Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

—аренда земельных участков;

—безвозмездное пользование земельным участком.

Взависимости от правовой природы иных прав на земельные участки их подразделяют на вещные права и обязательственные права.

Перечень вещных прав установлен статьей 216 ГК РФ, согласно которой к земельным участкам относятся следующие ограниченные вещные права: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты.

Вещные права по общему правилу имеют абсолютный и бессрочный характер, их содержание, основания возникновения и прекращения устанавливаются только законом. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст. 305), законодательством предусмотрено право на истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301– 303), а также на защиту данных прав от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304).

К обязательственным правам принято относить аренду земельного участка и безвозмездное пользование земельным участком. Обязательственные права имеют временный характер, и их содержание определяется не только законом, но и договором. В соответствии со ст. 307 ГК РФ

всилу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенное действие, например передать имущество, выполнить работу, оказать услугу и прочее, обязательственные права возникают из договоров.

Вкачестве вида прав на землю выделяется также право общего пользования землей. В соответствии со ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом они вправе использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего участка.

Пункт 2 указанной статьи Кодекса устанавливает право свободного прохода любого лица через земельный участок, если он не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

83

Раздел I.  Общая часть

3.2.Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Как было указано выше, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является вещным правом, предусмотренным статьей 216 ГК РФ, возникновение, осуществление и прекращение которого регулируются статьями 268 и 269 ГК РФ и статьями 39.9 и 45 ЗК РФ.

Общее содержание права постоянного (бессрочного) пользования установлено статьей 269 ГК РФ. Согласно ей лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Содержание прав и обязанностей субъектов права постоянного (бессрочного) пользования установлено в ст. 40–42 ЗК РФ. В соответствии со ст. 41 такие лица осуществляют все права собственников земельных участков, за исключением права распоряжения земельными участками.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является «правопреемником» права бессрочного или постоянного пользования землей, которое возникло в России в результате установления советской власти в 1917 г., когда в результате национализации всех земель бывшей Российской империи все физические и юридические лица стали землепользователями. В советском земельном законодательстве постепенно закрепилось разделение права пользования землей на постоянное (или бессрочное) и временное. Субъектами бессрочного (или постоянного) пользования землей могли быть и физические, и юридические лица.

Смомента введения права пожизненного наследуемого владения

в1990 г., а затем и права собственности граждан на земельные участки

в1992 г. предоставление гражданам земельных участков в бессрочное (постоянное) пользование действовавшим тогда законодательством более не предусматривалось, хотя прямо и не запрещалось. Однако различным юридическим лицам предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование осуществлялось до вступления в силу действующего Земельного кодекса в 2001 г. Таким образом, до момента введения в действие действующего Кодекса субъектами данного права могли быть и физические, и любые юридические лица.

Смомента вступления в силу Земельного кодекса (30 октября 2001 г.) земельные участки из публичных земель на праве постоянного (бессрочного) пользования могут предоставляться только лицам, указанным

вКодексе.

Исчерпывающий перечень таких лиц определен в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, к ним относятся:

84

Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

1)органы государственной власти и органы местного самоуправления;

2)государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные);

3)казенные предприятия;

4)центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.

Не допускается предоставление земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности, указанным выше лицам на других правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования, если иное не предусмотрено Земельным кодексом (п. 4 ст. 39.9).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, возникшее у граждан и юридических лиц до введения в действие действующего Земельного кодекса, сохраняется в силу вещного характера данного права. В целях приведения ранее законно возникших прав

улиц, не отнесенных к субъектам права постоянного (бессрочного) пользования, в соответствие с нормами Земельного кодекса Вводным законом был установлен правовой механизм трансформации данного права в право собственности или право аренды, который получил название «переоформление». Гражданам и ряду некоммерческих организаций было дано право бесплатно оформить в собственность соответствующие земельные участки, для юридических лиц была установлена обязанность совершить данное действие.

За невыполнение обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования юридическими лицами статьей 7.34 КоАП РФ установлена административная ответственность в виде штрафа в размере от 20 тыс. до 100 тыс. руб.

Подробнее порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования будет рассмотрен в гл. 5.

3.3.Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком впервые было предусмотрено в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28.02.1990: статьей 5 было установлено, что граждане имеют право на пожизненное наследуемое владение землей. Таким образом, субъектом этого права мог быть только гражданин.

