Глава 4. Ограничение прав на земельные участки

Ограничения прав на землю могут устанавливаться актами исполнительных органов государственной власти и актами органов местного самоуправления или решением суда; ограничение (обременение) прав на земельный участок в пользу частных лиц может устанавливаться на основании соглашения (договора) или решения суда.

Взависимости от вида и цели установления ограничения прав на землю могут устанавливаться бессрочно или на определенный срок как в отношении всего земельного участка, так и на его часть.

Ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации

вустановленном законами случаях и порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации недвижимости.

Ограничения прав на землю и земельные участки могут быть (как правило) не связаны с существующими границами (земельных участков, категорий земель, населенных пунктов, территориальных зон и др.).

При переходе права собственности на земельный участок к другому лицу установленные ограничения сохраняются.

При образовании новых земельных участков из земельных участков,

вотношении которых установлены ограничения прав, данные ограничения сохраняются и в отношении образуемых земельных участков и измененных земельных участков в прежних границах, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, к которым применяются правила о заключении и об изменении договоров (п. 6 ст. 11.8 гл. 1.1 ЗК РФ).

Вслучаях, если ограничение прав на земельные участки влечет причинение убытков правообладателям данных участков, вызванные ограничением прав убытки, в том числе и упущенная выгода, подлежат возмещению

вполном объеме в порядке, предусмотренном статьями 57 и 57.1 ЗК РФ. Лица, чьи права ограничены, могут обжаловать установленные огра-

ничения прав на землю в судебном порядке.

Примерный перечень видов публичных ограничений прав на землю установлен статьей 56 ЗК РФ. В соответствии с данной статьей по основаниям, определенным Земельным кодексом и другими федеральными законами, могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1)ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

2)особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных.

Приведенный перечень ограничений прав на землю не является исчерпывающим, Земельным кодексом и другими федеральными законами могут предусматриваться и иные ограничения использования земельных участков (пп. 4 п. 2 ст. 56 ЗК РФ).

109

Раздел I.  Общая часть

Особым случаем ограничения прав на землю является резервирование земель для государственных или муниципальных нужд, предусмотренное статьей 56.1 и рассмотренное в отдельном параграфе настоящей главы.

Традиционным видом ограничений прав на земельные участки являются сервитуты и публичные сервитуты, которые представляют собой отдельные виды ограниченных вещных прав на земельные участки и рассмотрены в гл. 3 настоящего учебника.

Наиболее распространенная правовая форма установления ограничений прав на землю и земельные участки — так называемые зоны с особыми условиями использования территорий.

4.2. Зоны с особыми условиями использования территорий

Общие положения о зонах с особыми условиями использования территорий. Понятие зон с особыми условиями использования территорий (далее — ЗОУИТ) введено в земельное и градостроительное законодательство в 2018 г.2, Земельный кодекс был дополнен главой XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий».

Согласно ст. 1 ГрК РФ зоны с особыми условиями использования территорий — это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ. Как видим, в градостроительном законодательстве осуществляется всего лишь перечисление видов зон, однако отсутствует содержание и характеристика понятия и правового режима таких зон3.

В соответствии со ст. 105 ЗК РФ установлен закрытый перечень, состоящий из 28 видов ЗОУИТ4, которые дифференцируются по основанию возникновения:

2Федеральныйзаконот03.08.2018№342 ФЗ«ОвнесенииизмененийвГрадостроительныйкодексРоссийскойФедерациииотдельныезаконодательныеактыРоссийской Федерации» // Официальный интернет-портал правовой информации:

URL: http://publication.pravo.gov.ru. 04.08.2018.

3Cм. подробнее: Гаврилюк М. Н. Особенности установления зон с особыми условиями использования территорий // Землеустройство, кадастр и мониторинг зе-

мель. 2019. № 8 (175). С. 39–41.

4В 2021 г. в данный перечень были внесены изменения: упразднение такого вида ЗОУИТ,какрыбоохраннаязона,атакжезаменарыбоохраннойзоныозераБайкал

110

Глава 4. Ограничение прав на земельные участки

1)возникающие в силу закона (защитные полосы, водоохранные (рыбоохранные) зоны, защитные зоны объектов культурного наследия);

2)ЗОУИТ, порядок установления которых определяется положениями, утвержденными постановлениями Правительства РФ5. Данные положения должны определять порядок подготовки и принятия решений об установлении, изменении и прекращении существования указанных зон, исчерпывающий перечень объектов, в связи с которыми устанавливаются ЗОУИТ, требования к предельным размерам указанных зон, перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон, основания для изменения таких зон и прекращения их существования.

Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев

иарендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

В Земельном кодексе определены вопросы возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ (ст. 57,

57.1ЗК РФ).

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 447 ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» сроки начала действия новых норм были перенесены на 2025 и 2028 гг. Так, например, до 1 января 2025 г. в реестр границ (в составе ЕГРН) вносятся сведения о местоположении границ минимальных расстояний до магистральных и промышленных трубопроводов; до 1 января 2028 г. ЗОУИТ считаются установленными в случае отсутствия о них сведений в ЕГРН, если такие зоны установлены до 1 января 2025 г. одним из указанных в Законе способов, например решением суда.

на рыбохозяйственную заповедную зону озера Байкал (Федеральный закон от 30.12.2021 № 445 ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов” и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

5В настоящее время принято всего три документа: постановление Правительства РФ от 21.08.2019 № 1080 «Об охранных зонах пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети» ; постановление Правительства РФ от 31.08.2019 № 1132 «Об утверждении Положения о зоне охраняемого объекта» ; постановление Правительства РФ от 17.03.2021 № 392 «Об утверждении Положения об охранной зоне стационарныхпунктовнаблюденийзасостояниемокружающейсреды,еезагрязнением…».

111

Раздел I.  Общая часть

Нормативно-правовое регулирование ЗОУИТ

112

113

Раздел I.  Общая часть

114

115

Раздел I.  Общая часть

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 7 Закона о государственной регистрации недвижимости в составе ЕГРН есть отдельный реестр, в котором содержатся информационные данные о том, где находятся границы зон, в которых установлены специальные условия по эксплуатации данных территорий. ЗОУИТ считается установленной с момента внесения сведений о ее границах в ЕГРН.

Порядок установления, изменения и прекращения существования ЗОУИТ. Согласно ст. 106 ЗК РФ решение об установлении ЗОУИТ принимается уполномоченным органом исполнительной власти либо органом местного самоуправления (за исключением ЗОУИТ, возникающих в силу федерального закона, для них готовится только описание границ, которое направляется в Росреестр).

В решении содержится: 1) наименование, вид объекта капитального строительства, в связи с размещением которого или в целях защиты которого устанавливается зона; адрес (местоположение) данного объекта;

2)ограничительные требования по эксплуатации земельного участка, согласно списку, который указан в законе либо в Положении о ЗОУИТ;

3)сведения о подзонах, их количестве, конкретные ограничения в подзонах; 4) сведения о том, кто является правообладателем недвижимости, застройщиком, который должен возмещать убытки, связанные с формированием (или изменением) ЗОУИТ; 5) срок наступления обязанности по возмещению убытков.

Обязательное приложение к решению: сведения о границах ЗОУИТ (графическое описание местоположения с перечнем координат — для отражения на публичной кадастровой карте6), то есть необходимо проведение обязательных межевых работ с целью постановки ЗОУИТ на го-

сударственный кадастровый учет.

6См.: приказ Росреестра от 26.07.2002 № П/0292 «Об установлении формы графическогоописанияместоположенияграницнаселенныхпунктов,территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории…» // СПС «КонсультантПлюс».

