!!!Экзамен зачет 25-26 год / Grazhdanskoe_i_torgovoe_pravo_zarubezhnyh_gosudarstv

§ 7. Ограниченные вещные права

обременен в пользу определенного лица (§ 1090–1093 ГГУ). Такой сервитут принадлежит индивидуально-определенному лицу без права на его отчуждение или передачу по наследству и, соответственно, носит ограниченный во времени характер. Объем ограниченного личного сервитута определяется исходя из личных потребностей управомоченного лица. Узуфрукт, который по своей сути и историческому происхождению является личным сервитутом, в праве Германии выделяется

всамостоятельное вещное право и регулируется наряду и независимо от ограниченных личных сервитутов (§ 1030–1089 ГГУ). В то же время к числу личных сервитутов § 1093 ГГУ относит право проживания

вжилом помещении, которое в других правопорядках рассматривается как самостоятельное вещное право. Возможность установления личных сервитутов предусмотрена и в Швейцарии (ст. 781 ШГК).

Сервитуты разнообразны и по содержанию могут быть классифицированы на положительные и отрицательные. Положительные сервитуты – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним относится право прохода или проезда через «служащий» участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами и т.п. Отрицательные сервитуты – это право требовать, чтобы собственник примыкающего «служащего» участка воздерживался от тех или иных видов его использования. Например, право требования о невозведении зданий или строений либо возведении только таких зданий или строений, которые не могут препятствовать доступу на «господствующий» участок света и воздуха («сервитут света и воздуха») или портить вид и т.п. Однако содержание сервитута не может заключаться в возможности требовать от собственника «служащего» участка совершения каких-либо действий в пользу собственника «господствующего» участка.

Права сервитутного типа получили значительное распространение и в странах англо-американского права (см. далее).

4.Важным вещным правом является узуфрукт – устанавливаемое по закону или по договору право пользования чужим имуществом с присвоением пользователем (узуфруктуарием) приносимых вещью плодов, но под условием сохранения существа данной вещи (ст. 578–624 ФГК, § 1030–1089 ГГУ, ст. 745–775 ШГК, ст. 201–226 кн. 3 ГК Нидерландов). Узуфрукт устанавливается в отношении как недвижимых, так и движимых вещей, а по ряду законодательств – также и в отношении прав.

Узуфрукт может быть установлен пожизненно, или на определенный период времени, или же под условием, наступление которого

391

Глава 8. Вещное право

прекращает право пользования. Узуфрукт, возникающий в сфере отношений по наследованию, действует чаще всего в течение жизни пользователя. По общему правилу узуфрукт не может быть передан другому лицу, однако ГК Италии допускает уступку узуфрукта с согласия собственника имущества (ст. 980), а ГК Квебека допускает передачу прав узуфруктуария без каких-либо условий (с. 1135).

Собственник, допустивший установление узуфрукта, сохраняет обычно на это время лишь «голое» право собственности и имеет только юридическую возможность контролировать пользователя.

Пользователь имеет возможность эксплуатировать имущество на таких же началах, как и собственник, извлекая из него выгоды. К ним относится получение естественных плодов, например, урожая, приплода и пр., и денежных доходов – процентов по займам, арендной платы и т.д.

На пользователе лежит обязанность сохранения имущества, в отношении которого создан узуфрукт, и эксплуатации его по хозяйственному назначению, исключающему его порчу или обесценение. Исключением из правила о сохранности является случай, когда выплата доходов, например, пожизненной ренты или пенсий, постепенно поглощает само имущество.

В странах общего права такое право, как узуфрукт, не выделяется, его содержание воплощается в некоторых разновидностях прав сервитутного типа (см. далее).

5. Гражданскому праву развитых стран известны и некоторые другие виды вещных прав. При этом перечень вещных прав, признаваемых в каждой конкретной стране, остается исчерпывающим.

Так, в праве Германии, Швейцарии, Италии, Нидерландов (§ 1012– 1017 ГГУ, ст. 779 ШГК, дополненная в 1965 г. ст. 779а–779l, ст. 952–956 ГК Италии, ст. 101–104 кн. 5 ГК Нидерландов) предусматривается вещное право застройки (именуемое в ряде стран суперфицием) – право возведения и последующей эксплуатации здания на чужом земельном участке, являющееся наследуемым, а при определенных условиях – отчуждаемым.

В условиях растущей нехватки земли под застройку значение права застройки существенно возрастает. Под названием суперфиция (superficies) это право было известно еще римскому частному праву, где оформляло застройку пустующих государственных и муниципальных земель, которые было запрещено отчуждать в частную собственность граждан. Впоследствии это право стали использовать и в отношениях между частными лицами. По мере развития римского

392

§ 7. Ограниченные вещные права

права суперфиций (подобно близкому к нему эмфитевзису – пожизненной наследуемой аренде земли для сельскохозяйственных нужд) из долгосрочной аренды земельного участка для застройки постепенно превратился в ограниченное вещное право пользования строением, возведенным на чужом земельном участке. В пандектном (германском) праве юридическая конструкция суперфиция была использована для создания наследственного права застройки (Erbbaurecht), которое базировалось также на некоторых средневековых институтах германского права и в связи с этим значительно отличается от классического суперфиция.

