!!Экзмен зачет 2025 2026 год / Гав

в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использовани-

ем (абз. 1 ст. 296.10)1.

Что касается ограничения оборота водных объектов, то в настоящее время исключение предусмотрено в отношении пруда или обводненного карьера, если указанные объекты расположены в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу. Такие водные объекты признаются собственностью лица, которому принадлежит на праве собственности соответствующий земельный участок; раздельное их отчуждение не допускается

(п. 4 ст. 8 ВК РФ).

Обращает на себя внимание тот факт, что, несмотря на признание пруда и обводненного карьера объектами права частной собственности, в ГК РФ нет ни одной нормы, указывающей на это. Необходимость включения соответствующих норм в ГК РФ обусловлена тем, что земельный участок и расположенный в его границах водный объект выступают в гражданских правоотношениях в качестве единого объекта гражданских прав. Указанный принцип единства предусмотрен и п. 2 ст. 261 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты.

Не содержит норм о праве собственности на пруд или обводненный карьер и Проект изменений ГК. Однако ряд положений законопроекта указывают на возврат такого понятия как «обособленные водные объекты». Так, аналогично принципу, установленному в настоящее время п. 2 ст. 261 ГК РФ, устанавливается, что право собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения, а также обособленные водные объекты (п. 2 ст. 287). Положение об обособленном водном объекте содержится и в п. 2 ст. 296.9 Проекта изменений ГК, согласно которому поверхностные воды и покрытые ими земли, не отнесенные к землям водного фонда, но образующие обособленный водный объект, являются частью земельного участка, в границах которого они находятся. Предусматривается, что к такому земельному участку применяются правила о праве собственности на земельные участки. При этом в перечень объектов недвижимого имущества обособленные водные объекты не включаются (см. ст. 130 Проекта изменений ГК).

1 Следует отметить, что Концепцией развития гражданского законодательства предусмотрен отказ от категории «лесной участок», поскольку объектом права собственности должен быть признан земельный участок с особым правовым режимом (см. п. 3.6.5 разд. IV «Законодательство о вещных правах»).

80

Очевидно, что в ГК РФ прослеживается в целом непоследовательность легального определения перечня недвижимых вещей. В частности, согласно действующему законодательству участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме (ст. 1.2 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 (в ред. от 28 декабря 2013 г.) «О недрах»)1. При этом изъятие из оборота участков недр не стало основанием для их исключения из перечня недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Однако в отношении водных объектов (включая те, которые могут находиться в частной собственности) и лесных участков законодатель применил иной подход, исключив их из перечня недвижимых вещей.

Вышеуказанное позволяет сделать вывод, что в законодательстве нет однозначности в понимании того, что является основанием для включения тех или иных объектов в перечень, предусмотренный п. 1 ст. 130 ГК РФ: либо признание их недвижимостью исключительно в силу физических свойств, либо нахождение недвижимых вещей в обороте. Что касается положений п. 2 ст. 130 ГК РФ о том, что режим недвижимости распространен и на ряд объектов, являющихся по своим естественным свойствам движимыми объектами (т. н. «недвижимость по закону») – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, то Концепцией развития гражданского законодательства обоснованно предлагалось исключить их из ст. 130 ГК РФ, равно как и положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, кроме перечисленного в абзаце первом п. 1 ст. 130 ГК. Однако в Проекте изменений ГК сохранен прежний подход, согласно которому к воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав (п. 3 ст. 130).

Представляется, что существующие противоречия можно разрешить, если однозначно определить, могут ли нормы ГК РФ применяться в отношении объектов недвижимости, изъятых из оборота. Так, в проекте Концепции развития законодательства о вещном праве в отношении природных объектов, ограниченных в обороте или изъятых из оборота, предусматривалось, что нормы ГК РФ подлежат применению, если иное не будет установлено законом. Кроме того, предполагалось правила ГК РФ о праве собственности на земельные участки применить к отношениям собственности, объектом которых являются участки недр, водные объекты, земельные участки из состава земель лесного фонда и иные земельные участки, на которых расположены леса, если иноенепредусмотренозакономиневытекаетизсуществаэтихотношений2.

