Министерство на.уки и высшего обра.зова.ния Российской Федера.ции

федера.льное госуда.рственное бюджетное обра.зова.тельное учреждение

высшего обра.зова.ния

«Московский госуда.рственный юридический университет

имени О.Е. Кута.фина. (МГЮА.)»

Международно-правовой институт

Очна.я форма. обучения

Ка.федра. гра.жда.нского пра.ва.

Чкадуа Ольга Эриковна

Са.мовольна.я постройка.: проблемы теории и пра.ктики

Курсова.я ра.бота.

Студентки 11 группы 2 курса.

На.учный руководитель:

Доцент Микрюкова Галина Алексеевна .

Да.та. сда.чи: __________________

Да.та. рецензирова.ния: _________

Да.та. за.щиты: ________________

Оценка.: _____________________

г. Москва., 2024 г.

ВВЕДЕНИЕ

А.ктуа.льность исследова.ния.

На. всём протяжении своего ра.звития институт са.мовольной постройки не ра.з подверга.лся реформирова.нию. Это связа.но, прежде всего, с доктрина.льной нера.зра.бота.нностью да.нного института., а. та.кже с изменчивостью проводимой госуда.рством пра.вовой политики в отношении са.мовольного строительства.. Пра.вовое регулирова.ние то идёт по пути либера.лиза.ции норм о са.мовольном строительстве, то отклоняется в сторону ужесточения пра.вового регулирова.ния по отношению к лицу, осуществившему са.мовольное строительство.

В связи с опубликованием Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 г. исследова.ние института. са.мовольной постройки приобрета.ет особую а.ктуа.льность, поскольку подобным многокра.тным нововведениям всегда. коррелирует целый ряд противоречий и неоднозна.чных проблем ка.к в теории цивилистической на.уки, та.к и на. уровне пра.воприменительной пра.ктики.

Очевидно, что в связи с опубликованием вышеуказанных разъяснений Верховного Суда РФ о порядке её применения не снима.ет остроты проблемы са.мовольного строительства. и не обеспечива.ет её решение.

Степень на.учной ра.зра.бота.нности. Институт са.мовольной постройки неоднокра.тно выступа.л предметом ра.ссмотрения в ра.мка.х учебной и на.учной литера.туры. Среди на.иболее известных на.учных трудов российских ученых в да.нной тема.тике необходимо выделить на.учные труды А.лексеева. В.А.., Витрянского В.В., Грызыхиной Е.О, Гумилевской О.В., Кра.са.вчикова. О.А.., Са.виной А..В., Скловского К.И., Суха.нова. Е.А.. Ука.за.нные на.учные труды в той или иной степени ра.скрыва.ют зна.чимые а.спекты пра.вового регулирова.ния института. са.мовольной постройки. Одна.ко следует отметить, что фунда.мента.льных моногра.фических ра.бот, комплексно исследующих проблемы са.мовольного строительства., в доктрине гра.жда.нского пра.ва. недоста.точно. Кроме того, ча.ще всего са.мовольна.я постройка. выступа.ет предметом исследова.ния лишь в ра.мка.х изучения более широкой тема.тики: объектов гра.жда.нских пра.в или основа.ний приобретения пра.ва. собственности. Та.ким обра.зом, можно конста.тирова.ть небольшую теоретическую ра.зра.бота.нность темы на.стоящего исследова.ния.

Объектом исследова.ния выступа.ют общественные отношения, скла.дыва.ющиеся в результа.те са.мовольного строительства..

Предметом исследова.ния является пра.вовой режим са.мовольной постройки.

Целью исследова.ния является формирова.ние комплексного предста.вления о ка.тегории «са.мовольна.я постройка.», а. та.кже а.на.лиз теоретических и пра.ктических проблем, возника.ющих в результа.те её возведения.

Исходя из целей исследова.ния поста.влены следующие за.да.чи:

- ра.скрыть понятие са.мовольной постройки и её призна.ки;

- оха.ра.ктеризова.ть условия и порядок призна.ния пра.ва. собственности на. са.мовольную постройку с теоретического и пра.ктического а.спектов;

- ра.ссмотреть новый способ лега.лиза.ции са.мовольной постройки: приведение в соответствие с уста.новленными требова.ниями;

- проа.на.лизирова.ть основа.ния и порядок сноса. са.мовольной постройки, а. та.кже возника.ющие проблемы пра.воприменительной пра.ктики.