116

Глава 4. Ограничение прав на земельные участки

ЗОУИТ может быть установлена бессрочно либо на определенный срок. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ ЗОУИТ являются ограничениями прав на землю. Ограничения прав на землю в связи с установлением и изменением ЗОУИТ являются основанием для регулирования вопросов воз-

мещения убытков при ограничении прав (ст. 57, 57.1 ЗК РФ).

Для того чтобы узнать, попадает ли земельный участок в границы ЗОУИТ, необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра, найти земельный участок, выбрать в меню раздел «Слои» и найти пункт «ЗОУИТ». Дополнительно информацию о ЗОУИТ в Московской области можно найти на соответствующем геопортале7 либо изучив документы территориального планирования (например, генеральный план поселения).

С 1 января 2016 г. охранные зоны не относятся к объектам землеустройства, со всеми вытекающими отсюда последствиями. На такие зоны не составляется землеустроительное дело, данное дело не передается в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, не проводится государственная землеустроительная экспертиза.

Принята новая процедура внесения сведений в ЕГРН о границе охранной зоны. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об установлении, изменении или прекращении существования ЗОУИТ. Например, в Московской области уполномоченным исполнительным органом государственной власти по установлению, изменению или прекращению существования ЗОУИТ магистральных газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, находящихся на территории региона, является областное Министерство энергетики.

Особенностью установления ЗОУИТ является то, что зона в отношении объекта капитального строительства устанавливается до выдачи разрешения на строительство такого объекта, то есть с 1 января 2025 г. решение об установлении (или изменении) ЗОУИТ является обязательным документом для выдачи разрешения на строительство объекта. Однако если объекты капитального строительства не будут возведены, то ЗОУИТ должны прекратить свое существование, поскольку отсутствует объект, требующий их установления.

До 1 января 2028 г. ЗОУИТ считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 1 января 2025 г. одним из следующих способов:

— решением исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления;

7 Геопортал Подмосковья. URL: https://rgis.mosreg.ru/.

117

Раздел I.  Общая часть

—согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ;

—нормативным правовым актом, предусматривающим установление ЗОУИТ в границах, установленных указанным актом, без принятия решения об установлении (согласовании границ) ЗОУИТ;

—решением суда.

Порядок внесения в ЕГРН сведений о ЗОУИТ:

1)органы, принявшие решения об установлении (изменении или

опрекращении существования) ЗОУИТ, направляют в орган регистрации прав документы в течение пяти рабочих дней с даты принятия указанных решений;

2)в случае установления или изменения ЗОУИТ в отношении планируемых к строительству или реконструкции объектов капитального строительства, для которых требуется выдача разрешения на строительство, указанные в предыдущем пункте органы направляют в орган регистрации прав документы в течение пяти рабочих дней со дня поступления в уполномоченные в отношении ЗОУИТ органы разрешения на строительство указанного объекта;

3)органы, установившие границы ЗОУИТ, возникающих в силу федерального закона, направляют в орган регистрации прав документы в течение пяти рабочих дней с даты установления их границ.

Согласно п. 24 ст. 106 ЗК РФ ЗОУИТ, в том числе возникающие в силу закона, и ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными (или измененными) со дня внесения сведений о ЗОУИТ (изменений о ЗОУИТ) в ЕГРН8.

Согласно пп. 5 п. 5 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах ЗОУИТ, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН (вносятся сведения о самих ЗОУИТ, в том числе обозначения таких зон и описание местоположения их границ, реквизиты решений органов публичной власти об установлении (или изменении) таких зон, содержание ограничений использования объектов недвижимости). Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах ЗОУИТ, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении (изменении) сведений о зоне в порядке, установленном Законом о государственной регистрации недвижимости двумя способами: через личный кабинет правообладателя либо по

8В судебной практике имеется обратная позиция, в соответствии с которой ЗОУИТ (ограничения,установленныеданнойзоной)существуютвнезависимостиотвнесения сведений в ЕГРН. См. например: постановление Арбитражного суда Запад- но-Сибирского округа от 25.09.2015 по делу № А03-22308/2014.

118

Глава 4. Ограничение прав на земельные участки

адресам электронной почты указанных правообладателей, содержащимся в ЕГРН.

Любое заинтересованное лицо может получить выписку из ЕГРН с указанием сведений о ЗОУИТ9.

ЗОУИТ может прекратить свое существование:

1)ввиду истечения срока, на который она установлена;

2)прекращения существования объекта недвижимости, в связи с размещением которого она установлена (если это предусмотрено положением о ЗОУИТ соответствующего вида);

3)принятия решения уполномоченного органа, в котором указываются сведения о прекращении существования данной зоны и прекращении действия ограничений использования земельных участков, расположенных в границах данной зоны.

В двух первых случаях отдельного решения о прекращении существования ЗОУИТ не требуется, при этом сами ЗОУИТ считают прекратившими существование с момента исключения записи о них из ЕГРН.

Последствия установления ЗОУИТ по новым правилам. Со дня установления (изменения) ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускается как строительство новых, так

ииспользование существующих объектов капитального строительства, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков в ЗОУИТ, а также любое иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям. Реконструкция таких объектов может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования участков, установленными в границах ЗОУИТ (п. 1 ст. 107 ЗК РФ).

Правообладатели в течение трех лет со дня установления соответствующей зоны обязаны привести разрешенное использование или параметры объекта капитального строительства (или разрешенное использование земельных участков) в соответствие с ограничениями использования земельных участков в границах ЗОУИТ либо снести такие объекты (п. 4 ст. 107 ЗК РФ).

9См.: приложение 9 к приказу Росреестра от 04.09.2020 № П/0329 (ред. от 16.11.2022) «Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, а также об установлении иных видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» (зарег. в Минюсте России 15сентября2020г.,№59858)(сизм.идоп.,вступ.всилус31марта2023г.)//СПС «КонсультантПлюс».

119

Раздел I.  Общая часть

В случае же ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в связи с размещением которых были установлены (или изменены) ЗОУИТ, срок, отведенный на приведение разрешенного использования или параметров объекта капитального строительства (или разрешенного использования земельных участков) в соответствие с ограничениями либо снос объекта, составляет два года.

С 4 августа 2018 г. в Земельный кодекс введена новая статья 57.1, устанавливающая особенности возмещения убытков, причиненных установлением ЗОУИТ, а также изменена статья 57 ЗК РФ. Внесенными изменениями, во-первых, расширен перечень лиц, которым возмещаются убытки. Теперь к ним отнесены не только лица, имеющие права на земельные участки, но и правообладатели зданий, сооружений, помещений в них, а также наниматели жилья по договорам социального найма.

Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства, попадающих в ЗОУИТ, имеют право на два способа имущественной компенсации:

а) предоставление возмещения при выкупе участков или объектов капитального строительства,

б) возмещение убытков10.

Выкуп осуществляется только по требованию гражданина или юридического лица — собственника участка и (или) объекта капитального строительства либо гражданина или юридического лица, которому участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, принадлежит на указанном ранее праве. Причем данное требование должно быть направлено правообладателем в срок не более чем пять лет со дня установления, изменения ЗОУИТ либо со дня, когда такое лицо узнало или должно было узнать об установлении, изменении ЗОУИТ.

Размер возмещения при выкупе определяется по правилам, предусмотренным нормами Земельного кодекса в отношении размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При этом определение размера возмещения производится исходя из разрешенного использования участка на день, предшествующий дню принятия решения об установлении (изменении) ЗОУИТ (п. 9 ст. 107 ЗК РФ).

Возмещение убытков осуществляется на основании соглашения о возмещении убытков либо на основании решения суда. При этом соглашение

10См.: постановление Правительства РФ от 27.01.2022 № 59 «Об утверждении Положения о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев иарендаторовземельныхучастков,атакжеправообладателейрасположенныхна земельныхучасткахобъектовнедвижимостииопризнанииутратившимисилунекоторыхактовПравительстваРоссийскойФедерации»//СЗРФ.2022.№5.Ст.790.

