Глава 8. Плата за землю и оценка земельных участков
объектами, включенными в Список всемирного наследия, истори- ко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
—ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда;
—из состава земель лесного фонда;
—входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. Основу налоговой базы составляет кадастровая стоимость земель-
ных участков, признаваемых объектом налогообложения, которая определяется в процессе государственной кадастровой оценки земель. Такая оценка проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке. Результаты государственной кадастровой оценки вносятся в ЕГРН.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 391 НК РФ. Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами для налогопла- тельщиков-организаций признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года.
Налогоплательщики — организации и индивидуальные предприниматели определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений ЕГРН о каждом земельном участке.
Налоговая база для налогоплательщиков — физических лиц определяется налоговыми органами на основании сведений, которые предоставляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
В случае если земельный участок расположен на территории нескольких муниципальных образований (на территориях муниципального образования и городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или федеральной территории «Сириус»), налоговая база определяется отдельно по каждому из них.
Статьей 392 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности. Она определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей совместной собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, в равных долях.
243
Раздел I. Общая часть
Налоговые ставки, согласно ст. 394 НК РФ, устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории «Сириус») и не могут превышать:
а) 0,3 % в отношении земельных участков:
— отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или
кземлям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
—занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся
кжилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищ- но-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности);
—не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных Законом о садоводстве;
—ограниченных в обороте в соответствии с законодательством РФ, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
б) 1,5 % в отношении прочих земельных участков.
Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.
Налоговый кодекс предусматривает две формы льгот по уплате земельного налога. Согласно п. 5 ст. 391 НК РФ налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 600 кв. м площади земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении налогоплательщиков, относящихся к одной из следующих категорий:
1) Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы;
2) инвалидов, имеющих I и II группу инвалидности;
3) инвалидов с детства;
4) ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, ветеранов
иинвалидов боевых действий;
244
Глава 8. Плата за землю и оценка земельных участков
5) физических лиц, имеющих право на получение социальной поддержки в соответствии с федеральными законами, указанными
впп. 5 п. 5 ст. 391 НК РФ;
6)физических лиц, принимавших в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
7)физических лиц, получивших или перенесших лучевую болезнь или ставших инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику;
8)пенсионеров, получающих пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лиц, достигших возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым
всоответствии с законодательством РФ выплачивается ежемесячное пожизненное содержание;
9)физических лиц, соответствующих условиям, необходимым для назначения пенсии в соответствии с законодательством РФ, действовавшим на 31 декабря 2018 г.;
10)физических лиц, имеющих трех и более несовершеннолетних
детей.
Статьей 395 НК РФ предусмотрены налоговые льготы в форме полного освобождения от налогообложения, установленные в отношении круга субъектов, к которым, в частности, относятся:
—учреждения и органы уголовно-исполнительной системы — в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти учреждения и органы функций;
—организации — в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования;
—религиозные организации — в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения, а также земельных участков, предназначенных для размещения указанных объектов;
—общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80 %, — в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;
—учреждения, единственными собственниками имущества которых являются указанные общероссийские общественные организации инвалидов, — в отношении земельных участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей
245
Раздел I. Общая часть
социальной защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям;
—организации народных художественных промыслов — в отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов;
—физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также общины таких народов — в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования
ипромыслов;
—другие категории.
Налогоплательщики, имеющие право на налоговые льготы, представляют в налоговый орган по своему выбору заявление о предоставлении налоговой льготы, а также вправе представить документы, подтверждающие право налогоплательщика на налоговую льготу.
8.3. Арендная плата
Арендная плата взимается за использование земельных участков, переданных в аренду. Плательщиками арендной платы, размер которой определяется договором, являются арендаторы земельных участков. При этом порядок определения и уплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной и частной собственности, различается.
Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 5821 предусмотрены следующие принципы: экономической обоснованности, предсказуемости и предельно допустимой простоты расчета размера арендной платы, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; запрета необоснованных предпочтений, учета наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения.
1 СЗ РФ. 2009. № 30. Ст. 3821.
246
Глава 8. Плата за землю и оценка земельных участков
Данным постановлением Правительства РФ утверждены, кроме того, Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.
Размер арендной платы при аренде таких земельных участков в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Правилами установлен размер арендной платы, определяемой на основании кадастровой стоимости в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (например, 0,01 % в отношении земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога).
Общие правила определения размера арендной платы при проведении аукциона предусмотрены статьей 39.7 ЗК РФ. Согласно п. 2 данной статьи в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются Правительством РФ (в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности), органом государственной власти субъекта РФ (в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена), органом местного самоуправления (в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности), если иное не предусмотрено Кодексом или другими федеральными законами (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
247
Раздел I. Общая часть
Согласно п. 3 ст. 3 Вводного закона в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:
—2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
—0,3 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
—1,5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с п. 3 ст. 3 Закона для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере:
—не менее 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка
вслучае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
—не менее 5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ).