Глава 1.Понятие и призна.Ки са.Мовольной постройки

Са.мовольной постройкой согла.сно ст.222 Гра.жда.нского кодекса. Российской Федера.ции (да.лее – ГК РФ) призна.ется зда.ние, сооружение или другое строение, возведенные или созда.нные на. земельном уча.стке, не предоста.вленном в уста.новленном порядке, или на. земельном уча.стке, ра.зрешенное использова.ние которого не допуска.ет строительства. на. нем да.нного объекта., либо возведенные или созда.нные без получения на. это необходимых в силу за.кона. согла.сова.ний, ра.зрешений или с на.рушением гра.достроительных и строительных норм и пра.вил, если ра.зрешенное использова.ние земельного уча.стка., требова.ние о получении соответствующих согла.сова.ний, ра.зрешений и (или) ука.за.нные гра.достроительные и строительные нормы и пра.вила. уста.новлены на. да.ту на.ча.ла. возведения или созда.ния са.мовольной постройки и являются действующими на. да.ту выявления са.мовольной постройки.

Са.мовольна.я постройка. ха.ра.ктеризуется двойственностью пра.вовой природы, поскольку с одной стороны, са.мовольное строительство есть пра.вона.рушение, а. с другой- способ приобретения пра.ва. собственности. Та.ким обра.зом, неза.конное возведение объектов не только предста.вляет угрозу пра.ва.м и за.конным интереса.м неопределенного круга. лиц, но и противоречит публичному интересу, выра.жа.ющемуся в отступлении от за.крепленных за.конода.тельно норм и пра.вил, а. та.кже а.дминистра.тивных процедур. Одна.ко не во всех случа.ях снос са.мовольной постройки предста.вляется обоснова.нным и целесообра.зным. Исходя из этого, за.конода.тель предусмотрел возможность приобретения пра.ва. собственности на. са.мовольно возведенный объект, а. та.кже приведение его в соответствие с уста.новленными требова.ниями. Следова.тельно, за.конода.тельно предусмотрено на.личие двух процедур перехода. са.мовольной постройки в другой пра.вовой режим: процедура. лега.лиза.ции и процедура. сноса..

В настойщий момент перечень признаков, которыми характеризуется самовольная постройка, перечислен Пленуме ВС РФ от 12.12.23. Стоит отметить, что самовольной постройкой будет считаться таковой хотя бы при наличии одного из признаков. Итак, к признакам, которыми должна характеризиваться относятся следующие признаки:

⦁ возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

⦁ возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

⦁ возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

⦁ возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В целях дета.льного а.на.лиза. п.1 ст.222 ГК РФ предла.га.ется ра.ссмотреть призна.ки са.мовольной постройки. Исходя из выше приведенного определения са.мовольной постройки можно выделить ряд призна.ков, три из которых являются публично-пра.вовыми и один призна.к - ча.стно-пра.вовой. Это обусловлено тем, что институт са.мовольной постройки охва.тыва.ет в основном на.рушения публичного порядка. строительства.. К ним относят на.рушения форма.льные и содержа.тельные.

Итак, разберем каждый признак подробнее. Ста.тьями 263 и 264 ГК РФ предусмотрено, что возводить строения на. земельном уча.стке впра.ве либо собственник та.кого земельного уча.стка., либо иное лицо с ра.зрешения собственника.. Да.нное лицо, не являющееся собственником, осуществляет пра.во на. возведение строения в предела.х и на. условиях, уста.новленных за.коном или договором с собственником.

Следующим призна.ком са.мовольной постройки является её возведение на. земельном уча.стке, ра.зрешенное использова.ние которого не допуска.ет строительства. на. нем да.нного объекта.. Из смысла. п. 2 ч .1 ст. 40 Земельного Кодекса. Российской Федера.ции (да.лее - ЗК РФ) и ст. 263 ГК РФ следует, что собственник земельного уча.стка. впра.ве возводить на. нем зда.ния, строения, сооружения только в соответствии с целевым на.зна.чением земельного уча.стка. и его ра.зрешенным использова.нием. Деление земель по целевому на.зна.чению на. ка.тегории, согла.сно которому пра.вовой режим земель определяется исходя из их прина.длежности к определенной ка.тегории и ра.зрешенного использова.ния в соответствии с зонирова.нием территорий и требова.ниями за.конода.тельства., является одним из основных принципов земельного за.конода.тельства., уста.новленном в ст.7 ЗК РФ. В связи с чем, возведение постройки в на.рушение ра.зрешенного использова.ния земельного уча.стка. приводит к возникновению са.мовольной постройки.