120

Глава 4. Ограничение прав на земельные участки

должнопредусматриватьусловиеосносеобъектанедвижимогоимущества, приведении его параметров (разрешенного использования) в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ (при наличии такого объекта) (п. 12 ст. 57.1 ЗК РФ).

Требование о возмещении убытков может быть направлено в срок не более пяти лет со дня установления (изменения) ЗОУИТ либо со дня, когда соответствующие лица узнали или должны были узнать об этом (п. 13 ст. 57.1 ЗК РФ).

4.3.Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Правовая основа резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд — статья 70.1 ЗК РФ, постановление Правительства РФ от 22.07.2008 № 561.

Решение о резервировании земель для федеральных нужд принимается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на оказание государственных услуг и управление федеральным имуществом, в установленной сфере деятельности которого планируется осуществить резервирование. Решение о резервировании земель для государственных нужд субъекта РФ или муниципальных нужд принимается соответственно уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 ЗК РФ, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории. Резервирование земель может осуществляться и в отношении земельных участков, необходимых для целей недропользования.

Решение о резервировании земель принимается в соответствии со следующими документами:

а) документация по планировке территории; б) документы территориального планирования в случаях создания

особо охраняемых природных территорий, размещения объектов обороны и безопасности;

121

Раздел I.  Общая часть

в) государственные программы геологического изучения недр, воспроизводства минерально-сырьевой базы и рационального использования недр, утвержденные в установленном порядке.

Решение о резервировании земель должно содержать: а) цели и сроки резервирования земель;

б) реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется резервирование земель;

в) ограничения прав на зарезервированные земельные участки, устанавливаемые в соответствии с Земельным кодексом и другими федеральными законами, необходимые для достижения целей резервирования земель.

К решению о резервировании земель прилагается перечень координат характерных точек границ территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в системе координат, используемой для ведения ЕГРН, с указанием погрешности определения таких координат.

Решение о резервировании земель, принятое органами государственной власти, подлежит опубликованию в официальных средствах массовой информации субъекта РФ, на территории которого расположены резервируемые земельные участки. Решение о резервировании земель, принятое органами местного самоуправления, подлежит опубликованию в официальных средствах массовой информации органов местного самоуправления по месту нахождения резервируемых земельных участков. Кроме того, оно подлежит размещению на официальном сайте органа власти, принявшего это решение.

Срок резервирования:

—до двух лет — при резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и указанных в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, ис- полнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2005 № 116 ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;

—до 20 лет — при резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, железнодорожного транспорта, воздушного транспорта (в том числе объектов единой системы организации воздушного движения), транспортно-пе- ресадочных узлов и метрополитена, строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения, местного значения и других линейных объектов государственного или муниципального значения;

122

Глава 4. Ограничение прав на земельные участки

— до трех лет — при резервировании земельных участков для иных государственных и муниципальных нужд.

Действие ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, прекращается в связи со следующими обстоятельствами:

а) истечение указанного в решении срока резервирования земель; б) предоставление в установленном порядке зарезервированного зе-

мельного участка, не обремененного правами третьих лиц, для целей, установленных решением о резервировании земель;

в) отмена решения о резервировании земель органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о резервировании земель;

г) изъятие в установленном порядке, в том числе путем выкупа, зарезервированного земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

д) решение суда, вступившее в законную силу.

Контрольные вопросы

1.Раскройтепонятиеиправовуюприродуограниченийправназемлю.

2.Перечислите виды ограничений прав на земельные участки.

3.Раскройте общий порядок установления ограничений прав на земельные участки.

4.Дайте определение и перечислите виды ЗОУИТ.

5.Что должно содержаться в решении об установлении ЗОУИТ? Что является обязательным приложением к данному решению?

6.ОпишитепорядокустановленияЗОУИТ.ВкакихслучаяхЗОУИТможет прекратить свое существование?

7.Каковы последствия установления ЗОУИТ?

8.Перечислите способы имущественной компенсации правообладателям земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства, попадающих в ЗОУИТ.

9.Охарактеризуйте основания и порядок резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Рекомендуемая литература

1.Болтанова Е. С., Романова О. А., Бандорин Л. Е. Градостроительное право : учебник. — М. : Проспект, 2021. — 312 с. — ISBN 978-5-392- 33514 5. — DOI: 10.31085/9785392335145-2021-312. — EDN KYRGXR.

2.Гаврилюк М. Н. Особенности установления зон с особыми условиями использования территорий // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2019. — № 8 (175). — С. 39–41.

3.Зоны с особыми условиями использования территорий (проблемы установления и соблюдения правового режима) : науч.-практ. пособие / Е. А. Галиновская, Е. С. Болтанова, Г. А. Волков [и др.] ; отв. ред.

123

Раздел I.  Общая часть

Е. А. Галиновская. — М. : Инфра М, 2020. — 304 с. — ISBN 978-5-16- 016078 8. — DOI: 10.12737/1080400. — EDN PBOHLC.

4.Макин Р. В., Маркелова А. А. Резервирование земель: некоторые проблемы правового регулирования и правоприменительной практики // Закон. — 2022. — № 4. — С. 143–158.

5.Новая жизнь публичных сервитутов / А. Иванов, М. Бочаров, Е. Суханов [и др.] // Закон. — 2018. — № 10. — С. 17–37.

6.Романова О. А. Проблемы правового обеспечения публичности установления ограничений прав на земельные участки и другие объекты недвижимости на примере правового режима лечебно-оз- доровительных местностей и курортов // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). — 2019. — № 1 (53). — С. 84–91. — DOI: 10.17803/2311-5998.2019.53.1.084-091. — EDN ZBMIGT.

7.Филина Д. Л. Сервитут как обременение права собственности. Частный и публичный сервитуты. Зона прохода и проезда // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2022. — № 10. — С. 71–84.

124

Глава 5

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

План главы:

1.Общая характеристика оснований возникновения прав на земельные участки у граждан и юридических лиц.

2.Общая характеристика предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам.

3.Порядок предоставления земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности, на торгах.

4.Случаи предоставления земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности,

всобственность бесплатно.

5.Оформление гражданами в собственность земельных участков, предоставленных им на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

5.1.Общая характеристика оснований возникновения прав на земельные участки у граждан и юридических лиц

Согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, другими федеральными законами, среди которых центральное место занимает Земельный кодекс. Поскольку земельные участки относятся к объектам недвижимости, то права на них также подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 25 ЗК РФ1), которая с 1 января 2017 г. осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости. Согласно ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом2.

Общий перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей установлен статьей 8 ГК РФ, к возникновению прав на земельные участки можно отнести следующие:

1Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним»(1января

1998 г.).

2Подробнее о порядке государственной регистрации прав на земельные участки см. § 7.5 настоящего учебника.

125

Раздел I.  Общая часть

1)договоры и иные сделки, предусмотренные законом;

2)акты государственных органов власти и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом;

3)судебные решения;

4)приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом (приобретательная давность);

5)наступление событий, с которыми закон связывает наступление гражданско-правовых последствий (универсальное правопреемство).

Указанные основания являются правоустанавливающими юридическими фактами, документальное подтверждение которых называется

правоустанавливающими документами на земельные участки.

Если гражданское законодательство устанавливает общие основания

испособы приобретения недвижимого имущества, к которому относятся земельные участки, то земельное законодательство устанавливает особенности приобретения прав на земельные участки, которые обусловлены спецификой земельных участков как объектов правоотношений, необходимостью обеспечения публичных интересов, а также историей развития правового регулирования земельных отношений в России.

