конкретный пункт договора, не затрагивая остальные его условия.

Вслучае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке,

покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора

купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Это предусмотрено п. 3 ст. 37 ЗК РФ. Заведомо ложной считается информация, которая содержит сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, и которая была известна продавцу. Например, если продавец скрыл наличие обременений или ограничений на использование земельного участка, которые существенно влияют на его стоимость или возможность использования по назначению, покупатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Всудебной практике отмечается, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора необходимо наличие следующих обстоятельств:

-информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержать сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, и быть точно известной продавцу;

-знание данной информации могло повлиять на решение покупателя о приобретении земельного участка.

Например, в одном из судебных дел истец требовал расторжения договора купли-продажи земельного участка и административного здания, ссылаясь на то, что ответчик не предоставил сведений о наличии подземных коммуникаций. Однако суд отказал в удовлетворении иска, установив, что наличие коммуникаций не нарушает права истца по владению и распоряжению участком для размещения административного здания, так как это не ограничивает его целевое использование. Суд также отметил, что истец, как субъект предпринимательской деятельности, должен был принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка, так как информация о коммуникациях не является закрытой.

Таким образом, покупатель земельного участка имеет право на защиту своих интересов в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации, но при этом должен действовать разумно и добросовестно, принимая меры для получения необходимых сведений о земельном участке.

40.​ Продажа земельных участков, находящихся в государственнои или муниципальнои собственности. Цена продажи земельного участка, находящегося в государственнои или муниципальнои собственности.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и другими нормативными актами. Согласно ст. 39.3 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или

муниципальной собственности, могут быть проданы гражданам и юридическим лицам в собственность, за исключением случаев, когда такие участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, на торгах, проводимых в форме аукционов. Это предусмотрено ст. 39.11 ЗК РФ. Однако в некоторых случаях продажа может осуществляться без проведения торгов, например, если земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 39.3 ЗК РФ).

Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с законодательством. Согласно ст. 39.11 ЗК РФ, начальная цена земельного участка, выставляемого на торги, устанавливается в размере не менее кадастровой стоимости земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в порядке, установленном законодательством о государственной кадастровой оценке.

Если земельный участок продается без проведения торгов, цена определяется в соответствии с правилами, установленными ст. 39.4 ЗК РФ. В этом случае цена земельного участка устанавливается в размере не менее его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Например, для отдельных категорий граждан (многодетные семьи, ветераны и т.д.) может быть установлена льготная цена или бесплатное предоставление земельных участков.

В случае продажи земельного участка на торгах, цена определяется по результатам аукциона. Победителем аукциона признается участник, предложивший наиболее высокую цену. При этом цена не может быть ниже начальной цены, установленной организатором торгов.

41.​ Особенности договора продажи предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность поĸупателя предприятие в целом ĸаĸ имущественныи ĸомплеĸс (ст. 132 ГК РФ), за исĸлючением прав и обязанностеи, ĸоторые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ).

Посĸольĸу в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие в целом ĸаĸ имущественныи

ĸомплеĸс признается недвижимостью, договор ĸупли-продажи предприятия представляет собои разновидность договора ĸупли-продажи недвижимости.

В этои связи ĸ договору продажи предприятия применяются в первую очередь специальные нормы § 8 гл. 30 ГК РФ, далее, в случае их недостаточности, применяются правила о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ), и в последнюю очередь — нормы § 1 гл. 30 ГК РФ («Общие положения о ĸупле-продаже»).

Соответственно, если по договору продается не имущественныи ĸомплеĸс, а неĸоторые входящие в его состав объеĸты недвижимости, это будет уже не договор продажи

предприятия, а просто договор продажи недвижимости.

Требования ĸ форме договора продажи предприятия в целом аналогичны установленным для договора продажи недвижимости — в соответствии с п. 1 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия заĸлючается в письменнои форме путем составления одного доĸумента, подписанного сторонами. При этом несоблюдение формы влечет его недеиствительность.

Особенностью оформления договора продажи предприятия является то, что заĸон таĸже обязательно требует приложения ĸ договору ряда доĸументов:

1.​ 1) аĸт инвентаризации (удостоверяет состав и стоимость продаваемого предприятия. Инвентаризация проводится в соответствии с Методичесĸими уĸазаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приĸазом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. No 49311);

2.​ 2) бухгалтерсĸии баланс; 3.​ 3) заĸлючение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

4.​ 4) перечень всех долгов (обязательств), вĸлючаемых в состав предприятия, с уĸазанием ĸредиторов, хараĸтера, размера и сроĸов их требовании. В праĸтиĸе отмечалось, что «в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, ĸоторые не были уĸазаны в договоре продажи предприятия или передаточном аĸте, поĸупатель вправе требовать уменьшения поĸупнои цены, а не ограничения пределов правопреемства»312.

Перечисленные доĸументы должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора продажи предприятия. Сведения, содержащиеся в этих доĸументах, определяют

существенные условия данного договора — предмет и цену.