Третьим призна.ком са.мовольной постройки является её возведение без получения на. это необходимых ра.зрешений. В соответствии с Гра.достроительным Кодексом РФ (да.лее - ГрК РФ) подобными ра.зрешениями являются ра.зрешение на. строительство и ра.зрешение на. ввод объекта. в эксплуа.та.цию. Ст. 51 ГрК РФ определяет основа.ния и порядок выда.чи ра.зрешения на. строительство. В п. 1 да.нной ста.тьи, ука.за.но, что ра.зрешением на. строительство является документ, который подтвержда.ет соответствие проектной документа.ции требова.ниям гра.достроительного пла.на. земельного уча.стка. или проекту пла.нировки территории и проекту межева.ния территории и да.ет за.стройщику пра.во на. осуществление строительства. и реконструкции объектов ка.пита.льного строительства..

Также, стоит отметить, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройкой, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил. Приведем пример из судебной практики. Так, уполномоченный орган местного самоуправления отказал лицу в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке по тому основанию, что на данном земельном участке уже ведется строительство индивидуального жилищного дома, действующим законодательством не предусмотрен порядок выдачи такого уведомления после начала строительства. Возводимый объект недвижимости обладает признаками самовольной постройки. Лицо, не согласившись с таким решением, оспорило его в судебном порядке.

Суд первой инстанции требование удовлетворил, с чем не согласился суд апелляционной инстанции, который такое решение отменил, в удовлетворении требования отказал. При этом указал, что застройщик начал возведение объекта до получения разрешения на строительство и до направления уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - уведомление о планируемом строительстве), в связи с чем возводимый объект отвечает признакам самовольной постройки, установленным пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции судебный акт суда апелляционной инстанции отменил, оставил без изменения решение суда первой инстанции, указав следующее.

Из анализа положений ст. 51.1 ГрК РФ следует, что проверочные действия уполномоченного органа осуществляются исключительно с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта индивидуального жилищного строительства согласно планируемым параметрам на заявленном земельном участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии планируемых параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта и возможности его возведения на заявленном участке.

В данном случае уполномоченным органом не представлено доказательств и судом не установлено, что спорный объект не соответствует установленным градостроительным параметрам и требованиям, правовому режиму земельного участка или возводится с иными нарушениями установленных норм и правил, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Осуществление работ по возведению объекта индивидуального жилищного строительства, который отвечает параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ, без разрешения на строительство и до направления уведомления о планируемом строительстве, при условии, что строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, не является основанием для отказа в выдаче уведомления о соответствии параметров объекта установленным требованиям и квалификации такого объекта как самовольной постройки.

Последним призна.ком са.мовольной постройки, предусмотренным в ст.222 ГК РФ, является ее созда.ние с на.рушением гра.достроительных норм и пра.вил. По общему правилу, данное нарушение является основанием для признания постойки самовольной. В данном случае судебная практика исходит из того, что для того, чтобы признать объект самовольной постройкой, необходимо определить существенность данного нарушения. В данном случае данный признак является оценочным. Однако, в кочесвте примера в Постановлении Пленума ВС РФ №44 от 12.12.23 дается пример существенности нарушений. Так, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. Также, с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Стоит та.кже ра.ссмотреть случа.и, в которых ст.222 ГК РФ не применима.. Согла.сно позиции ВС РФ и ВА.С РФ действие положений о са.мовольной постройке не ра.спростра.няется: - на. са.мовольно возведенные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом; - на. перепла.нировку и переустройство (переоборудова.ние), в результа.те которых не созда.ется новый объект недвижимости; - на. зда.ние, сооружение или другое строение, возведенные или созда.нные с на.рушением уста.новленных в соответствии с за.коном огра.ничений использова.ния земельного уча.стка., если собственник да.нного объекта. не зна.л и не мог зна.ть о действии ука.за.нных огра.ничений в отношении прина.длежа.щего ему земельного уча.стка..

Точное определение понятия са.мовольной постройки имеет существенное зна.чение для целей пра.воприменения. Именно ква.лифика.ция объекта. ка.к са.мовольной постройки да.ет основа.ние для применения в отношении та.кого объекта. пра.вовых последствий возведения са.мовольной постройки, а. именно лега.лиза.ции или сноса.. В свою очередь, на. основа.нии проведенного а.на.лиза. следует призна.ть, что пра.воприменительна.я пра.ктика. ста.лкива.ется с серьезными трудностями при ра.зрешении вопроса. о том, является ли тот или иной объект са.мовольной постройкой.