Особенности, предусмотренные земельным законодательством, выражаются в установлении определенных условий и необходимой совокупности конкретных юридических фактов для возможности приобретения прав на земельные участки различными субъектами. Своеобразие оснований возникновения прав на земельные участки заключается в том, что они почти всегда выступают не как единичный юридический факт, а как сложный фактический состав. Например, для приобретения права частной собственности на земельный участок, находящийся в государственной собственности, необходимо, как правило, принятие акта уполномоченного органа власти и заключение договора купли-продажи.

Совокупность юридических фактов и условий, установленных гражданским и земельным законодательством, необходимых для возникновения какого-либо права на земельный участок у конкретного субъекта, можно назвать способом приобретения данного права на земельный участок.

Способы приобретения прав на земельные участки зависят прежде всего от формы собственности на приобретаемые земельные участки, а также от вида субъекта, вида приобретаемого права, категории земель

идругих факторов, устанавливаемых земельным и иным законодательством.

Центральное место в системе оснований возникновения прав на земельные участки занимает возникновение права собственности как абсолютного права, дающего субъекту этого права наиболее полное господство над вещью.

Следует иметь в виду, что основания возникновения права собственности носят относительный характер, так как возникновение права соб-

126

Глава 5. Возникновение прав на земельные участки

ственности на земельный участок одного лица влечет соответственно прекращение права собственности на этот земельный участок предыдущего собственника. Так, договор купли-продажи земельного участка является одновременно основанием возникновения права собственности на земельный участок у покупателя и основанием прекращения права собственности на данный земельный участок у продавца. В то же время основания прекращения права частной собственности на имущество являются основаниями возникновения права государственной или муниципальной собственности на данное имущество, и наоборот.

Основания и способы приобретения права частной собственности на земельные участки зависят от того, в чьей собственности находятся приобретаемые земельные участки — частной или публичной. Кроме того, возможность приобретения земельных участков в частную собственность и на других правах зависит от вида субъекта, желающего приобрести земельный участок. Например, действующее земельное законодательство, как уже отмечалось, ограничивает земельную правоспособность иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, а с другой стороны, устанавливает преференции для определенных лиц при приобретении государственных или муниципальных земельных участков.

Возникновение права собственности у частных лиц на земельные участки, находящиеся в частной собственности, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора куп- ли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а также в порядке универсального правопреемства. На сделки с земельными участками распространяются все требования, установленные гражданским законодательством к совершению сделок с недвижимым имуществом. Объектами сделок могут быть земельные участки, не ограниченные в обороте. В случаях, установленных законами, во временное пользование на основании договоров аренды или безвозмездного пользования могут предоставляться земельные участки из земель, ограниченных в обороте.

Земельное законодательство устанавливает определенные особенности совершения сделок с земельными участками, обусловленные спецификой земельного участка и необходимостью обеспечения публичных интересов в отдельных случаях.

Помимо ограничения возможности иметь в собственности определенные земельные участки для лиц с иностранным элементом, что уже неоднократно отмечалось, ограничения оборота устанавливаются для

127

Раздел I.  Общая часть

земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, предназначенных для сельскохозяйственного производства. Подробно особенности совершения сделок с такими земельными участками рассматриваются в гл. 12 настоящего учебника.

Если на земельном участке расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимости, то сделки с ними могут совершаться с соблюдением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в соответствии со ст. 35 ЗК РФ.

На возможность совершения сделок с земельными участками непосредственно влияет и назначение земельного участка в виде разрешенного использования, в отношении которых устанавливаются предельные (минимальные и максимальные) размеры.

Важно понимать, что при совершении сделок с земельными участками не могут быть изменены их индивидуальные характеристики в виде категории земель и разрешенного использования, наоборот, эти характеристики являются лимитирующим фактором для возможности совершения сделок с земельным участком3.

Таким образом, к основным особенностям совершения сделок с земельными участками можно отнести:

— возможность совершения сделок с земельными участками при условии соблюдения минимальных и максимальных размеров земельных участков, установленных для их разрешенного использования;

— соблюдение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов при наличии на земельном участке объектов недвижимости;

—ограничение оборота земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий;

—ограничение приобретать определенные земельные участки в собственность отдельным субъектам правоотношений (например, лицам

синостранным элементом).

Что касается возможности приобретения земельных участков

всобственность по приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ, то данный вопрос решается судом при рассмотрении всех обстоятельств, свидетельствующих о наличии признаков, необходимых для признания права собственности на земельный участок в конкретном случае.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом

втечение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Для признания права собственности на земельный участок по данно-

му основанию суд должен установить наличие всех указанных призна-

3 См. § 1.5 настоящего учебника.

128

Глава 5. Возникновение прав на земельные участки

ков с учетом срока истребования земельного участка из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ.

Наиболее спорным моментом, возникающим при применении судами данной статьи, является установление факта добросовестности пользования и владения земельным участком. Содержание понятия добросовестности разъяснено в постановлении от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22. Данную позицию Верховного Суда РФ необходимо применять с учетом конституцион- но-правового смысла, изложенного в постановлении Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48 П.

Основные особенности возникновения прав на земельные участки земельное законодательство предусматривает в отношении земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, которые будут рассмотрены в следующих параграфах.

5.2.Общая характеристика предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к важнейшей функции государственного и муниципального управления в сфере земельных отношений, позволяющей реализовывать различные направления социально-экономической политики государства путем распоряжения государственной и муниципальной собственностью в виде земельных участков.

По данным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2021 г., подготовленного Росреестром4, по состоянию на 1 января 2022 г. площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляет 92,2 % всей территории РФ (1 579 196,5 тыс. га). С учетом превалирующей публичной собственности на земли в Российской Федерации правовой институт предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, занимает центральное место в системе правового регулирования возникновения прав на земельные участки в России.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, — это совокупность взаимосвязанных действий уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками путем

4 URL: http: www. rosreestr.gov.ru (дата обращения: 25.02.2023).

129

Раздел I.  Общая часть

передачи их в установленном порядке гражданам и юридическим лицам

всобственность и пользование на правах, предусмотренных гражданским и земельным законодательством.

Несмотря на провозглашение в Земельном кодексе (п. 2 ст. 15) равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность, земельное законодательство предусматривает различные способы и условия приобретения земельных участков из государственных или муниципальных земель в собственность и на иных правах в зависимости от статуса субъекта, а также целей предоставления земельных участков.

Действующий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, был установлен Законом от 23.06.2014 № 171 ФЗ, нормы которого вступили

всилу с 1 марта 2015 г.

Внесение изменений в правовое регулирование предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности было осуществлено в рамках реализации Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012–2020 е гг., утвержденных распоряжением Правительства РФ от 03.03.2012 № 297 р, одним из основных направлений которых являлось совершенствование порядка предоставления земельных участков гражданам и организациям.

Необходимость совершенствования данных отношений была вызвана существенными проблемами правоприменения ранее действовавшего земельного законодательства, обусловленными сложностью и недостаточной определенностью правового регулирования предоставления земельных участков, что приводило к возникновению большого числа споров и нарушений прав граждан и юридических лиц. Реализация права граждан и юридических лиц на приобретение государственных и муниципальных земельных участков была существенно затруднена отсутствием единого подхода к процедуре предоставления земельных участков, нахождением норм, устанавливающих особенности предоставления в отдельных случаях, в различных федеральных законах, законах субъектов РФ, актах органов местного самоуправления.

В целях установления единообразия и правовой определенности законодатель изменил подход к регулированию порядка предоставления в собственность и в аренду, дифференцировав его по процедуре предоставления — на торгах и без торгов. Отдельно установлены случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность, а также перечень случаев и условий предоставления земельных участков в безвозмездное пользование. Помимо этого, был введен новый правовой механизм использования публичных земель, который не предусматривает предоставление земельного участка на каком-либо праве, а устанавли-

130

Глава 5. Возникновение прав на земельные участки

вает разрешительный порядок использования свободных земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для временных целей, перечисленных в ст. 39.33 ЗК РФ.