Далее возможность предоставления земельных участков гражданам на этом праве была закреплена в федеральных законах «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 1990 г., «О земельной реформе» 1990 г., в Земельном кодексе РСФСР 1991 г., а также в Законе РФ от 23.12.1992

85

Раздел I.  Общая часть

№ 4196 1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства».

В пожизненное наследуемое владение земельные участки гражданам могли предоставляться для строительства дач, гаражей, а также индивидуальной предпринимательской деятельности и иного, не запрещенного законом использования. Земельным кодексом РСФСР1 был расширен перечень случаев предоставления земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, согласно ст. 7 которого граждане РСФСР имели право по своему выбору на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских населенных пунктах; садоводства; огородничества; животноводства; иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. Кроме того, участки в пожизненное наследуемое владение предоставлялись для индивидуального или коллективного дачного строительства, строительства коллективных и индивидуальных гаражей, предпринимательской деятельности и иных не запрещенных законом целей.

Содержание этого права состояло в том, что земельный участок передавался гражданину во владение и пользование бессрочно и с правом перехода по наследству. Данный титул, по существу, являлся переходным правом от права постоянного пользования к праву частной собственности на землю в начальный период земельной реформы в России 90 х гг. прошлого столетия.

Гражданский кодекс РФ, как уже было указано выше, предусматривает право пожизненного наследуемого владения земельным участком

вчисле вещных прав на имущество (ст. 216) и посвящает данному праву ст. 265–267, однако в части оснований возникновения данного права отсылает к земельному законодательству.

Земельный кодекс РФ, сохраняя это право для граждан, которым земельные участки были предоставлены на данном праве до введения его

вдействие, не допускает предоставления земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса.

Права и обязанности субъектов права пожизненного наследуемого владения (землевладельцев) аналогичны правам и обязанностям субъектов права постоянного (бессрочного) пользования. Отличие заклю-

1Земельный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 25 апреля 1991 г. № 1103 1) (ред. от 24.12.1993) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 30 мая 1991 г., № 22. Ст. 768.

86

Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

чается в возможности распоряжения таким земельным участком путем передачи его по наследству (по закону или завещанию).

Граждане, а также их наследники в любой момент по своему желанию имеют право оформить данные земельные участки в собственность бесплатно в том же порядке, что и граждане — субъекты права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, которые им были предоставлены до введения в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, то есть для личных целей.

Если земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения был предоставлен гражданину для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или для других предпринимательских целей, то в этом случае гражданин может приобрести его в собственность по правилам, установленным для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам.

3.4. Сервитуты

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Общие положения о сервитуте содержатся в гражданском законодательстве. Статьей 274 ГК РФ установлено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка, предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В учебной и научной литературе принято выделять два вида сервитута: публичный и частный.

К общим положениям о сервитуте, применимым к названным видам, относятся нормы п. 2–5 ст. 274 ГК РФ, в соответствии с которыми обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях

87

Раздел I.  Общая часть

сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. На этих же условиях и в таком же порядке сервитут может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Анализ судебной практики2 позволяет сделать вывод, что, исходя из смысла ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора, с тем чтобы это ограниченное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Правила, которые применимы как к частному, так и к публичному сервитуту, содержатся и в ст. 275 и 276 ГК РФ.

Согласно ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено законом. Исключение установлено для случая изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд пунктом 4 ст. 279 ГК РФ, который определяет, что со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращается сервитут, установленный в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

Кроме того, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

В соответствии со ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. А в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или

2Подборка судебных решений за 2022 г. (документ предоставлен СПС «КонсультантПлюс»).

88

Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Статья 23 ЗК РФ определяет, что право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут) устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 названной статьи сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

Важно обратить внимание на положения п. 3 ст. 23 ЗК РФ, согласно которому к правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса о сервитуте и положения гл. V.3 ЗК РФ не применяются.

Публичный сервитут может устанавливаться:

1)для прохода или проезда через земельный участок, в том числе

вцелях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2)размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3)проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке;

4)забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5)прогона сельскохозяйственных животных через земельный уча-

сток;

6)сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7)использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8)использования земельного участка в отдельных целях, предусмотренных статьей 39.37 ЗК РФ.

Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Необходимо обратить внимание на п. 6 ст. 23 ЗК РФ, которым определено, что переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом зе-

89

Раздел I.  Общая часть

мельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срока резервирования таких земель.

Пункты 8, 11, 12 и 13 ст. 23 ЗК РФ дополняют общие нормы гражданского законодательства о сервитуте. Согласно данным пунктам сервитут,

втом числе публичный сервитут, должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено Земельным кодексом.

Важно отметить, что в случае, если размещение объекта на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок

всоответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Такие объекты определены в ст. 39.37 ЗК РФ.

Всоответствии со ст. 131 ГК РФ сервитуты подлежат государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Сведения о публичных сервитутах вносятся в ЕГРН. Исключение составляют сервитуты, установленные в отношении земельного участка, находящегося в государ-

90

Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

ственной или муниципальной собственности, предусмотренные пунктом 4 ст. 39.25 ЗК РФ.

Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществления деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

Статья 23 ЗК РФ также устанавливает право на судебную защиту лиц, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута.

Специальной главой V.7 ЗК РФ определен порядок установления публичного сервитута в отдельных целях. Такие цели предусмотрены статьей 39.37 ЗК РФ, к ним относятся:

1)строительство, реконструкция, эксплуатация, капитальный ремонт объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов и пр.;

2)складирование строительных и иных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта;

3)устройство пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на земельных участках, находящихся в государственной собственности, в границах полос отвода железных дорог, а также устройство пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с автомобильными дорогами или примыканий автомобильных дорог к другим автомобильным дорогам на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах полосы отвода автомобильной дороги;

4) размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей

втуннелях;

5)проведение инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения, проведение инженерных изысканий для строительства, реконструкции указанных объектов, а также сооружений, предусмотренных пунктом 1 данной статьи;

91

Раздел I.  Общая часть

6) реконструкция, капитальный ремонт участков (частей) инженерных сооружений, являющихся линейными объектами.

Указанной главой Земельного кодекса определены органы, принимающие решение об установлении публичного сервитута, условия его установления, содержание ходатайства об установлении такого сервитута3, а также порядок принятия решения об установлении публичного сервитута в отдельных целях.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что случаи и особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 08.11.2007 № 257 ФЗ (ред. от 14.07.2022) «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Особенности установления публичных сервитутов в целях строительства, реконструкции объектов, предназначенных для реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры, определены также статьей 4 (п. 4–8.1) Федерального закона от 31.07.2020 № 254 ФЗ (ред. от 01.05.2022) «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В частности, пунктом 5 данной статьи определены случаи установления публичных сервитутов наряду со случаями, предусмотренными ст. 39.37 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 41 ЗК РФ права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются законом и соглашением об установлении сервитута. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, которыми установлен публичный сервитут, а в случаях, предусмотренных главой V.7 ЗК РФ, также соглашением об осуществлении публичного сервитута.

Согласно ст. 48 ЗК РФ сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Соответственно, статьей 276 ГК РФ установлено, что по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. А в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может ис-

3Приказ Росреестра от 19.04.2022 № П/0150 (ред. от 18.10.2022) «Об утверждении требований к форме ходатайства об установлении публичного сервитута, содержанию обоснования необходимости установления публичного сервитута».

92

Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

пользоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Что касается публичного сервитута, то нормы, определяющие основания его прекращения, содержатся в п. 2–6 ст. 48 ЗК РФ.

Публичный сервитут, за исключением публичного сервитута, установленного в порядке, предусмотренном главой V.7 ЗК РФ, может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

После окончания срока публичного сервитута он считается прекращенным по истечении последнего дня последнего месяца своего срока. Принятие решения о прекращении публичного сервитута в этом случае не требуется.

Публичный сервитут, установленный в порядке, предусмотренном главой V.7 ЗК РФ, прекращается на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принявших решение об установлении публичного сервитута, в случаях если:

1)деятельность, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, не осуществляется на протяжении двух и более лет;

2)в срок, определенный законодательством, не внесена плата за публичный сервитут, установленный в отношении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и (или) юридическим лицам;

3)не внесена плата за публичный сервитут, установленный в отношении земельных участков, предоставленных или принадлежащих гражданам и (или) юридическим лицам: в срок более чем шесть месяцев со дня получения правообладателем земельного участка проекта соглашения об осуществлении публичного сервитута, если плата за публичный сервитут вносится единовременным платежом; более двух раз подряд по истечении установленного соглашением об осуществлении публичного сервитута срока платежа, если плата за публичный сервитут вносится периодическими платежами;

4)обладатель публичного сервитута отказался от него.