1СЗ РФ. – 1995. – № 10. – Ст. 823.

2URL: http://www.privlaw.ru/vs_info4.html (дата обращения 25.10.2013).

81

Проектом изменений ГК предусматривается норма, согласно которой право собственности на участки недр устанавливается в соответствии с законом о недрах (абз. 2 п. 1 ст. 296.8). Необходимо подчеркнуть, что в отношении недр, по мнению ряда ученых (Е. А. Суханова, В.П. Мозолина, М. М. Бринчука, С. А. Сосны), вообще отвергается возможность использования конструкции права собственности, которой противопоставляется т. н. «концепция общественного достояния». Объясняется это тем, что природные ресурсы должны служить общественным, а не частным интересам, следовательно, право собственности на данные объекты рассматривается как правовой институт смешанного (частноправового и публично-правового) характера1. Нельзя не согласиться с тем, что данный подход, с одной стороны, позволяет сохранить исключительное право государства на недра, а с другой– отвечает характеру рыночной экономики, требующей внедрения частноправовых (договорных) способов регулирования отношений недропользования2. В связи с этим справедливо мнение Е. М. Тужиловой-Орданской, считающей разумными и рациональными правила использования недр, принятые в ныне действующем законодательстве: право государственной собственности на недра и право собственника земельного участка использовать участок недр, находящийся непосредственно под указанным участком, в предусмотренном законом порядке3.

Очевидно, что вопрос о возможности расширения перечня природных ресурсов, которые могут быть включены в гражданский оборот, в настоящее время приобретает особую актуальность. Тенденция к расширению объектов гражданского оборота, как отмечалось ранее, прослеживается в Проекте изменений ГК. Однако планируемое расширение перечня объектов гражданских прав должно, прежде всего, найти отражение в ст. 130 ГК РФ, но никак ни повлечь одновременное включение их в число объектов права частной собственности.

В отношении участков недр, водных объектов, земельных участков из состава земель лесного фонда и иных земельных участков, на которых расположены леса, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа этих отношений, следует применять не только нормы о праве собственности на земельные участки, но и положения, регламентирующие иные виды прав, на которых указанные объекты предоставляются гражданам и юридическим лицам. С целью обеспечения единства подхода к регу-

1Подробнее об этом см.: Данилова, Н. В. Право государственной собственности на недра : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – Тюмень, 2003. – С. 13.

2Тамже. С. 7.

3Тужилова-Орданская, Е. М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России : автореф. дис. … д-ра юрид. наук : 12.00.03. – М., 2007. –

С. 26.

82

лированию оборота указанных объектов целесообразно изъять соответствующие нормы имущественного характера из отраслевых нормативных актов (ВК РФ, ЛК РФ и др.) и включить их в ГК РФ. Именно разграничение норм гражданского права, регулирующих имущественные отношения, и норм публично-правового характера природоресурсного и природоохранного права, регулирующих вопросы использования и охраны земли как природного объекта и природного ресурса, позволит обеспечить стабильный и защищенный режим гражданско-правового оборота земельных участков. Так, гражданским законодательством должны регулироваться вопросы оборота лесных участков (путем включения в ГК РФ норм гл. 6 ЛК РФ, регламентирующей порядок предоставления гражданам, юридическим лицам лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности), а также и водных объектов (путем включения в ГК РФ норм гл. 2 «Право собственности и иные права на водные объекты» и гл. 3 «Договор водопользования. Решение о предоставлении водного объекта в пользование» ВК РФ).

Важно отметить, что с целью обеспечения особых условий защиты и сохранности наиболее ценных и необходимых обществу природных ресурсов выдвигается идея о необходимости установления двойной конструкции государственной собственности: частноправовая ее разновидность сохранит название государственной собственности и ничем не будет отличаться от собственности юридических и физических лиц, а публично-правовая разновидность будет обозначаться понятием «общественное достояние», что позволит обеспечивать государству общественный интерес при управлении указанными объектами1.