Общим порядком предоставления земельных участков в собственность или в аренду является предоставление земельных участков на торгах, проводимых в форме аукционов, что прямо указано в ч. 1 ст. 39.3 и ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Порядок проведения аукционов детально урегулирован статьями 39.11–39.13 ЗК РФ. Предоставление земельных участков без торгов является исключением из данного правила и касается случаев, когда земельный участок может быть предоставлен только одному лицу. При этом по общему правилу без торгов земельные участки предоставляются за плату в размере кадастровой стоимости земельного участка, которая может корректироваться для конкретных случаев федеральным законом или законодательством субъектов РФ и муниципальными правовыми актами в рамках их полномочий. Случаи бесплатного предоставления земельных участков касаются, как правило, льготных категорий лиц или связаны со стимулированием развития отдельных территорий в Российской Федерации.

Вводным законом установлен механизм бесплатного оформления

всобственность земельных участков, предоставленных гражданам до дня введения в действие Земельного кодекса на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования для личных непредпринимательских целей, указанных в п. 9.1 ст. 3 Вводного закона5. Оформление в собственность таких земельных участков гражданами осуществляется в соответствии со ст. 49 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Перечни случаев предоставления земельных участков без торгов

всобственность, в аренду, безвозмездное пользование в Земельном кодексе установлены как исчерпывающие, однако следует учитывать, что

взависимости от направлений государственной политики в конкретный период времени и возникновения новых задач перед государством и обществом данные перечни могут корректироваться на федеральном и региональном уровне.

5Федеральным законом от 30.12.2021 № 478 ФЗ (ред. от 28.06.2022) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» абзац 1 п. 9.1 ст. 3 Вводного закона был изложен в следующей редакции: «Если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок счита-

ется предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность».

131

Раздел I.  Общая часть

В статье 39.1 ЗК РФ перечислены основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от вида права на земельный участок и порядка предоставления. Таковыми являются:

—решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

—договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

—договор аренды в случае предоставления земельного участка в арен-

ду;

—договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Пункт 2 ст. 39.1 ЗК РФ отдельно устанавливает запрет на продажу находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предназначенных для осуществления строительства зданий, сооружений. Такие земельные участки (с разрешенным использованием для строительства) могут предоставляться на аукционах только в аренду. Исключение составляют случаи предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (ст. 39.18 ЗК РФ).

Как правило, реализация оснований возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, требует совокупности юридических действий заинтересованных лиц и органов власти, уполномоченных на распоряжение предоставляемыми земельными участками. Например, процедура предоставления земельного участка на торгах включает следующие действия:

—решение уполномоченного органа власти о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка (в том числе по заявлениям заинтересованных в приобретении земельного участка лиц);

—образование земельного участка, осуществление его государственного кадастрового учета и государственной регистрации права публичного образования на него;

—принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона;

—организация и проведение аукциона;

—заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка с победителем или единственным участником аукциона;

132

Глава 5. Возникновение прав на земельные участки

—государственная регистрация права соответствующего лица на земельный участок.

Порядок предоставления земельного участка без торгов урегулирован статьями 39.14–39.16 ЗК РФ и включает следующие действия:

—идентификация испрашиваемого земельного участка в рамках процедуры предварительного согласования предоставления земельного участка и его кадастрового учета;

—заявление лица, имеющего право на приобретение земельного участка без торгов, в уполномоченный орган власти о предоставлении земельного участка;

—заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.

Земельным кодексом отдельно установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для следующих случаев:

—статья 39.18 — особенности предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

—статья 39.19 — особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отдельным категориям граждан в собственность бесплатно;

—статья 39.20 — особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

5.3.Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах

Общий порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: предоставление земельного участка на торгах в форме аукциона в соответствии со ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Земельный кодекс определяет основания приобретения земельного участка, находящегося в публичной собственности (п. 1 ст. 39.3), либо передачу его в аренду на торгах в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6) в качестве общей презумпции заключения соответствующих договоров.

133

Раздел I.  Общая часть

Всоответствии со ст. 447 ГК РФ торги являются одним из способов заключения договоров. В земельных отношениях целью торгов является обеспечение равного и справедливого доступа к земельному участку.

Основания и порядок проведения торгов по продаже земельных участков устанавливаются на основании ст. 447–449 ГК РФ, ст. 39.12– 39.13 ЗК РФ.

Предметом аукциона может быть земельный участок, образованный

всоответствии с требованиями гл. 1.1 ЗК РФ, который поставлен на государственный кадастровый учет и на который зарегистрировано право собственности публичного субъекта (за исключением случая, если собственность на соответствующий земельный участок остается неразграниченной).

При этом соблюдается общий порядок образования земельного участка для последующего проведения торгов:

1) подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка;

2) проведение необходимых кадастровых работ с земельным участком в соответствии с проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка согласно требованиям, установленным Законом о государственной регистрации недвижимости;

3) осуществление кадастрового учета земельного участка и государственной регистрации прав на него;

4) получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством РФ о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

5) принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.

Общий порядок видоизменяется в случае, если инициатором аукциона, а также образования земельного участка выступает заинтересованное лицо (гражданин или юридическое лицо), которое готовит схему расположения земельного участка, после чего обращается за ее утверждением в уполномоченные органы власти — последние рассматривают соответствующее заявление в течение двух месяцев. Если указанная схема законодательством не предусмотрена (как, например, для городов федерального значения), то за основу берется проект межевания территории.

Вслучае утверждения схемы заинтересованное лицо обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с ней либо в соответствии с утвержденным проектом

134

Глава 5. Возникновение прав на земельные участки

межевания территории, после чего осуществляется государственная регистрация земельного участка.

Далее заинтересованное лицо обращается в государственный орган с заявлением о проведении аукциона, после получения которого уполномоченным органом власти и положительного решения по аукциону следуют мероприятия по п. 4 и 5 указанного выше общего порядка образования земельного участка.

Аукцион является открытым по составу участников. Начальная цена определяется в соответствии с Законом об оценочной деятельности по рыночной или кадастровой оценке.

Аукцион может проводиться на электронных платформах. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок про-

ведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, шаг аукциона (как правило, в пределах трех процентов начальной цены).

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона.

Заинтересованные лица подают заявление, необходимые документы и вносят задаток.

Результат аукциона оформляется протоколом, который размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня подписания протокола.

Вслучае если подана только одна заявка, аукцион признается несостоявшимся.

Втечение 10 дней со дня составления протокола о результатах аукциона (либо признания его несостоявшимся) уполномоченный орган направляет победителю аукциона (или единственному участнику) три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка, который, в свою очередь, должен быть подписан в течение 30 дней со дня направления победителю (единственному участнику) проекта.

Если договор в установленный срок победителем аукциона не подписан и не представлен в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.

Не подписавший договор победитель аукциона или единственный участник включается в реестр недобросовестных участников аукциона, что фактически исключает возможность такого лица участвовать в тендерах сроком на два года.

135

Раздел I.  Общая часть

5.4.Случаи предоставления земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности,

всобственность бесплатно

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам в собственность бесплатно обусловлены мерами государственной поддержки определенных категорий лиц, установленных законодательством, а также стимулированием развития территорий субъектов РФ и муниципальных образований.

Перечень случаев и условий бесплатного предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности установлен статьей 39.5 ЗК РФ.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность бесплатно условно можно разделить на федеральные, федерально-регио- нальные и региональные.