В свою очередь, правообладатель земельного участка вправе требовать прекращения публичного сервитута в судебном порядке при наличии следующих оснований:

1) нарушение порядка установления публичного сервитута;

2) отсутствие возможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества или возникновение существенного затруднения в их использовании в соответствии с их разрешенным использованием в связи с осуществлением

93

Раздел I.  Общая часть

публичного сервитута, за исключением случаев, если публичный сервитут установлен в целях, предусмотренных статьей 39.37 ЗК РФ;

3)изменение документации по планировке территории, в соответствии с которой был установлен публичный сервитут, предусматривающее иное местоположение инженерного сооружения, в целях размещения которого был установлен публичный сервитут, с учетом срока переноса указанного инженерного сооружения (при наличии такого срока);

4)осуществление обладателем публичного сервитута деятельности, для обеспечения которой был установлен публичный сервитут, с нарушением требований федеральных законов, технических регламентов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) условий осуществления публичного сервитута, предусмотренных решением об установлении публичного сервитута и (или) соглашением об осуществлении публичного сервитута.

Кроме того, правообладатель земельного участка вправе требовать прекращения публичного сервитута в случаях, если деятельность, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, не осуществляется на протяжении двух и более лет; не внесена плата за публичный сервитут.

На практике часто возникают споры, связанные с условиями установления, прекращения сервитутов, платой за сервитут и прочими проблемами, которые, как уже отмечалось, разрешаются в судебном порядке. Более детально изучить данный вопрос можно, ознакомившись с материалами Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного 26 апреля 2017 г. Президиумом Верховного Суда РФ.

3.5.Аренда земельных участков

Аренда земельных участков является одним из существенных и широко распространенных элементов земельного рынка, позволяя собственникам земельных участков наиболее эффективно распоряжаться земельными участками без их отчуждения. В отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в ряде случаев законодательством установлена возможность для частных лиц использовать такие земли только на праве аренды (ограниченные в обороте).

Арендные отношения носят обязательственный, относительный характер4, поэтому содержание права аренды земельного участка определя-

4Подробнее см.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2 : Договоры о передаче имущества. 4 е изд., стер. М. : Статут, 2002. С. 437–442.

94

Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

ется договором аренды в соответствии с требованиями законодательства. Правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется Гражданским кодексом и Земельным кодексом. Особенности аренды земель отдельных категорий или земельных участков, предназначенных для определенных целей, могут устанавливаться и иными федеральными законами, а порядок заключения и условия договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предусматриваться подзаконными нормативными правовыми актами и законодательством субъектов РФ.

Соответственно, при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться соответствующие нормы гражданского, земельного и (в установленных законом случаях) иных отраслей законодательства: градостроительного, лесного, водного и др.

Общие положения о договоре аренды определены главой 34 ГК РФ, а общие особенности сдачи в аренду земельных участков — статьей 22 ЗК РФ. При этом общие положения об аренде применяются к аренде земельных участков субсидиарно — только в том случае, если специальными нормами не установлено иное (ст. 625 ГК РФ). Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены статьей 39.8 ЗК РФ.

Основанием возникновения права аренды земельного участка является договор аренды земельного участка, заключаемый между арендодателем и арендатором.

Взяв за основу общее определение договора аренды (ст. 606 ГК РФ), можно сформулировать договор аренды земельного участка с учетом его особенностей: по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, условиями договора аренды, соблюдая при этом требования экологического, природоресурсного, градостроительного и иного законодательства.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка, по общему правилу, если иное не установлено договором аренды, являются его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ).

Арендодателем по действующему законодательству может быть только собственник (ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные

95

Раздел I.  Общая часть

представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Арендатором земельных участков в Российской Федерации может быть любое право- и дееспособное физическое и юридическое лицо, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. В настоящее время действующее российское законодательство не предусматривает каких-либо специальных случаев, запрещающих лицам с иностранным элементом использовать земельные участки на праве аренды.