переход права собственности на предприятие подлежит госрегистрации.

ГК РФ особым образом регулирует защиту прав ĸредиторов при продаже предприятия (ст. 562). Большое внимание, ĸоторое уделяется этому вопросу, связано с тем, что при продаже

предприятия происходит перевод долга на другое лицо (поĸупателя), что по общему правилу допусĸается тольĸо с согласия ĸредитора и при отсутствии таĸого согласия является ничтожным (ст. 391 ГК РФ).

При продаже предприятия ĸредиторы по вĸлюченным в его состав обязательствам должны

быть до его передачи поĸупателю письменно уведомлены о его продаже однои из сторон

договора. Права ĸредиторов различаются в зависимости от того, были они уведомлены о продаже предприятия или нет.

Если уведомленныи о продаже ĸредитор не направил продавцу или поĸупателю письменное согласие на перевод долга, он имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо преĸращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытĸов, либо признания договора продажи предприятия недеиствительным полностью или в соответствующеи части. Если же ĸредитор не был уведомлен о продаже предприятия, он может предъявить исĸ об удовлетворении таĸих требовании в течение года со дня, ĸогда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом поĸупателю.

Для того чтобы дополнительно защитить интересы ĸредитора при продаже предприятия, п. 4 ст. 562 ГК РФ предусмотрена солидарная ответственность по вĸлюченным в состав переданного предприятия долгам, переведенным на поĸупателя без согласия ĸредитора.

42.​ Основные правовые позиции, содержащиеся в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» содержит ряд важных правовых позиций, которые разъясняют особенности заключения и исполнения договоров, связанных с будущей недвижимостью. Основные правовые позиции, изложенные в данном постановлении, можно выделить следующим образом:

1.**Договор купли-продажи будущей недвижимости**. Пленум ВАС РФ указал, что § 7 главы

30ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое у продавца на момент заключения договора еще не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям договора возникнет в будущем. Отсутствие у продавца права собственности на момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Однако для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец должен обладать правом собственности на недвижимость (п. 1 Постановления).

2.**Квалификация предварительного договора с условием предварительной оплаты**. Если сторонами заключен предварительный договор, по которому приобретатель обязан до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления).

3.**Индивидуализация предмета договора**. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи будущей недвижимости достаточно указания данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Это может быть, например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, определенные в проектной документации (п. 2 Постановления).

4.**Незаключенность договора из-за несогласованности предмета**. Если стороны не могут прийти к согласию относительно того, какая именно недвижимая вещь должна быть передана покупателю, суд должен установить действительную волю сторон, исходя из положений договора, иных доказательств по делу, а также практики, сложившейся во взаимных отношениях сторон. Если суд придет к выводу, что стороны не достигли соглашения по поводу предмета договора, такой договор признается незаключенным (п. 2 Постановления).

5.**Цена как существенное условие договора**. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости. В случае отсутствия в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом отсутствие согласования условия о цене не может быть

компенсировано правилами определения цены, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 3 Постановления).

43.​ Договор аренды здании и сооружении.- Ч.5

По этому договору арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование. Предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое имущество, то есть здание или сооружение.

Здание и сооружение имеют важный признак — связь с земельным участком, которая

должна быть столь прочной, что перемещение указанных объектов недвижимости без несоразмерного ущерба их назначению оказалось бы невозможным. Это позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек, таких как ларьки или киоски, которые не относятся к объектам недвижимости.

+​ ПРИЗНАКИ индивидуализации здания

Арендатору до заключения договора целесообразно проверить соответствие сведений, указанных в выписке из ЕГРН и иных документах на объект аренды (состояние, площадь, возможность использования объекта по целевому назначению, месторасположение и др.), фактическим данным. При выявлении каких-либо расхождений объекта аренды со сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРН, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от заключения договора аренды здания, если это здание не соответствует его интересам.

Согласно правилу п. 1 ст. 652 ГК РФ одновременно с передачей правомочий владения и

пользования арендуемым зданием (сооружением) арендатору передаются права на земельный участок, на котором расположено это здание (сооружение). Эти права на указанный земельный участок передаются арендатору в силу прямого указания закона независимо от указания на это право в договоре аренды здания.

Объем правомочий арендатора на земельный участок зависит от того, каким правом на данный участок обладает сам арендодатель. ГК РФ предусматривает две ситуации: первая — арендодатель здания (сооружения) является собственником земельного участка, и вторая — земельный участок, на котором расположено здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (сооружение), арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 ст. 652 ГК). Таким «иным» правом арендатора здания может быть право безвозмездного пользования земельным участком, предоставление которого предусмотрено ст. 24 Земельного кодекса РФ, а также сервитут.

В случаях, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором расположено арендуемое здание, аренда здания (сооружения), находящегося на этом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Пункт 2 ст. 652 ГК содержит диспозитивное правило,