Так, предоставление земельных участков по федеральным основаниям регламентируется статьей 39.5 ЗК РФ, в частности пунктом 2 — земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке; пунктом 9 — земельного участка гражданину в соответствии с Законом об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне РФ и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ; пунктом 10 — земельного участка в соответствии с Законом о содействии развитию жилищного строительства; пунктом 11 — земельного участка, включенного в границы территории инновационного научно-технологического центра, фонду, созданному в соответствии

сЗаконом об инновационных научно-технологических центрах6.

Всвою очередь, предоставление земельных участков по федераль- но-региональным основаниям определено в ст. 39.5 ЗК РФ и дополнено региональными законами.

Например, такие основания указаны в п. 6: предоставление земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов РФ, — дополненные требованиями к многодетной семье, например Законом Московской области «О бесплатном предоставлении земельных

6Федеральный закон от 29.07.2017 № 216 ФЗ «Об инновационных научно-техно- логических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

136

Глава 5. Возникновение прав на земельные участки

участков многодетным семьям в Московской области» или п. 1 и 2 Закона Калужской области «О случаях бесплатного предоставления земельных участков».

Случаи предоставления земельных участков по региональным основаниям, например, представлены в ст. 14 Закона Ставропольского края «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений»: пункт 3 — для индивидуального жилищного строительства в населенных пунктах по месту жительства — гражданам, проживающим в жилых помещениях, не отвечающих установленным федеральным законодательством требованиям к жилым помещениям и расположенных в опасных зонах (зонах оползней, селевых потоков, эрозии почв и др.); пункт 4 — для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в сельском населенном пункте при условии признания нуждающимися в жилых помещениях в соответствии с Жилищным кодексом РФ: а) гражданам, окончившим профессиональные образовательные организации и образовательные организации высшего образования и впервые заключившим трудовой договор по полученной специальности; б) лицам, заключившим трудовой договор в порядке перевода в сельскую местность; пункт 6 — для ведения садоводства или огородничества — малоимущим гражданам, постоянно проживающим на территории населенного пункта не менее трех лет, и т.д.

Другой пример: согласно ст. 2 Закона Орловской области от 10.11.2015 № 1872 ОЗ «Об отдельных правоотношениях, связанных с предоставлением в собственность гражданам земельных участков на территории Орловской области» бесплатно предоставляются земельные участки в собственность, в частности: а) гражданам РФ, постоянно проживающим в сельских поселениях Орловской области, а также гражданам РФ, постоянно проживающим на территориях, ранее входивших в границы сельских поселений Орловской области, в отношении которых в соответствии с законом Орловской области принято решение об их преобразовании путем объединения в муниципальный округ Орловской области; б) лицам, удостоенным почетных званий СССР, РСФСР, Российской Федерации, а также званий «Почетный гражданин Орловской области», «Почетный гражданин» соответствующего муниципального образования Орловской области, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также в других случаях.

Основания бесплатного предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам регулярно корректируются в соответствии с изменениями социально-экономической политики государства. Например, в 2023 г. было введено основание бесплатного предоставления земельного участка управляющей компании, указанной в Федеральном законе от 24.06.2023 № 266 ФЗ «О свободной экономической зоне на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Ре-

137

Раздел I.  Общая часть

спублики, Запорожской области и Херсонской области», для целей, предусмотренных указанным Законом7.

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отдельным категориям граждан в собственность бесплатно установлены в ст. 39.19 ЗК РФ.

Если гражданин имеет право на предоставление земельного участка

всобственность бесплатно по нескольким льготным основаниям, этот гражданин вправе получить бесплатно в собственность земельный участок по одному из указанных оснований, то есть предоставление земельного участка такому гражданину осуществляется однократно.

Рассматривая отдельные категории граждан, имеющих право на бесплатное предоставление публичного земельного участка в собственность, предусмотренных федеральными законами, следует обратить внимание на п. 4 Федерального закона от 09.01.1997 № 5 ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда, Героям Труда Российской Федерации и полным кавалерам ордена Трудовой Славы», согласно которому указанным лицам предоставляются в собственность бесплатно без проведения торгов земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества в соответствии с предельными (максимальными и минимальными) размерами земельных участков, устанавливаемыми в соответствии с земельным законодательством, но не менее чем 0,08 га в границах городских населенных пунктов и 0,25 га

вграницах сельских населенных пунктов и на землях иных категорий.

Всвою очередь, пункт 4 ст. 5 Закона РФ от 15.01.1993 № 4301 1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» закрепляет право внеочередного предоставления названным лицам в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества в соответствии с предельными (максимальными и минимальными) размерами земельных участков, устанавливаемыми в соответствии с земельным законодательством, но не менее чем 0,20 га в границах городских населенных пунктов и 0,40 га в границах сельских населенных пунктов и на землях иных категорий.

7Пункт введен Федеральным законом от 24.06.2023 № 267 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

138

Глава 5. Возникновение прав на земельные участки

5.5.Оформление гражданами в собственность земельных участков, предоставленных им на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации

Порядок переоформления гражданами в собственность земельных участков, предоставленных им на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения до вступления в силу Земельного кодекса, с момента его введения Земельным кодексом и Вводным законом неоднократно корректировался в сторону упрощения данной процедуры. Важно знать дату вступления в силу Земельного кодекса: согласно ст. 1 Вводного закона Земельный кодекс вступает в силу со дня его официального опубликования, то есть 29 октября 2001 г., поскольку в этот день текст Закона был опубликован в «Собрании законодательства РФ».

До принятия Федерального закона от 30.06.2006 № 93 ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками для граждан было возможно переоформить на право собственности только путем предоставления таких участков из государственной собственности органами государственной власти или органами местного самоуправления (такая редакция Вводного закона действовала до 31 августа 2006 г.). Соответственно, эти земельные участки предоставлялись в собственность гражданам однократно бесплатно (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ — в редакции, действовавшей до 31 августа 2006 г.).

Со вступлением в силу указанного Закона граждане, обладающие земельными участками, предоставленными для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, получили право зарегистрировать (без обращения в орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, находящихся

впубличной собственности) право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Правовая норма, которая устанавливает основание переоформления предоставленных ранее прав гражданами, содержится

вп. 9.1 ст. 3 Вводного закона: если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуально-

139

Раздел I.  Общая часть

го гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (изъятые или ограниченные в обороте).

Поскольку вид права, на котором предоставлялся земельный участок гражданину, ранее не всегда указывался в документах, в данный пункт было добавлено правило, гарантирующее гражданину оформление земельного участка в собственность: если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности.

Специальное правило об упрощенном порядке оформления в собственность распространяется только на земельные участки, полученные для определенных видов разрешенного использования: ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Именно эти цели использования были упомянуты в Законе о праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства (утратил силу), с которым связано выстраивание отечественной социально ориентированной земельной политики начала 1990 х гг.

Ведение личного подсобного хозяйства остается одной из наиболее применяемых форм землепользования начиная с того момента, когда произошел перелом в формировании земельного законодательства, стимулирующего землепользование сельчан. Как отмечает И. В. Попова, «в 1990–2004 годы количество личных подсобных хозяйств населения практически не изменилось и составляло 16 млн, однако доля этой категории производителей в общем объеме производства сельскохозяйственной продукции увеличилась с 26,3 до 51,3 %»8. То есть личное подсобное хозяйство как форма землепользования остается значимой для выстра-

8Попова И. В. Личные подсобные хозяйства населения: особенности функционирования и развития : дис. … канд. экон. наук. М., 2006. С. 8.