Объектом договора аренды могут быть земельные участки, не изъятые из оборота (за исключением случаев, установленных федеральными законами5), а также части таких земельных участков. В договоре аренды должны быть указаны сведения, содержащие необходимые для передачи и использования земельного участка или его части характеристики и позволяющие определенно установить земельный участок или его часть, подлежащие передаче: местоположение, площадь. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

По общему правилу (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ) договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости и, соответственно, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Не подлежат государственной регистрации договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Срок договора аренды земельного участка устанавливается по соглашению сторон. Для аренды публичных земельных участков законом могут устанавливаться предельные сроки договора аренды для конкретных случаев в зависимости от целей предоставления земельных участков в аренду. Предельные сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены в п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Предельные сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть конкретизированы специальным законодательством (природоресурсным, градостроительным и др.), а также законодательством субъектов РФ и муниципальными правовыми акта-

5Например,определенныефункциональныезонытерриторийнациональныхпарков,земликоторыхизъятыизоборота,могутпредоставлятьсяварендувсоответствии с Законом об ООПТ.

96

Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

ми в пределах их полномочий. Максимальный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии ограничений по времени установлен в размере 49 лет.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Таким образом, арендные отношения, возникшие на основании такого договора, являются нестабильными, что следует иметь в виду при заключении договора аренды земельных участков.

Срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а именно до пяти лет включительно и более пяти лет, влияет на объем прав арендодателя и арендатора, о чем будет сказано ниже.

Существенным условием договора аренды земельного участка является размер арендной платы (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Если сторонами не определено условие о размере арендной платы или порядке ее определения, то договор аренды считается не заключенным.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договором аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Подробнее установление размера арендной платы рассмотрено в гл. 8 настоящего учебника, посвященной плате за землю.

Права и обязанности сторон договора аренды определяются Земельным кодексом и Гражданским кодексом.

Основная обязанность арендодателя, согласно ст. 611 ГК РФ и с учетом специфики земельного участка, предоставить земельный участок арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и пригодным к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием данного земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями и докумен-

97

Раздел I.  Общая часть

тами, необходимыми для его использования. Факт передачи земельного участка от арендодателя к арендатору должен быть зафиксирован передаточным актом, подписанным сторонами, поскольку именно с момента передачи земельного участка у арендодателя возникает право требовать с арендатора уплаты арендной платы, а у арендатора возникает обязанность ее платить.

Основной обязанностью арендатора, согласно ст. 615 ГК РФ и земельного законодательства, является использование арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также в соответствии с условиями договора аренды, соблюдая при этом требования ст. 42 ЗК РФ.

При прекращении договора аренды, если в нем не установлено право выкупа земельного участка, арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению. Возврат земельного участка должен быть подтвержден передаточным актом.

Вторая основная обязанность арендатора — своевременное внесение арендной платы.

Права арендатора земельного участка определяются договором аренды, Гражданским кодексом, а также статьями 22 и 41 ЗК РФ.

Так, в соответствии с п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе (за исключением лиц, указанных в данных пунктах, и условий реализации данного права, установленных пунктом 5.1 ст. 22 ЗК РФ):

—передавать свои арендные права (права и обязанности по договору аренды земельного участка) третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка;

—передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

При этом арендаторам земельных участков для осуществления указанных прав не требуется получать согласие арендодателя (в отличие от остальных видов имущества6), если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, но при этом необходимо уведомить арендодателя о совершении соответствующей сделки в разумный срок после ее осуществления7.

6 См.: п. 2 ст. 615 ГК РФ.

7Разъяснение по поводу порядка надлежащего уведомления см.: п. 16 постановленияПленумаВАСРФот24.03.2005№11«Онекоторыхвопросах,связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

98

Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

Однако следует иметь в виду, что при залоге арендных прав необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому передача арендных прав на земельный участок

взалог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка, за исключением случаев аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет.

