!!Экзмен зачет 2025 2026 год / Гав

менее, встречаются случаи, когда суд принимает решение об установлении различных видов сервитутов на соответствующих земельных участках (например, проезда и эксплуатации), несмотря на отсутствие их законодательного закрепления1.

Важно подчеркнуть, что по смыслу ст. 11, 12, п. 3 ст. 274 ГК РФ установление сервитута судом предполагает наличие нарушения принадлежащего собственнику права пользования недвижимым имуществом. Необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица иным способом. В случае же, если истец имеет возможность осуществлять, в частности, проход-проезд к своему объекту недвижимости через иной участок, суд отказывает в удовлетворении иска, поскольку в данном случае отсутствуют основания требовать ограничений прав собственника соседнего земельного участка2. Кроме того, право требовать установления сервитута имеет только собственник недвижимого имущества, следовательно, требования, заявленные иным лицом (арендатором либо лицом, осуществившим самовольную постройку), не подлежат удовлетворению3.

Важно отметить, что суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), судом может быть назначена экспертиза4.

Условием соблюдения интересов собственника участка, обремененного сервитутом, является право требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерной платы за пользование земельным участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 6 ст. 23 ЗК РФ). Плата за сервитут может быть

1См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июня 2013 г. № 16033/12 по делу № А64-3894/2010 // Вестник ВАС РФ. – 2013. – № 10.

2См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 июля 2011 г. по делу № А56-39356/2010; Постановление ФАС Поволжского округа от 21 марта 2012 г. по делу № А65-19869/2011.

3 См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 мая 2011 г. № Ф03-1991/2011 по делу № А24-4157/2010; Постановление ФАС Центрального округа от 29 июня 2011 г. по делу № А08-11890/2009-15.

4 См.: Постановление ФАС Уральского округа от 24 июля 2013 г. № Ф09-11097/12 по делу № А60-26754/2012.

140

соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам)1. На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут. В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охраннопропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т. д.

Необходимость обеспечения защиты прав и интересов собственников земельных участков делает в настоящее время актуальной проблему правовой регламентации публичного сервитута. В отношении порядка установления публичных сервитутов действующее законодательство основывается на принципах публично-правового регулирования, а именно – публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Следовательно, оспаривание решений об установлении публичного сервитута, по сути, является иском о признании ненормативным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления2.

Для признания не действующим оспариваемого нормативного акта в полном объеме у суда должны быть на то достаточные основания. Рассмотрим следующий пример из судебной практики. Дорошкевич Л. С. обратилась в суд с заявлением о признании недействующим постановления Правительства Республики Бурятия от 25 февраля 2013 г. № 89 «Об установлении срочного публичного сервитута на земельных участках, необходимых для строительства ВЛ-35 кВ «Оймур – Сухая»3. Оспариваемым постановлением был установлен публичный сервитут в отношении 44 земельных участков, из которых только один принадлежал на праве собственности заявителю. Принимая во внимание, что положения оспари-

1Постановление Президиума ВАС РФ от 28 февраля 2012 г. № 11248/11 по делу № А45-12892/2010 // Вестник ВАС РФ. – 2012. – № 6.

2См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 17 июня 2011 г. по делу № А5522876/2010.

3См.: Определение Верховного Суда РФ от 11 сентября 2013 г. № 73-АПГ13-2.

141

ваемого нормативного акта затрагивают права заявителя только в части установления сервитута в отношении ее земельного участка, а Дорошкевич Л. С. не наделена полномочиями на обращение в суд в интересах других лиц, суд вынес решение о признании оспариваемого правового акта не действующим только в отношении земельного участка, принадлежащего на праве собственности заявителю. Следовательно, в отношении остальных земельных участков решение об установлении публичного сервитута осталось в силе.

Следует подчеркнуть, что иски к публичной власти составляют самостоятельную группу способов защиты прав собственников земельных участков. Справедливо отмечается, что наличие у государственных органов или органов местного самоуправления властных полномочий исключает возможность предъявления к ним традиционных вещно-правовых или обязательственно-правовых исков в случаях, когда они действуют не в качестве равноправных участников имущественного оборота1. Для защиты собственников земельных участков от неправомерных действий публичной власти применяется такой способ, как признание акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, если он не соответствует закону или иным правовым актам, а также нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы. Правовой основой, закрепляющей порядок применения данного способа, является Закон Российской Федерации от 24 апреля 1993 г. № 4866 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан»2.

Важно подчеркнуть, что официальное определение термина «недействительность» не закреплено в действующем законодательстве. В соответствии с принципом разделения властей (ст. 10 Конституции РФ) лишать нормативные правовые акты или отдельные нормы права, содержащиеся в них, юридической силы вправе только издавшие их органы государственной власти. В связи с этим, высказываются обоснованное предложение об исключении применение термина «недействительность» в отношении нормативных правовых актов и их отдельных норм3.