Предложение об установлении двойной конструкции государственной основано на опыте зарубежных стран, где обозначенная конструкция, обусловленная необходимостью обеспечения общественного интереса, широко применяется в законодательстве. В частности, в рамках государственной собственности выделяется публичная собственность, которая используется только в общем благе и не может предоставляться в частную собственность (например, территориальные и морские берега, пляжи, ценные полезные ископаемые и др.).

По французскому праву это: дороги, пути и улицы, которые содержит государство, реки и судоходные или сплавные речки, берега, морские намывы и места, оставленные морем, порты, гавани, рейды и вообще все части французской территории, которые не могут стать предметом частной собственной (ст. 538 ФГК), они именуются термином domaine public. Со-

1 См.: Сосна, С. А. О концепции общественного достояния // Государство и право. – 1996. – № 2. – С. 56–59; Васильева, М. И. Публичные интересы в экологическом праве :

дис. … д-ра юрид. наук : 12.00.03. – М., 2003. – С. 168.

83

гласно французской доктрине и законодательству в государственной собственности находится не только то имущество, которое предназначено для общественного использования, но также и то, которое косвенно участвует в обслуживании публичных интересов. Кроме того, выделяются объекты т. н. общего использования, т. е. «вещи, которые не принадлежат никому и пользование которыми является общим для всех» (ст. 714 ФГК)1.

Объекты общего пользования выделяются и в других правопорядках. Так, ст. 913 Гражданского кодекса Квебека исходит из того, что «определенные вещи не могут находиться в собственности кого бы то ни было; их общее для всех использование регулируется законами об общественном интересе»2. При этом для иных земельных участков, в отношении которых применяются общие нормы гражданского законодательства, устанавливается режим государственной частной собственности (например, в случае размещения гаража, обслуживающего автомобильный парк парламента).

Очевидно, что как государственная публичная, так и государственная частная собственность призваны выполнять общие государственные функции и обеспечивать нужды государственных органов3. Важно учитывать и тот факт, что статус государственного публичного имущества дает большую (либо полную) защиту от приватизации, чем статус государственного частного имущества4.

В российском праве, несмотря на отсутствие законодательного понятия «публичная собственность», нашел закрепление термин «земельные участки общего пользования». Согласно п. 1 ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты. Аналогичная норма предусматривается и в Проекте изменений ГК5.

1См.: Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) = Code civil des Français (Code Napoléon) / пер. с фр. [Захватаев В. Н.]. – Москва – Берлин, 2012. – 624 с.

2Гражданский кодекс Квебека / под ред. О. М. Козырь, А. А. Маковской. – М., 1999. –

С. 196.

3Подробнее о правовых аспектах публичной собственности см.: Винницкий, А. В. Публичная собственность. – М. : Статут, 2013. – 732 с.

4Андреева, Г. Н. Институт собственности в конституциях зарубежных стран и Конституции Российской Федерации. – М., 2009. – С. 340.

5Согласно ст. 288 Проекта изменений ГК граждане имеют право свободно, без какихлибо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, не противоречащих требованиям законодательства.

84

Понятие «территории общего пользования», т. е. территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары), содержится в градостроительном законодательстве (п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ1).

В земельном законодательстве также предусмотрен термин «земельные участки общего пользования». В частности, согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации2. Таким образом, указанные земельные участки изымаются из гражданского оборота и не подлежат передаче в частную собственность, что, в свою очередь, позволяет обеспечивать особые условия защиты и сохранности наиболее ценных и необходимых обществу объектов.

§ 3. Основания возникновения и прекращения права частной собственности на земельный участок

Основаниями возникновения и прекращения права частной собственности на земельный участок служат, как известно, юридические факты, которые можно классифицировать по различным критериям3. Такими юридическими фактами признаются: гражданско-правовые сделки, акты исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, судебные решения и др.

Актуальной проблемой развития института права частной собственности на земельный участок в современном гражданском праве является тот факт, что глава 17 ГК РФ, посвященная праву собственности и другим вещным правам на землю, не определяет основания возникновения исследуемого права. Не предусматривает отдельных норм и Проект изменений ГК, за исключением ст. 289 «Возникновение и прекращение права собственности при разделе земельного участка, выделе земельного участка и соединении земельных участков». В то же время ст. 25 ЗК РФ закрепляет по-

1Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ

(в ред. от 28 декабря 2013 г.) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.