140

Глава 5. Возникновение прав на земельные участки

ивания протекционистской земельной политики в отношении граждан, ведущих индивидуальное хозяйство. Согласно ст. 3 Закона о личном подсобном хозяйстве граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок. Таким образом, оформление прав на земельный участок является юридическим фактом, на основе которого возникает право осуществлять выращивание скота, птицы и определенных видов сельскохозяйственной продукции. В законах отдельных субъектов России дополнительно устанавливаются особенности переоформления таких земельных участков. Например, в ст. 17 Земельного кодекса Республики Саха установлено, что земельные участки, расположенные за границами населенного пункта, предоставленные гражданам до 29 октября 2001 г. для сенокошения, относятся к полевым земельным участкам, предоставленным для ведения личного подсобного хозяйства. Земельные участки, расположенные за границами населенного пункта, предоставленные гражданам до 29 октября 2001 г. для ведения сайылычного хозяйства (под сельскохозяйственные угодья)9, относятся к полевым земельным участкам, предоставленным для ведения личного подсобного хозяйства. Сайылычное хозяйство является одной из форм личного подсобного хозяйства, ведется гражданином и членами его семьи совместно в целях производства сельскохозяйственной продукции для удовлетворения личных потребностей.

Документом, устанавливающим право гражданина на оформление земельного участка в собственность, может считаться один из следующих документов, изданный (удостоверенный) до введения в действие Земельного кодекса РФ:

1)акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его полномочий и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания такого акта на момент его издания;

2)акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

3)выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный

9Сайылычное хозяйство — вид традиционной формы непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции в летнее время. Земельный участок сайылычного хозяйства под сельскохозяйственные угодья — земельный участок, предоставляемый для сенокоса и под пастбища для скота и лошадей без права возведения на нем зданий и строений.

141

Раздел I.  Общая часть

земельный участок (для земельных участков, отнесенных к полевым земельным участкам, предоставленным для ведения личного подсобного хозяйства);

4) иные документы, устанавливающие или удостоверяющие право такого гражданина на данный земельный участок, удостоверенные до 29 октября 2001 г., в том числе: типовой договор о предоставлении

вбессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности, заключенный гражданином с исполнительным комитетом местной администрации

впериод до 1991 г.; выписка из поземельной книги; выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления по форме, утвержденной приказом Федеральной регистрационной службы от 29.08.2006 № 146 «Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок»; решение администрации совхоза, колхоза, предприятия, организации, учреждения или профсоюзного комитета о предоставлении земельного участка под строительство жилого дома, принятое на основании акта уполномоченного органа до 1991 г.; справка из архива, удостоверяющая наличие

вархиве акта уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, со ссылкой на указанный акт; типовые договоры на возведение индивидуального жилого дома, заключенные с управлением коммунального хозяйства до 1991 г.; договоры о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов на праве личной собственности, заключенные после 26 августа 1948 г. в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»; решения органов государственной власти об утверждении списочного состава членов дачных, садоводческих, огороднических и иных некоммерческих объединений граждан (СОТ, ДСК, ГСПК и др.) с указанием их фамилий, имен, отчеств, принятые до 1991 г.

Юридическое оформление прав на садовые и огородные земельные участки имеет свои особенности, обусловленные историческими условиями возникновения такой формы землепользования, как ведение дачного хозяйства, садоводства и огородничества. В отечественной практике длительное время ведение садоводства имело преимущественно коллективный характер и возникновение прав на земельные участки связывалось исключительно с приобретением членства в садоводческом (дачном или огородном) объединении. Согласно постановлению Совета Министров РСФСР И ВЦСПС от 18.03.1966 № 261 «О коллективном садоводстве рабочих и служащих в РСФСР» на территории всей страны и союзных республик было принято решение о дальнейшем развитии коллективного садоводства рабочих и служащих, особенно вблизи городов, промышленных центров и рабочих поселков, массово предприятиям,

142

Глава 5. Возникновение прав на земельные участки

учреждениям и организациям предоставлялись земельные участки для организации коллективных садов, создавались дачные, садовые и огородные товарищества. С 15 апреля 1998 г. до 1 января 2019 г. действовал Федеральный закон № 66 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который регулировал отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства и реализацией земельных прав садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений

иих членов-граждан. На данный момент действует Федеральный закон от 29.07.2017 № 217 ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о садоводстве), который определяет, что есть садовый земельный участок

иогородный земельный участок.

Ввиду того что до вступления в силу Земельного кодекса садовые

иогородные земельные участки массово предоставлялись гражданам

иих объединениям как на праве собственности, так и на праве аренды, а также на ограниченных правах, сложилась непростая система правовых оснований доступа к таким участкам и образовался широкий круг правообладателей. Садоводческое (огородное) объединение, его члены

играждане-землепользователи, ведущие садовое (а также дачное) хозяйство, обладают правом юридического оформления прав на садовые

иогородные земельные участки в упрощенном порядке. При оформлении прав на земельные участки следует руководствоваться нормами Земельного кодекса, Вводного закона, а также ранее действовавшего законодательства. Так, в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденным Роскомземом 20 мая 1992 г., основанием для предоставления на праве собственности земельных участков, которые выделялись гражданам на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного бессрочного пользования ранее 1 января 1991 г., являются выданные в тот период документы. Прежде всего это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии — земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе

иземлеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей.

Согласно ст. 49 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, который предоставлен до дня введения в действие Земельного кодекса для ведения огородничества или садоводства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом

143

Раздел I.  Общая часть

документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов:

1)акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

2)акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

3)выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), форма которой устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

Перечень документов, которые устанавливают или удостоверяют право такого гражданина на указанный земельный участок, является открытым, поскольку гражданин может предоставить и иной документ. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло

впорядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, также осуществляется в упрощенном порядке. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:

1)свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

2)один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.

Представление указанных документов не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное

144

Глава 5. Возникновение прав на земельные участки

наследуемое владение в установленных земельным законодательством случаях, сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Вводного закона).

Однако для новых членов садоводческих и огороднических некоммерческих организаций граждан, независимо от даты вступления

вчленство, срок приобретения находящегося в государственной или муниципальной собственности садового или огородного земельного участка в собственность бесплатно ограничен 1 марта 2031 г., если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям: 1) земельный участок не предоставлен члену указанной некоммерческой организации; 2) земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу данного Закона некоммерческой организации, указанной в абзаце первом настоящего пункта, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация; 3) по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену указанной некоммерческой организации; 4) земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.

Вслучае если указанный земельный участок относится к имуществу общего пользования, до 1 марта 2031 г. он предоставляется бесплатно

вобщую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади таких земельных участков.

Законом от 30.12.2021 № 478 ФЗ был упрощен порядок оформления гражданами прав на используемые ими жилые и садовые дома, а также на земельные участки, на которых находятся эти дома. Согласно ст. 38 Вводного закона до 1 марта 2031 г. гражданин, использующий для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 г. жилой дом, который расположен в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположен этот жилой дом. При этом образование земельного участка, на котором расположен такой дом, из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться на основании схемы расположения земельного участка.

145

Раздел I.  Общая часть

Законом устанавливается следующий перечень документов, которые прилагаются к заявлению о предварительном согласовании предоставления такого земельного участка:

1)схема расположения земельного участка (в случае, если земельный участок подлежит образованию);

2)документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае если с заявлением обращается представитель заявителя;

3)документ, подтверждающий подключение (технологическое присоединение) жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения

и(или) подтверждающий осуществление оплаты коммунальных услуг;

4)документ, который подтверждает проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации жилого дома до 1 января 2013 г. и из которого следует, что заявитель является правообладателем жилого дома либо заказчиком изготовления указанного документа и жилой дом возведен до 14 мая 1998 г.;

5)документ, подтверждающий предоставление либо передачу иным лицом земельного участка, в том числе участка, из которого образован испрашиваемый земельный участок, заявителю;

6)документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в жилом доме до 14 мая 1998 г.;

7)выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности заявителю;

8)документ, выданный заявителю нотариусом до 14 мая 1998 г. в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него.