1Серокурова, У. В. Судебно-арбитражная защита права собственности на недвижимое имущество : дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2003. – С. 118.

2Ведомости РФ. – 1993. – № 19.

3В частности, предлагается сформулировать способ защиты гражданских прав, предусмотренный в абз. 5 ст. 12 и ст. 13 ГК РФ, как «признание норм гражданского права не соответствующими нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу». Подробнее об этом см.: Муратова, Д. А. Признание норм гражданского права не соответствующими нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2009. – С.17.

142

В вопросе об основаниях обжалования и лиц, имеющих право обжаловать административные акты и действия органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, важную роль играет Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»1. В соответствии указанным Постановлением (п. 6) основанием для принятия судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.

Как следует из смысла ст. 13 ГК РФ, в результате признания акта органа государственной власти либо акта органа местного самоуправления недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. Если установление факта несоответствия нормы права другой норме права не повлекло за собой восстановление нарушенных прав, следует применить другие способы защиты. В частности, должен быть возмещен вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате применения оспоренной нормы гражданского права2. Проблема состоит в том, что, хотя и предусмотренный ст. 13 ГК РФ способ защиты широко применяется на практике, речь, как правило, идет о защите прав не столько собственников, сколько лиц, оспаривающих индивидуальные акты об отказе в предоставлении либо в регистрации права частной собственности на земельный участок3. Относительно же защиты прав собственников земельных участков, следует отметить, что особую актуальность данный вопрос приобретает в случае предъявления иска о возмещении ущерба, причиненного изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о чем отдельно будет сказано в следующем параграфе.

1Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9.

2Некоторыми исследователями отмечается необходимость компенсации морального вреда за издание не соответствующего закону или иному правовому акту акта органа государственной власти или органа местного самоуправления как в пользу физического, так и юридического лица. См., например: Двигун, М. А. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления как способ защиты гражданских прав : автореф. дис. …канд. юрид. наук : 12.00.03. – Иркутск, 2008.

– С. 8.

3См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 10 апреля 2012 г. № 15874/11 по делу № А40-31112/10-94-132; Постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря

2013 г. № 4056/13 по делу № А39-934/2012.

143

§3. Проблемы защиты интересов собственников при принудительном прекращении права частной собственности на земельный участок

Вопросы принудительного прекращения права частной собственности на земельный участок требуют детальной правовой регламентации и от того, насколько тщательно отлажен данный механизм, зависят гарантии прав и законных интересов собственника земельного участка. Указанные гарантии реализуются в зависимости от способа защиты, который изберет собственник, как путем применения обязательственно-правовых средств защиты (например, при возмещении убытков) либо иных средств (например, в случае признания актов органов государственной и актов органов местного самоуправления недействительными).

Вмешательство в имущественную сферу интересов собственника земельного участка путем изъятия последнего как по общим основаниям (ст. 235 ГК РФ), так и по специальным, закрепленным гл. 17 ГК РФ и гл. VII ЗК РФ, предусмотрено при: обращении взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждении имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ), отчуждении недвижимого имущества, в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ), реквизиции (ст. 242 ГК РФ, ст. 51 ЗК РФ); конфискации (ст. 243 ГК РФ, ст. 50 ГК РФ); выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК РФ, ст. 49 ЗК РФ); изъятии земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).

Одним из случаев безвозмездного принудительного изъятия у собственника земельного участка является обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам1. По правилу, установленному ст. 237 ГК РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Особенности обращения взыскания на земельные участки, которые выступают предметом залога, предусмотрены ст. 68 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 7 мая 2013 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2. В частности, предусмотрено, что не допускается обращения взыскания на заложенный земельный участок из состава земель

1Подробнее о проблемах применения указанного способа прекращения права собственности см.: Спиркина, А. Н. Обращения взыскания на имущество по обязательствам как основание прекращения права собственности : автореф. дис. … канд. юрид. наук :

12.00.03.– Краснодар, 2003. – 19 с.

2СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.

144

сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата. Кроме того, в силу ст. 55 указанного закона удовлетворение требований залогодержателя не допускается, если: предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке; предметом ипотеки является земельный участок, который указан в п. 1 ст. 62.1 данного закона и на котором отсутствуют здания, строения, сооружения.