При аренде государственного или муниципального земельного участка арендатор имеет право осуществлять все вышеуказанные сделки без согласия арендодателя в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет. При этом изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора не допускаются. Кроме того, досрочное расторжение такого договора по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, зависит от целей предоставления земельных участков в аренду. По общему правилу договор аренды публичных земельных участков осуществляется на торгах в форме открытых аукционов, а в случаях, установленных

вп. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, — без торгов. Более подробно порядок заключения договора аренды государственных и муниципальных земельных участков изложен в гл. 5 настоящего учебника, посвященной основаниям возникновения прав на землю.

Основания и порядок прекращения аренды земельного участка регламентируются статьей 46 ЗК РФ. В соответствии с п. 1 указанной статьи аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя возможно также в случаях, установленных пунктом 2 ст. 46 ЗК РФ:

—при ненадлежащем использовании земельного участка арендатором (пп. 1–4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ);

—при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в установленном порядке;

—при реквизиции земельного участка в соответствии со ст. 51 ЗК РФ. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи до-

срочного прекращения договора аренды земельных участков.

Следует иметь в виду, что досрочное прекращение аренды земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий за использование его способами, которые приводят к существенному снижению плодородия

99

Раздел I.  Общая часть

или значительному ухудшению экологической обстановки, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ.

Аренда земельных участков активно применяется государством и муниципальными образованиями при использовании публичных земель для решения различных вопросов государственного и муниципального значения в рамках реализации функций государственного и муниципального управления. В зависимости от целей и задач предоставления земельных участков в аренду земельным и смежным (градостроительным, природоресурсным и др.) законодательством могут быть установлены существенные особенности предоставления и использования земельных участков в аренду различным лицам, в том числе требования к субъектам — потенциальным арендаторам земельных участков, условия предоставления, сроки договора аренды, условия исполнения договора аренды, основания досрочного его прекращения и т.д.

Общие особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены статьей 39.8 ЗК РФ. Помимо общих обязательных требований к содержанию договора аренды государственных и муниципальных земельных участков в определенных случаях и возможностей изменения условий договора аренды в указанных ситуациях, в данной статье установлен запрет на преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов. Данное правило применяется при условии отсутствия у арендатора оснований заключения договора аренды без торгов (то есть относится к арендаторам, договор аренды у которых был заключен на торгах). Наличие на таком земельном участке объекта незавершенного строительства не является основанием заключения нового договора аренды земельного участка без торгов с прежним арендатором.

3.6.Безвозмездное пользование земельным участком

Всоответствии со ст. 24 ЗК РФ земельные участки могут предоставляться в безвозмездное пользование.

Основания и условия возникновения безвозмездного пользования земельным участком зависят от того, в собственности какого лица находится земельный участок.

Для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, Земельным кодексом исчерпывающе определены случаи, условия предоставления и лица, которым могут быть предоставлены земельные участки в безвозмездное пользование.

Вбезвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц,

100

Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела. Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с Гражданским кодексом и Земельным кодексом.

Согласно ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона обязуется передать или передает вещь (земельный участок) в безвозмездное временное пользование другой стороне,

апоследняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следует отметить, что к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные Гражданским кодексом для договора аренды, в том числе аренды земельного участка. По правилам ст. 607 в аренду, а также в безвозмездное пользование могут быть переданы земельные участки. Как в договоре аренды, так и в договоре безвозмездного пользования должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору в качестве объекта договора; такими данными может обладать земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Положения ст. 610, 615, 621 и 623 ГК РФ, касающиеся сроков договора аренды, преимущественного права на заключение договора на новый срок и др., применяются и к договору безвозмездного пользования земельным участком.

При заключении договора безвозмездного пользования земельным участком следует учесть, что коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Вбезвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены статьей 39.10 ЗК РФ, в том числе в виде служебного надела.

При предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование договор безвозмездного пользования земельным участком заключается гражданином и юридическим лицом с уполномоченным органом,

ав случае предоставления служебного надела — с организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.