Общие положения об арендной плате установлены в ст. 614 ГК РФ, согласно которой, во-первых, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), во-вторых, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
248
Глава 8. Плата за землю и оценка земельных участков
4)передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5)возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условие о размере арендной платы может периодически пересматриваться, если в договоре не установлен запрет на такой пересмотр. Это правило действует в отношении договоров, срок действия которых превышает один год, поскольку пункт 3 ст. 614 ГК РФ запрещает производить такое изменение чаще одного раза в год. Стороны могут предусмотреть в договоре более длительный срок моратория на пересмотр арендной платы.
8.4.Оценка земли и земельных участков
Земельное законодательство предусматривает следующие правовые категории, которые применяются для определения стоимостных характеристик земли: рыночная и кадастровая стоимость земельного участка (п. 1 и 2 ст. 66 ЗК РФ).
Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Оценочная деятельность является профессиональной деятельностью субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Оценка недвижимости, включая земельные участки, проводится в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, в соответствии с которым объектами оценки могут выступать объекты недвижимости: застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству; кроме того, объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
249
Раздел I. Общая часть
Для установления кадастровой стоимости земельных участков согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ проводится государственная кадастровая оценка земель.
Кадастровая стоимость земельного участка, в соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ, устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Кадастровая стоимость земельного участка также применяется для целей:
—определения цены при продаже земельного участка, находящегося
вгосударственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ);
—определения размера платы за снятие запрета на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке; для ежегодной арендной платы за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка; при переоформлении ограниченных вещных прав на землю на право собственности (п. 3 ст. 2, п. 2, 15 ст. 3 Вводного закона);
—определения размера платы за публичный сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не обремененного правами третьих лиц (п. 2, 4 ст. 39.46 ЗК РФ);
—включения в соответствии с законодательством субъектов РФ в перечень земель, использование которых для других целей не допускается, особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, в том числе сельскохозяйственных угодий опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 4 ст. 79 ЗК РФ);
—при переводе земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий в другие категории (Закон о переводе) и других случаях.
В частности, штрафы за отдельные административные правонарушения устанавливаются в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков.
Определение кадастровой стоимости земельных участков и проведение кадастровой оценки осуществляется в соответствии с нормами Закона о государственной кадастровой оценке, вступившего в силу
250
Глава 8. Плата за землю и оценка земельных участков
с1 января 2017 г., которым предусмотрены основные понятия, связанные с регулируемыми отношениями. Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность установленных процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Законом. Кадастровая стоимость объекта недвижимости — полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336.
Спринятием указанного Закона регулируемые им отношения постепенно в течение переходного периода2 были выведены из частной сферы деятельности, что соответствует публично-правовому характеру отношений в области государственной кадастровой оценки. Начиная
с2020 г. государственная кадастровая оценка объектов недвижимости, включая земельные участки, проводится исключительно по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ созданным им специализированным бюджетным учреждением в соответствии
спроцедурами, направленными на определение кадастровой стоимости и осуществляемыми в порядке, установленном указанным Законом. К таким процедурам относятся: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки, утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Полномочиями по утверждению среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения наделены органы исполнительной власти субъектов РФ (абз. 2 п. 2 ст. 66 ЗК РФ).
Подготовка и проведение государственной кадастровой оценки осуществляются в соответствии с Законом и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Земельные участки являются самостоятельным объектом оценки наряду с другими объектами недвижимости. Вместе с тем при проведении кадастровой оценки прослеживается взаимосвязь земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. Она проявляется, например, при типизации объектов недвижимости в процессе сбора и анализа рыночной информации, используемой для определения кадастровой стоимости.
2Подробнее см.: Актуальные проблемы земельного, градостроительного и природоресурсного права / Н. Г. Жаворонкова, Г. В. Выпханова, О. А. Зиновьева [и др.].
М. : Проспект, 2023. ISBN 978-5-392-37456 4. DOI: 10.31085/9785392309535-2020- 216. EDN PPPOTY.
251
Раздел I. Общая часть
Вчисле ценообразующих факторов земельных участков выделяются, в частности, характеристики застройки земельного участка, которая представляет собой отношение площади застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка, отношение общей площади всех зданий, сооружений к площади земельного участка.
При необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного единого объекта недвижимости.
Вчисле базовых общих требований кадастровой оценки необходимо выделить следующие. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости. Данный принцип реализуется, например, в случае отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, которое проводится вместе с земельным участком, за исключением установленных законодательством случаев (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Земельный участок как объект кадастровой оценки характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка
копределенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности. Эти общие сведения относятся к ценообразующим факторам кадастровой оценки земельных участков.