Упрощенный порядок оформления права собственности на земельные участки под гаражами осуществляется на основании общей нормы, которая закреплена в п. 9.1 ст. 3 Вводного закона. Необходимо обратить внимание на то, что с 1 сентября 2021 г. в России реализуется масштабный процесс выявления правообладателей гаражей и земельных участков под ними и оформления ими своих прав на это имущество (в обиходе получивший название «гаражная амнистия»), связанный с вступлением в юридическую силу Федерального закона от 05.04.2021 № 79 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

До 1 сентября 2026 г. граждане, использующие гаражи, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, имеют право на бесплатное предоставление им в собственность земельных участков, на которых они расположены. Речь идет о земельных участках, находившихся до этого в государственной или муниципальной собственности. Правила такой передачи теперь определены в ст. 3.7 Вводного закона.

Важно понимать, что правовые основания и процедуры оформления права собственности на земельные участки под гаражами, предусмо-

146

Глава 5. Возникновение прав на земельные участки

тренные в п. 9.1 ст. 3 и в ст. 3.7 Вводного закона, различаются. Различия заключаются в следующем: 1) условия осуществления таких процедур опосредованы вступлением в силу различных законов: в ст. 3 — Земельный кодекс, в ст. 3.7 — Градостроительный кодекс; 2) правовая процедура переоформления прав на земельные участки под гаражами, предусмотренная статьей 3.7, предполагает предоставление гражданам для собственных нужд земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения гаражей в порядке, установленном главой V.1 ЗК РФ, то есть связана с обращением граждан в органы государственной или муниципальной власти с заявлением о предоставлении в собственность. К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка прилагаются:

1)документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка, из которого образован или должен быть образован испрашиваемый земельный участок, гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства и (или) размещения гаражей, или документ, подтверждающий приобретение указанными кооперативом либо организацией права на использование такого земельного участка по иным основаниям;

2)решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража и (или) указанного земельного участка либо иной документ, устанавливающий такое распределение, и (или) документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату таким гражданином пая (паевого взноса), в том числе без указания на то, что выплата такого пая (паевого взноса) является полной, и (или) подтверждающий факт осуществления строительства гаража данным кооперативом или указанным гражданином;

3)схема расположения земельного участка (в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок);

4)документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя);

5)технический план гаража;

6)выписка из Единого государственного реестра юридических лиц

огаражном кооперативе, членом которого является заявитель. Заявитель вправе представить документ, содержащий сведения Единого государственного реестра юридических лиц о ликвидации гаражного кооператива или об исключении такого кооператива из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с прекращением деятельности юридического лица.

147

Раздел I.  Общая часть

Правила упрощенного оформления права собственности на земельные участки применимы также для правообладателей индивидуальных жилых домов. Гражданин РФ вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса либо после дня введения его в действие, при условии что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса.

Контрольные вопросы

1.Какие основания возникновения права собственности на земельные участки у граждан и юридических лиц устанавливают Гражданский кодекс и Земельный кодекс РФ?

2.Какие особенности совершения сделок с земельными участками предусматривает земельное законодательство?

3.Раскройте общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, гражданам и юридическим лицам.

4.Раскройтепорядокпредоставленияземельныхучастков,находящихся в публичной собственности, гражданам и юридическим лицам на торгах.

5.Раскройтепорядокпредоставленияземельныхучастков,находящихсявпубличнойсобственности,гражданамиюридическимлицамбез торгов.

6.Раскройтепорядокпредоставленияземельныхучастков,находящихся в публичной собственности, гражданам и юридическим лицам

всобственность бесплатно.

7.С какой даты вступил в юридическую силу Земельный кодекс?

8.Какой государственный орган осуществляет оформление права собственности на земельные участки, приобретенные до вступления

всилу Земельного кодекса?

9.В отношении каких земельных участков применяется процедура упрощенного переоформления прав?

10.Могут ли в законах субъектов России дополнительно устанавливаться особенности оформления права собственности на земельные участки, приобретенные до вступления в силу Земельного кодекса?

11.На каком праве считается предоставленным гражданину земельный участок, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, ого-

148

Глава 5. Возникновение прав на земельные участки

родничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права?

12.Какие документы необходимо предоставить гражданам для оформления права собственности на земельные участки под гаражами, приобретенными до вступления в силу Земельного кодекса?

Рекомендуемая литература

1.Актуальные проблемы теории земельного права России / Е. Н. Абанина,Н. Н. Аверьянова, А. П. Анисимов[идр.]. — М. : Юстицинформ, 2020. — 800 с. — ISBN 978-5-7205-1606 2. — EDN EWEHGM.

2.Болтанова Е. Правовое регулирование возникновения прав граждан и юридических лиц на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности // Хозяйство и право. — 2015. — № 4 (459). — С. 45–57. — EDN UFFAMH.

3.БолтановаЕ.С.Предоставлениеземельныхучастковииныхприродных объектов гражданам и юридическим лицам: вопросы теории // Государство и право. — 2014. — № 6. — С. 26–35. — EDN SHHHAZ.

4.Волков А. С., Митрошин С. В., Финогенов Н. А. Актуальные вопросы противодействия мошенническим схемам при использовании «дачной амнистии» // Вестник СГЮА. — 2022. — № 4 (147). — С. 155–161.

5.Галиновская Е. А. Влияние реализации социально-экономической политики Российской Федерации на правовое регулирование земельных отношений // Журнал российского права. — 2018. — № 3 (255). — С. 116–126. — DOI: 10.12737/art_2018_3_11. — EDN VWUIRN.

6.Зазолина Е. В. Правовое регулирование проведения «гаражной амнистии» в России: проблемные аспекты реализации и возможные пути совершенствования // Вестник ПАГС. — 2021. — № 6. — С. 74– 83.

7.Землякова Г. Л. Переоформление ограниченных вещных прав граждан на земельные участки: проблемы толкования законодательства // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». — 2022. — № 4. — С. 690–698.

8.Молчанов П. В. «Гаражная амнистия»: законодательство и практика (по результатам социологических исследований) // Административное право и процесс. — 2022. — № 7. — С. 45–49.

149

Глава 6

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

План главы:

1.Общая характеристика оснований прекращения прав на земельные участки.

2.Отказ от прав на земельный участок и земельную долю.

3.Прекращение права собственности на земельные участки, которые не могут принадлежать лицу на праве собственности.

4.Реквизиция, конфискация земельных участков.

5.Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

6.Изъятие земельных участков в связи с их неиспользованием и использованием с нарушением законодательства (ненадлежащим использованием).

6.1.Общая характеристика оснований прекращения прав на земельные участки

Прекращение прав на земельные участки представляет собой утрату правообладателем земельного участка всех принадлежащих ему правомочий по владению, пользованию и распоряжению данным земельным участком вследствие наступления событий или совершения действий, предусмотренных законодательством. Прекращение права собственности на земельный участок включает в себя передачу земельного участка и переход правомочий собственника другому лицу. Прекращение иных прав на земельные участки влечет возврат земельного участка собственнику и утрату правомочий по владению и пользованию данным земельным участком.

Общие основания прекращения права собственности на имущество установлены в ст. 235 ГК РФ, а в отношении земельных участков конкретизированы Земельным кодексом РФ в ст. 44.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, а также в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством.

Следует заметить, что Земельный кодекс не упоминает о таком основании прекращения права собственности на имущество, предусмотренном Гражданским кодексом, как гибель или уничтожение имущества, которое редко может быть применимо по отношению к земельным участкам на территории Российской Федерации и потому не воспроизводится Земельным кодексом. Однако некоторые природные явления, такие как оползни, наводнения, землетрясения, сход сели и т.п., могут

150