2Подробнее о землях общего пользования и механизме их гражданско-правовой защиты см.: Щенникова, Л. В. Гражданско-правовое регулирование: публичные интересы, общие пользы, добрые нравы : монография. – М., 2013. – С. 117–128.

3Подробнее о классификации юридических фактов см.: Рожкова, М. А. Теории юридических фактов в цивилистике и науке процессуального права [Электронный ресурс] – [Palmarium Academic Publishing, 2012. – 464 с.]. URL: http://rozhkova-ma.narod.ru (дата обращения 20.01.2014).

85

ложение о том, что право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

В числе общих оснований возникновения права собственности, предусмотренных в настоящее время ГК РФ (ст. 8 и 218), не все применимы к возникновению права собственности на земельный участок, а лишь те, которые, как справедливо отмечает С. В. Карпинская, «соответствуют правовой природе этого объекта»1. Из всех перечисленных в ГК РФ оснований, непосредственное отношение к приобретению права частной собственности на земельный участок имеет ст. 234 ГК РФ, которая регулирует вопросы приобретательной давности2. Основные же положения, предусматривающие основания возникновения прав на земельные участки, закреплены в настоящее время в земельном законодательстве, которое необоснованно включает и нормы, регламентирующие куплю-продажу земельных участков (ст. 37 ЗК РФ).

Обобщенный перечень оснований возникновения права частной собственности на земельный участок, предусмотренный как земельным, так и гражданским законодательством, приводится О. И. Крассовым: 1) приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на здание, строение, сооружения, находящиеся на этом участке; 2) приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости; 3) приватизация земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов недвижимости; 4) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства путем продажи на торгах или для целей, не связанных со строительством; 5) приватизация земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами; 6) договоры и сделки, на основании которых происходит переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому (купля-продажа, мена, дарение, наследование и др.); 7) приобретательная давность3.

Возможность приобретения права собственности на земельный участок лицом, являющимся собственником находящейся на земельном участке недвижимости, обусловлена закреплением в законодательстве прин-

1Карпинская, С. В. Гражданско-правовое регулирование отношений собственности на землю в российском законодательстве : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. –

М., 2008. – С. 18.

2Подробнее о приобретательной давности как основании возникновения права частной собственности на земельный участок см. в гл. 3 настоящей работы.

3См.: Крассов, О. И. Земельное право : учебник. – М., 2006. – С. 130–141.

86

ципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. В частности, согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Также этот принцип раскрывается в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, а именно: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Соответствующее положение содержится и в п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, в действующем законодательстве единство земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости связывается с правом следования недвижимого имущества судьбе земельного участка. По сути это римский принцип superficies solo cedit (все, что на поверхности, земле принадлежит), который применяется в настоящее время в законодательстве Германии, Австрии, Швейцарии1. Реализация этой «римской» или «немецкой» модели предполагает наличие следующих составляющих: признание земельного участка единственным телесным объектом недвижимости; признание здания, строения или сооружения существенной составной частью земельного участка и невозможность их отчуждения отдельно от участка; расширение круга объектов недвижимости за счет «юридических земельных участков», т. е. прав на недвижимое имущество; возможность признания принадлежностью земельного участка только движимых вещей2.

В Российской Федерации сложилась особая модель гражданскоправового регулирования, для которой характерны три направления:

1Об истории развития германского законодательства, определяющего правовой режим строения, возведенного на чужой земле, см.: Кассо, Л. А. Здания на чужой земле [Элек-

тронный ресурс] – [М., 1905]. URL: http://www.ex-jure.ru/law/news.php?newsid=190 (дата обращения 12.02.2014).

2Подробнее см., например: Василевская, Л. Ю. Вещные сделки по германскому праву: методология гражданско-правового регулирования : дис. … д-ра юрид. наук : 12.00.03.