С 1 января 2021 г. вступили в силу изменения, уточняющие такие факторы, а также требование об обязательности их использования3. Согласно п. 3 ст. 14 Закона при определении их кадастровой стоимости обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется и представляется в уполномоченный орган субъекта РФ публично-правовой компанией, созданной в соответствии с Законом о ППК «Роскадастр». Кроме того, этой компанией ежегодно формируются и бесплатно предоставляются в уполномоченные органы субъектов РФ сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публич-
3См.: Федеральный закон от 31.07.2020 № 269 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
252
Глава 8. Плата за землю и оценка земельных участков
ных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, о государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведения о проектах межевания территорий и сведения о сделках с объектами недвижимости, включая цены таких сделок (без сведений, идентифицирующих стороны сделки), содержащиеся в ЕГРН.
Такие сведения обеспечивают качество, объективность и достоверность кадастровой оценки земельных участков в процессе как массовой, так и индивидуальной оценки, используемой при невозможности применения методов массовой оценки. Особо значимы такие сведения при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки, поскольку при их использовании осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих сходные характеристики моделей определения кадастровой стоимости, что позволяет учесть различные ограничения, другие особенности территорий, которые могут влиять на кадастровую стоимость земельных участков.
Массовый метод государственной кадастровой оценки земель осуществляется путем оценочного зонирования территорий4.
По итогам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется проект отчета на электронном носителе в форме электронного документа в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень. После соблюдения всех процедур согласования проекта отчета, предусмотренных статьей 14 Закона, уполномоченный орган субъекта РФ утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии, а также о порядке рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Процедура государственной кадастровой оценки завершается внесением в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации недвижимости.
Установленный порядок проведения государственной кадастровой оценки предусматривает определение кадастровой стоимости вновь
4Подробнее см.: Земельно-правовые проблемы управления недвижимостью : учеб. пособие для магистров / О. А. Романова, А. Ю. Осетрова, Г. В. Выпханова
[и др.].
253
Раздел I. Общая часть
учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости, что актуально для определения кадастровой стоимости вновь образованных, ранее не учтенных земельных участков в целях эффективного управления земельными ресурсами, в том числе определения земельного налога, арендной платы за земельные участки. Для этих целей приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514, вступившим в силу со 2 марта 2019 г., утвержден специальный Порядок5.
Установление специального порядка определения кадастровой стоимости земельных участков способствует устранению проблем, возникающих на практике, а также разрешению судебных споров.
В связи с этим важное полномочие возложено на бюджетное учреждение по предоставлению разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, на основании обращения. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением установленных случаев), в комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или
всуде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании, поданному в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости6.
Кроме того, согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости
всоответствии с законодательством РФ о государственной кадастровой оценке. Согласно ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке
5См.: приказ Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости,включениявЕдиныйгосударственныйреестрнедвижимостисведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости,
влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости».
6Подробнее см.: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. № 9.
254
Глава 8. Плата за землю и оценка земельных участков
кадастровая стоимость объекта недвижимости, включая земельный участок, может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает их права или обязанности, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных указанной статьей).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Тем самым обеспечивается защита законных прав и интересов (частных и публичных) участников земельных отношений, возникающих в связи с оценкой земли, определением стоимости земельных участков.
Таким образом, земельный налог, арендная плата за землю, оценка земли, в процессе которой определяется кадастровая и рыночная стоимость земельных участков, являются основными средствами экономического регулирования земельных отношений.
Контрольные вопросы
1.Назовите формы платы за землю.
2.Охарактеризуйте основные элементы налогообложения по земельному налогу.
3.Каков порядок исчисления и уплаты земельного налога?
4.Вкакихформахикакимналогоплательщикампредоставляютсяльготы по уплате земельного налога?
5.В каком порядке определяются размер, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности?
6.Охарактеризуйте порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности.
7.Длякакихцелейустанавливаетсякадастроваястоимостьземельного участка и каков порядок проведения государственной кадастровой оценки земель?
8.В каком порядке определяется рыночная стоимость земельного участка?
255
Раздел I. Общая часть
Рекомендуемая литература
1.Актуальные проблемы земельного, градостроительного и природоресурсного права / Н. Г. Жаворонкова, Г. В. Выпханова, О. А. Зиновьева [и др.]. — М. : Проспект, 2023. — 216 с. — ISBN 978-5-392- 37456 4. — DOI: 10.31085/9785392309535-2020-216. — EDN PPPOTY.
2.Анисина К. Т. Правовое регулирование земельного налога: вопросы теории и практики // Финансовое право. — 2019. — № 9. — С. 12–17.
3.Денисова А. Ю., Корф Д. В. Государственная кадастровая оценка по законодательству Российской Федерации: понятие и принципы осуществления // Публично-правовые исследования : электронный журнал. — 2017. — № 2. — С. 12–33.