Наиболее спорными являются положения действующего законодательства, предусматривающие возможность залога права аренды земельного участка (п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 22 ЗК РФ). Указанные нормы подвергаются критике большинством современных цивилистов, и с этим нельзя не согласиться. По мнению В. В. Витрянского, исходя из специфики объекта правового регулирования, «…было бы разумно ожидать, что специальное правовое регулирование правоотношений, связанных с арендой земельных участков, будет состоять …в некотором ограничении прав арендатора земельного участка по сравнению с правами арендаторов иных объектов движимого и недвижимого имущества. Однако Земельный кодекс «пошел» в прямо противоположном направлении и определил правовой режим аренды земельных участков, который является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество, ограничив попутно права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры правомочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка»3.

Согласно п. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента

3 Витрянский, В. В. Правовое регулирование имущественных (обязательственноправовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. – 2002. – № 1. – С. 55.

145

возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Следовательно, переход права собственности на земельный участок произойдет в момент государственной регистрации договора купли-продажи указанного объекта недвижимости, заключенного с победителем публичных торгов, проводимых во исполнение судебного решения. Проблема возникает тогда, когда торги и заключенная по результатам торгов сделка признаются недействительными.

Рассмотрим следующий пример. Фондом федерального имущества на публичные торги был выставлен земельный участок, принадлежавший обществу «Ф», после того как на него было обращено взыскание по кредитному договору в пользу банка. Победителем торгов было признано общество «А», к которому на основании заключенного договора куплипродажи перешло права собственности, о чем в ЕГРП совершены соответствующие записи. Однако признание торгов недействительными повлекло за собой признание недействительным договора купли-продажи земельного участка, к которому были применены последствия недействительности ничтожной сделки: на общество «А» была возложена обязанность возвратить фонду федерального имущества земельный участок, на продавца – возвратить покупателю денежные средства.

Общество «Ф», полагая, что прекращение права собственности на земельный участок общества «А», является основанием для восстановления в ЕГРП записей о праве собственности, обратилось с соответствующим заявлением к государственному регистратору. В регистрации права собственности на земельный участок обществу «Ф» было отказано на том основании, что судебные акты о признании торгов недействительными не устанавливают наличие или возникновение права собственности заявителя,

атакже не свидетельствуют о восстановлении права собственности общества «Ф» на земельный участок.

Однако в силу п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Поскольку в резолютивной части решения суда была сделана запись и признании недействительными торгов и сделки купли-продажи земельного участка,

атакже запись о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества, вступивший в силу судебный акт является основанием для внесения в ЕГРП записей о погашении записи о праве собст-

1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 21 декабря 2013 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

146

венности покупателя и восстановлении записи о праве собственности продавца1. В данном случае не может является основанием для отказа в подтверждении наличия права собственности общества «Ф» и возврат спорного земельного участка специализированному продавцу. Кроме того, следует учитывать, что поскольку продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания является особым способом заключения договора купли-продажи (ст. 447 ГК РФ), в случае отсутствия в ЕГРП записи о праве собственности должника спорные объекты не могут быть повторно проданы с публичных торгов в рамках исполнительного производства.

В случае прекращения права собственности на земельный участок в силу закона ст. 306 ГК РФ предусматривает возмещение убытков собственнику имущества. Проблема возмещения понесенных убытков как способа гражданско-правовой защиты права частной собственности на земельный участок состоит в том, что добиться реального возмещения понесенных убытков сложно вследствие отсутствия четкой правовой регламентации ответственности государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц. Одним из способов решения проблемы видится в применении зарубежного опыта правового регулирования возмещения убытков, основанного на возможности страхования права собственности2. При этом объектом страхования выступает не сам земельный участок, а право собственности на него. В свою очередь, это позволяет снизить риск потери права собственности и обеспечить гарантированное возмещение убытков добросовестным участникам гражданских правоотношений.

Необходимость обеспечения равного положения участников гражданского оборота делает актуальной проблему т. н. слабой и сильной стороны гражданского правоотношения. Речь, в частности, идет о случаях, когда, несмотря на провозглашение и действие принципа юридического равенства сторон, объективно остается несопоставимым правовое положение государства, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований с правовым положением физических и юридических лиц3. В некоторых случаях данное неравенство правового положения рассматриваемых хозяйствующих субъектов в гражданских правоотношениях непосредственно закреплено нормативно-правовыми актами. Таковыми являются, например, гражданско-правовые институты реквизиции

1Подробнее об этом см.: Определение ВАС РФ от 24 июня 2010 г. № ВАС-4412/10 по делу № А56-9133/2009.

2Об этом см.: Свечникова, И. В. Гражданско-правовая защита права собственности на землю : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2006. – С. 14–16.

3Вавилин, Е. В. Осуществление и защита гражданских прав. – М., 2009. – С. 119.

147

(ст. 242 ГК РФ) и выкупа земельного участка для государственных и (или) муниципальных нужд (ст. ст. 279–282 ГК РФ).