Впункте 2 ст. 39.10 ЗК РФ определены лица, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование. Пере-

101

Раздел I.  Общая часть

чень этих лиц достаточно обширен и является закрытым, но регулярно пополняется в соответствии с реализацией государственной политики в различных сферах общественных отношений, требующих государственной поддержки.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование:

—лицам, указанным в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, к которым отнесены: органы государственной власти и органы местного самоуправления; государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные); казенные предприятия; центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, — на срок до одного года;

—религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения — на срок до 10 лет; религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, — на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;

—лицам, с которыми в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44 ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключены гражданско-правовые договоры на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, осуществляемые полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, — на срок исполнения этих договоров;

—некоммерческим организациям для осуществления строительства

и(или) реконструкции объектов капитального строительства на таких земельных участках полностью за счет средств, полученных в качестве субсидии из федерального бюджетата, — на срок строительства или реконструкции данных объектов капитального строительства;

—гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта РФ, — на срок не более чем шесть лет;

—для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта РФ, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта РФ, — на срок не более чем шесть лет;

—гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, — на срок права пользования таким жилым помещением;

102

Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

—гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках — на срок не более чем пять лет;

—гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, — на срок не более чем пять лет;

—садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам — на срок не более чем пять лет;

—некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства — в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами8;

—лицам, относящимся к коренным малочисленным народам9 Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, и их общинам в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, — на срок не более чем 10 лет;

—лицам, с которыми в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2012 № 275 ФЗ «О государственном оборонном заказе», Законом

оконтрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, если для выполнения этих работ и оказания этих услуг необходимо предоставление земельного участка, — на срок исполнения указанного контракта;

—некоммерческим организациям, предусмотренным законом субъекта РФ и созданным субъектом РФ в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных законодательством, в целях строительства указанных жилых помещений — на период осуществления данного строительства;

—лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для госу-

8 Закон о содействии развитию жилищного строительства (в ред. от 30.12.2021).

9Распоряжение Правительства РФ от 17.04.2006 № 536 р (ред. от 26.12.2011) «Об утвержденииперечнякоренныхмалочисленныхнародовСевера,СибирииДальнего Востока Российской Федерации».

103

Раздел I.  Общая часть

дарственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка — на срок, установленный данным пунктом в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;

—лицу в случае и в порядке, которые предусмотрены Законом о содействии развитию жилищного строительства;

—гражданину в соответствии с Законом об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне РФ и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.

Кроме того, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование целому ряду юридических лиц, определенных в пп. 19– 24 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ.

Срок безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по заявлению заинтересованного в получении земельного участка лица с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 2 данной статьи Земельного кодекса.

Особенности заключения договора безвозмездного пользования

вслучае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, определены в п. 3.1 ст. 39.10 ЗК РФ.

Кроме того, особенности заключения договора безвозмездного пользования земельным участком, заключаемого с садоводческим некоммерческим товариществом, установлены пунктами 4–7 ст. 39.10 ЗК РФ.

Вслучае если после заключения договора безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 39.27 ЗК РФ, внесение изменений в указанный договор безвозмездного пользования осуществляется при наличии соглашения в данной статье.

Ранее упоминалось, что в безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки, находящиеся в собственности юридических лиц, а также в государственной или муниципальной собственности,

ввиде служебного надела.

Всоответствии с п. 2 ст. 24 ЗК РФ земельные участки, в том числе из состава земель лесного фонда и земель особо охраняемых природных территорий, являющиеся служебными наделами, предоставляются в безвозмездное пользование.

104

Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

Категории работников организаций транспорта, лесного комплекса, охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, и других сфер деятельности, имеющих право на получение служебных наделов, устанавливаются законодательством РФ и законодательством субъектов РФ, например Законом об ООПТ.

Служебные наделы предоставляются указанным работникам на время установления трудовых отношений на основании их заявлений по решению соответствующих организаций.

Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, определяются в соответствии с правилами п. 1 ст. 41, которые отсылают к ст. 40 ЗК РФ и приравнивают права лиц, использующих служебные наделы, к правам собственников земельных участков.

На лиц, которым земельные участки предоставлены в качестве служебных наделов, распространяются все обязанности других правообладателей земельных участков по их использованию, установленные статьей 42 ЗК РФ.

Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен согласно п. 2 ст. 47 ЗК РФ. Исключения составляют случаи, предусмотренные пунктами 3 и 4 названной статьи. Так, право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности. Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы; работника, принятого на обучение, на весь срок получения образования; работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей. Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников — до их совершеннолетия. Пунктом 6 данной статьи предусмотрено, что работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ. Согласно п. 5 ст. 47 ЗК РФ, прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.