– М., 2004. – С. 216–219; Герасин, С. И. Проблема формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: сборник статей / отв. ред. И. А. Иконицкая. – М., 2009. – С. 167; Чубаров, В. В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества : автореф.

дис. … д-ра. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2006. – С. 10.

87

1) приоритет отдается правам на здание, строение, сооружение над правами на земельный участок; 2) недвижимость и права на нее не связываются с правами на земельный участок; 3) главной вещью признается земельный участок, а не расположенная на нем недвижимость (в частности, в Программе социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2002–2004 годы) было предложено считать земельный участок и строения на нем единым объектом, где земля является главной вещью, а все, что на ней расположено – улучшениями земельного участка)1.

Как справедливо отмечает В. В. Чубаров, господствует первое направление, в рамках которого правам на здание, строение, сооружение отдается приоритет над правами на земельный участок2. Объясняется это тем, что в нашей стране в течение длительного периода существования исключительной собственности Советского государства на землю главным объектом считались расположенные на земельном участке здания, сооружения, строения, судьбе которых следовал земельный участок. Земельный же оборот был введен намного позже, чем оборот зданий, строений, сооружений, расположенных на публичных землях. В результате, подчеркивает Ю. Н. Андреев, «…до настоящего времени цивилистическая доктрина земельного участка с находящимися на нем постройками как единого объекта недвижимости не обоснована должным образом»3.

В связи с вышеизложенным возникает вопрос о возможности создания при существующем подходе условий для реализации принципа единства и формирования единого объекта недвижимости. Очевидно, что единство – это целостность объекта, которую может обеспечить только общий правовой режим объектов, основанный на едином вещном праве, и не обязательно, что это должно быть право собственности. Достичь этого можно лишь в случае, если для законодателя станет ясно понимание того, что гражданско-правовой режим земельного участка нельзя отделять от правового режима недвижимости, расположенной на таком участке, т. е. нельзя выделить главную вещь и принадлежность.

Необходимо отказаться и от столь распространенной в настоящее время практики дестабилизации системы вещных прав и разделения единого объекта недвижимости, когда собственнику строения, расположенного на земельном участке, последний предоставляется на праве аренды.

1Подробнее об исследованиях, в которых поддерживается позиция о главенстве земельного участка среди других объектов недвижимости, см.: Степанов, Д. В. Возникновение права собственности граждан на находящееся у них во владении земельные участки, дачи, гаражи и индивидуальные жилые дома : дис. ... канд. юрид. наук :

12.00.03.– Краснодар, 2008. – С. 77.

2Чубаров, В. В. Указ. соч. С. 10.

3Андреев, Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты : мо-

нография. – М., 2013. – С. 164.

88

Обусловлено данное обстоятельство происходящей т. н. «минимизацией» видов вещных прав на земельные участки, предусмотренной нормами ЗК РФ, в результате чего граждане и юридические лица вынуждены удовлетворять свои экономические потребности в рамках модели «собственность – аренда», что, как справедливо подчеркивает А. В. Коновалов, вносит серьезный дисбаланс в традиционную для российского менталитета конструкцию «единого объекта»1. В результате возникает ситуация, когда обладатель обязательственного права приобретает в отношении возведенных на земельном участке строений право «более сильное», чем обладатель вещного права на данный земельный участок.

Принцип единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости нарушается и диспозитивной нормой п. 4 ст. 340 ГК РФ, согласно которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Кроме того, при наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением.

Аналогичная норма, предоставляющая возможность передачи в ипотеку земельного участка без расположенного на нем здания, сооружения, в случае если стороны предусмотрят это в договоре, была закреплена и в ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2. Однако ст. 69 названного закона допускала возможность ипотеки здания или сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. С целью устранения названных противоречий ст. 64 указанного закона была изложена в новой редакции и предусматривает в настоящее время, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя3.

Определенные противоречия, касающиеся возможности реализации принципа единства, содержатся в земельном законодательстве. Так, ст. 35

1Коновалов, А. В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. – СПб., 2004. – С. 100.

2СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.

3См.: ст. 6 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СЗ РФ. – 2011. – № 50. –

Ст. 7347.

89