Случаи принудительного изъятия имущества государством из частного владения имеют длительную нормативную и научную историю, и, как справедливо отмечает В. Н. Соловьев, достаточно подробно рассмотрены в современной юридической литературе1. В зарубежных странах право государства на принудительное отчуждение частной собственности (power of eminent domain) широко используется на практике. Это право, которое позволяет изымать частную собственность у ее владельцев во имя интересов общества, в западной правовой традиции всегда уравновешивалось рядом непреложных процессуальных гарантий2.

Возможность выкупа земельного участка в публичных интересах признается практически во всех развитых правопорядках и регулируется как в конституциях, так и в гражданских кодексах, а также специальных законах. Правовой основой защиты прав собственников земельных участков служат нормы, закрепленные во Всеобщей декларации прав человека3 и в Конвенции о защите прав человека и основных свобод4, где предусматривается: «Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права». Следует отметить, что «лишение» понимается, прежде всего, как полное прекращение права собственности, что в практике международного суда зачастую представляет собой экспроприацию государством имущества, находящего в частной собственности (земельных участков, домов, отдельных квартир)5.

Вопрос юридической природы экспроприации активно исследовался дореволюционными цивилистами. При этом все теории, направленные к разрешению этого вопроса, сводились к трем группам: 1) теории, исходящие при объяснении юридической природы принудительного отчуждения из гражданского права; 2) теории, построенные на принципах публичного

1См.: Соловьев, В. Н. Принудительное изъятие имущества как основа достижения социальных функций государства // Российский судья. – 2011. – № 2. – С. 5–7.

2Подробнее об этом см.: Рухтин, С. А. Принудительное изъятие земли и другой недвижимости в России, США и Великобритании / под научн. ред. В. П. Камышанского. –

М., 2007. – С. 56–57.

3Принята Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г. // Российская газета. – 1995. – № 67.

4Заключена в г. Риме 4 ноября 1950 г. Конвенция и Протоколы к ней ратифицированы Федеральным законом от 30 марта 1998 г. № 54-ФЗ // Бюллетень международных дого-

воров. – 2001. – № 3.

5Подробнее об этом см.: Сагдеева, Л. В. Право на защиту собственности в актах Европейского суда по правам человека. – М., 2014. – С. 154–156.

148

права; 3) теории, носящий смешанный характер1. Нельзя не согласится с тем, что договорной характер экспроприации не лишает ее качества принудительной сделки купли-продажи, в которой фактически отсутствует воля продавца (зачастую ее заменяет или дополняет решение суда). Именно данное обстоятельство позволяет говорить о смешанном характере экспроприации, затрагивающей как частные, так и публичные интересы. Как справедливо отмечает А. В. Винницкий, «…здесь мы имеем дело с чрезвычайно конфликтной сферой, требующей поиска баланса публичных и частных интересов в каждом конкретном случае. При этом развитый институт экспроприации – это результат эволюционного развития общества, где процессы приватизации и огосударствления экономики сбалансированы и уравновешивают друг друга: трансформация функций и текущих задач государства может обусловливать как продажу имущества в частный сектор, так и, напротив, его аккумулирование в публичной собственности, в особенности в период кризисных явлений в экономике»2.

В современном российском праве термин «экспроприация» не нашел законодательного применения, хотя встречается в ряде международных актов3. Следует отметить, что во многих государствах различают случаи экспроприации, именуемой также национализацией, при этом и в том, и в другом случаях собственник получает право требовать выплаты ему адекватной компенсации за имущество, которого он лишается.

Возможность осуществления национализации земельных участков в Российской Федерации в настоящее время активно обсуждается на законодательном уровне. Согласно Проекту изменений ГК национализация, т. е. обращение в собственность Российской Федерации имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется только в случаях, установленных законом (ст. 270). При этом предусматривается, что лица, утратившие права на национализированное имущество, вправе требовать от Российской Федерации возмещения причиненных им убыт-

1Подробнее об этом см.: Венецианов, М. В. Экспроприация с точки зрения гражданского права [Электронный ресурс] – [Казань, 1891] // Информационно-правовой портал

«Гарант». URL: http://www.garant.ru (дата обращения 10.02.2014).

2Винницкий, А. В. Публичная собственность. – М., 2013. – С. 243.

3См., например: Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Никарагуа о поощрении и взаимной защите капиталовложений (заключено в г. Москве 26.01.2012) // СЗ РФ. – 2013. – № 46. – Ст. 5894; Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Ангола о поощрении и взаимной защите капиталовложений (заключено в Луанде 26.06.2009) // СЗ РФ. – 2011. – № 33. – Ст. 4897; Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Китайской Народной Республики о поощрении и взаимной защите капиталовложений (заключено в г. Пекине 09.11.2006) // СЗ РФ. – 2009. – № 46.

– Ст. 5421.

149