51. Сдача жилого помещения в поднаем в договорах социального и коммерческого найма жилого помещения

Поднаем в договорах социального и коммерческого найма различается по ряду критериев.

1. В договоре социального найма передача жилого помещения в поднаем возможна только с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи (нанимателя), при условии соблюдения обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного человека не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. (ч. 1 ст. 76 ЖК)

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. (ч. 2 ст. 76 ЖК)

В договоре коммерческого найма необходимо согласие только наймодателя, при условии соблюдения обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного человека не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

2. В договоре социального найма передается часть жилого помещения (только в случае временного выезда нанимателя и членов его семьи – все жилое помещение).

В договоре коммерческого найма передается часть или все помещение (временного выезда не требуется).

3. В договоре социального найма срок поднайма определяется сторонами договора поднайма такого жилого помещения (если срок не определен, договор считается заключенным на 1 год; сам договор социального найма заключается на неопределенный срок – договор поднайма не может заключаться на неопределенный срок).

В договоре коммерческого найма срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма (в пределах этого срока он может заключаться на любой срок).

Оба договора заключаются при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, а прекращаются при досрочном прекращении договора найма жилого помещения.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

В отличие от договора социального найма, законом не установлена типовая форма для договора поднайма, требуется лишь передать экземпляр соответствующего договора наймодателю. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

52. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя: основания, порядок

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае (ч. 4 ст. 83 ЖК):

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Указанные основания расторжения договора социального найма различаются по правовым последствиям.

В случае невнесения платы – санкцией служит выселение в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру, установленному для вселения граждан в общежитие.

При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, бесхозяйственном обращении с жилым помещением, допускающем его разрушение, наймодатель должен предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить указанные нарушения. Если граждане после предупреждения не устранят данные нарушения, выселение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

К числу примеров систематического нарушения прав и законных интересов соседей относят

· прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости;

· производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных;

· совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.

Систематическое бесхозяйственное обращение с жилым помещением предполагает целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры.

Выселение без предоставления другого жилья является крайней мерой, когда уже никак не удается прекратить противоправные действия нанимателя. При этом, под использованием жилого не по назначению понимаются любые запрещенные формы использования жилья не для целей проживания, например, для размещения склада или офиса.