4.Земельно-правовые проблемы управления недвижимостью : учеб. пособие для магистров / О. А. Романова, А. Ю. Осетрова, Г. В. Выпханова [и др.] ; Министерство науки и высшего образования Российской Федерации ; Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА). — М. : Проспект, 2022. — 168 с. — ISBN 978-5-392-36770 2. — EDN CGKWID.
5.Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов, А. И. Бутовецкий, Е. Л. Ковалева [и др.] ; под ред. С. А. Боголюбова. — 2 е изд., перераб. и доп. — М. : Проспект, 2017. — 784 с.
6.Михайлова Л. Л. О правовых аспектах доказывания по делам об оспариваниикадастровойстоимости(поматериаламсудебнойпрактики) // Право и экономика. — 2019. — № 9. — С. 27–33.
7.Савиных В. А. К проблеме права на актуализацию кадастровой стоимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2019. — № 6. — С. 73–92.
256
Глава 9
ОХРАНА ЗЕМЕЛЬ
План главы:
1.Понятие, цели и содержание охраны земель. Мелиорация земель.
2.Рекультивация земель.
3.Консервация земель.
4.Использование земель и земельных участков, подвергшихся загрязнению химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами.
5.Общие и специальные экологические требования при осуществлении землепользования.
9.1.Понятие, цели и содержание охраны земель. Мелиорация земель
Охрана земель — один из центральных институтов земельного права, играющий определяющую роль в вопросах обеспечения содержания земель в надлежащем состоянии, пригодном для их использования по целевому назначению.
Действующий Земельный кодекс РФ содержит специальную главу 2 «Охрана земель».
Отметим, что земля как базовый компонент окружающей среды является ее составной частью и в совокупности с другими компонентами (недрами, водами, лесами и др.) обеспечивает благоприятные условия для жизни каждого человека.
Земля обладает такими уникальными свойствами, как плодородие, невоссоздаваемость, неперемещаемость. Исходя из этого, российское земельное законодательство содержит норму об охране земель как основы жизни и деятельности человека, а также конкретизирует ее содержание, закрепляя требование о том, что землепользование должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности (ст. 1 ЗК РФ).
В области охраны земель образуются общественные отношения, регулируемые нормами различных отраслей российского права, особенно земельного и экологического.
Необходимо учесть, что земля в качестве объекта охраны представляет собой компонент окружающей среды. Кроме того, землю принято рассматривать как экономическую категорию и операционно-простран- ственный базис — в качестве природного ресурса, то есть объекта, который используется или может быть использован при осуществлении
257
Раздел I. Общая часть
хозяйственной и иной деятельности и имеет потребительскую ценность. На основании всего вышесказанного можно дать следующее определение охраны земель.
Охрана земель — это деятельность органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц, направленная на сохранение земли как важнейшего компонента природной среды и природного ресурса (п. 1 ст. 12 ЗК РФ). К этому добавим, что такая деятельность также должна быть направлена на предотвращение ухудшения качественного состояния земель в результате негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности и на ликвидацию ее последствий.
Отметим один из главных и обязательных признаков такой деятельности — обеспечение рационального использования земель.
Необходимость и обязательность осуществления мероприятий по охране земель диктуется современным состоянием земель в Российской Федерации, наличием большого количества проблем и опасностей (угроз), которые могут негативно влиять на данный вид природного ресурса и в целом представлять угрозу безопасности Российской Федерации. В различных актах, в том числе документах стратегического планирования, содержатся сведения, подтверждающие такой вывод о состоянии земель в стране.
Обширная территория России создает ошибочное представление о неисчерпаемости земельных и почвенных ресурсов. Фактически эти ресурсы крайне ограничены природно-климатическими условиями и антропогенными негативными изменениями. Более 60 % территории России находится в условиях вечной мерзлоты, значительная площадь земель — в непригодных для сельскохозяйственной деятельности полупустынных и сухостойных зонах.
Наибольшую ценность представляют земли сельскохозяйственного назначения. Это объясняется наличием у земли такого ценнейшего свойства, как плодородие, а также использованием ее как средства производства в сельском и лесном хозяйстве.
За период с 2010 по 2020 е гг. в Российской Федерации произошло сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения с 400 млн гектаров до 382,4 млн га, то есть на 17,6 млн га, или на 4,6 %. При этом среди таких земель остаются неиспользуемыми около 19,4 млн га (5,1 % общей площади данной категории земель)1. По состоянию на 1 января 2022 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 379 678,4 тыс. га2. Только за 2021 г. площадь таких земель уменьшилась
1Постановление Правительства РФ от 14.05.2021 № 731 (ред. от 18.01.2023) «О Государственной программе эффективного вовлечения в оборот земель сельскохо-
зяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса РФ».
2Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2021 г.
258