В целом основания прекращения права безвозмездного пользования земельным участком установлены пунктом 1 ст. 47 ЗК РФ. Право безвозмездного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:

105

Раздел I.  Общая часть

по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен, а также по основаниям, указанным в п. 1 и 2 ст. 45 ЗК РФ. Соответственно, право безвозмездного пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 ЗК РФ, и по иным основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством. Кроме того, право безвозмездного пользования земельным участком прекращается принудительно: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, определенных пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, а также при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с законодательством (пп. 2 п. 2 ст. 45 ЗК РФ).

Контрольные вопросы

1.Назовите виды ограниченных прав на земельные участки и раскройте их правовую природу.

2.Назовите субъектов и раскройте содержание права постоянного бессрочного пользования.

3.Назовите субъектов и раскройте содержание права пожизненного наследуемого владения.

4.Дайте понятие сервитута, назовите его виды и субъектов.

5.Раскройте особенности установления публичного сервитута в отдельных целях.

6.Перечислите виды и раскройте понятие обязательственных прав на земельные участки.

7.Раскройте особенности аренды земельного участка, находящегося

вгосударственной или муниципальной собственности.

8.Выделите специфические особенности аренды земельных участков, установленные земельным законодательством.

9.Дайте понятие права безвозмездного пользования, перечислите его разновидности, субъектов, выделите особенности.

10.Что такое служебный надел?

Рекомендуемая литература

1.ЕлисееваИ.А.Соглашениеобустановлениисервитута:проблемызаконодательства и практики // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2022. — № 1. — С. 74–77.

2.Емелькина И. А. Правовая природа нового публичного сервитута // Аграрное и земельное право. — 2018. — № 9 (165). — С. 66–71.

3.Крассов О. И. Земельное право : учебник. — 5 е изд., перераб. и доп. — М. : Норма, Инфра М, 2019. — 560 с. — URL: http://znanium. com/catalog/product/989510.

106

Глава 3. Иные права на землю и земельные участки

4.Марушкина Е. Ю., Авакян К. С. Безвозмездное пользование земельным участком как часть земельного и гражданского права Российской Федерации // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. — 2021. — № 9 (136). — С. 61–64.

5.Самончик О. А. Правовое регулирование предоставления «арктического гектара»: некоторые актуальные проблемы // Аграрное и земельное право. — 2022. — № 3 (207). — С. 4–8.

6.Солдатова В. И., Романова О. А. Договор аренды в предпринимательской деятельности : учебник для студентов и практиков. — М. : Проспект, 2020. — 208 с. — ISBN 978-5-392-30569 8. — DOI: 10.31085/9785392305698-2020-208. — EDN RTSXZJ.

7.ЧмыхалоЕ.Ю. Онекоторыхгарантияхправназемлюприосуществлениипубличныхсервитутоввотдельныхцелях//ВестникСаратовской государственной юридической академии. — 2020. — № 6 (137). — С. 250–257.

8.Юсипова И. В., Авдеев Д. А. Анализ новелл земельного законодательства о публичных сервитутах // Современное право. — 2019. — № 7–8. — С. 129–132.

107

Глава 4

ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

План главы:

1.Понятие, общая характеристика и виды ограничений прав на земельные участки.

2.Зоны с особыми условиями использования территорий.

3.Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

4.1.Понятие, общая характеристика и виды ограничений прав на земельные участки

Ограничение осуществления предусмотренных российским законодательством прав на землю вызвано необходимостью обеспечения публичных и частных интересов при использовании земель и земельных участков.

Ограничения прав на землю могут устанавливаться только в целях, предусмотренных пунктом 3 ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ, согласно которым права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Под ограничениями прав на землю и земельные участки в земельном праве понимается установление законом или договором дополнительных ограничений осуществления прав на земельные участки по отношению к основному правовому режиму земельного участка, определяемого категорией земель и разрешенным использованием земельного участка.

Содержание ограничений прав на землю в земельном законодательстве не раскрывается, однако в доктрине земельного права под ограничениями прав на землю понимаются «запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, иных природных объектов, которые предусмотрены законодательством, в зависимости от местоположения земельных участков, и которые не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение»1.

Общие положения об ограничении прав на землю установлены статьей 56 ЗК РФ.

1КрассовО.И.Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2 е изд., перераб. М. : Норма, 2009.

108