Так, возведенное на чужом земельном участке строение или сооружение в германском праве считается составной частью вещного права застройки (§ 12 Закона о наследственном праве застройки от 15 января 1919 г. в редакции Закона от 17 декабря 2008 г.), а не составной частью земельного участка. Объяснение ситуации, в которой вещь (постройка) становится не объектом, а составной частью права, состоит в невозможности следования правилу § 94 ГГУ, в соответствии с которым постройка на земельном участке считается составной частью этого участка (как единственного вида недвижимости по германскому праву), а не самостоятельной вещью. В ином случае она автоматически становилась бы объектом права собственности собственника земли, что категорически не устраивает застройщиков. Этим и объясняется принятие специального закона о праве застройки, который имел целью обойти классическое правило § 94 ГГУ.

В результате, будучи составной частью вещного права застройки, сама постройка принадлежит не собственнику земельного участка, а застройщику, являющемуся к тому же субъектом этого вещного права. Следовательно, будучи по сути отчуждаемым и наследуемым правом обладания постройкой, возведенной на чужом земельном участке, наследственное право застройки обременяет земельный участок как недвижимую вещь (абз. 1 § 1 Закона о праве застройки 1919/2008 гг.). При прекращении этого права его «составные части» (находящиеся на земельном участке постройки) в силу закона становятся составными частями земельного участка (недвижимой вещи), т.е. иначе говоря, по общему правилу переходят в собственность собственника земли (§ 27 Закона о наследственном праве застройки 1919 г. в редакции 2007 г.). Однако договором застройщика с собственником земельного участка может быть предусмотрено как преимущественное право застройщика на продление срока действия права застройки, так и обязанность собственника продать застройщику земельный участок.

393

Глава 8. Вещное право

В отличие от этого в швейцарском праве право застройки (Baurecht) считается разновидностью обременяющего земельный участок строительного сервитута (Baurechtsdienstbarkeit) и является правом быть собственником строения или сооружения, возведенного на чужом земельном участке. После прекращения срока действия права застройки возведенное строение переходит в собственность собственника земли, но с выплатой компенсации застройщику. В целях уплаты такой компенсации собственником его земельный участок считается находящимся в залоге у застройщика, а в целях уплаты застройщиком платежей собственнику за пользование его землей в залоге у собственника может находиться право застройки (ст. 779d и 779i ШГК); им также принадлежит взаимное преимущественное право покупки в силу закона (абз. 2 ст. 682 ШГК)

Различные модели (разновидности) права застройки имеются практически во всех континентально-европейских правопорядках.

Во французском праве арендатор недвижимого имущества приобретает вещное право пользования этой недвижимостью по ее назначению в силу долгосрочности его осуществления в той же мере, в какой это может делать собственник. Это право, именуемое эмфитевзисом, включает, в частности, право возводить на арендуемой земле сооружения. Эмфитевзис урегулирован также гражданскими кодексами Нидерландов, Италии, Квебека (ст. 85–100 кн. 5 ГК Нидерландов, ст. 957–977 ГК Италии, ст. 1195–1221 ГК Квебека) и представляет собой временное право долгосрочного характера, а в некоторых случаях (ст. 958 ГК Италии) – и вечное право. Особенностью конструкции эмфитевзиса по новому ГК Квебека является то, что в его содержание входит обязанность возводить на земельном участке строения, сооружения и осуществлять посадки, с тем чтобы увеличить стоимость недвижимости (ст. 1195 ГК Квебека).

В качестве ограниченного вещного права в ряде современных кон- тинентально-европейских правопорядков (§ 1094 германского ГГУ, § 1072 и сл. Всеобщего гражданского уложения Австрии, ст. 681–682 ШГК) выделяется преимущественное право покупки (Vorkaufsrecht). Известны такие разновидности этого права, как право выкупа чужого имущества и право на присвоение результатов­ охоты или рыбной ловли в результате разрешенного использования чужого земельного участка или водоема. Преимущественное право покупки недвижимой вещи (земельного участка) рассматривается как право лица своим односторонним волеизъявлением создать еще один договор продажи недвижимости на условиях первого договора, но с иным субъектным

394

§ 7. Ограниченные вещные права

составом. В доктрине, однако, отмечается, что такое право может иметь не только вещный, но и обязательственный характер, связывая лишь участников соответствующего соглашения и не распространяя свое действие на третьих лиц. В этом случае его предметом могут быть не только недвижимые, но и движимые вещи, и даже имущественные права (§ 463 и сл. ГГУ).

Право вещных выдач, или «земельные» («вещные») обременения» (Grundlasten, Reallasten в соответствии с § 1105 и сл. ГГУ и ст. 782 и сл. ШГК), не связано ни с пользованием, ни с владением чужой недвижимой вещью, а лишь обеспечивается ею, в силу чего его обычно относят

к«обеспечительным» вещным правам. Grundlast обеспечивается только обремененным земельным участком, но не иным имуществом его собственника, что сближает его с ипотекой. Такое обременение может устанавливаться как для земельного участка в пользу другого (соседствующего) земельного участка (реальное обременение), так и в пользу конкретного лица (личное обременение), что напоминает деление сервитутных прав. Однако право вещных выдач не является ни залогом, ни сервитутом, так как залогом не обеспечивается исполнение из стоимости самого предмета залога, а сервитуарий не может быть обязан

косуществлению каких-либо действий. По своему юридическому содержанию это вещное право представляет собой особый институт, характеризующийся комбинацией элементов залога и сервитута.

Содержание «вещных выдач» определяется не по усмотрению сторон договора о его установлении, а, согласно абз. 3 ст. 782 ШГК, должно следовать либо из «экономической природы» обремененного земельного участка, либо из «экономических потребностей» господствующего земельного участка. Например, земельный участок, на котором находится мельница или молокозавод, может обременяться обязанностью производить помол зерна определенных лиц или поставлять им молочные продукты, а участок, хозяйственное использование которого дает постоянный денежный доход, может обременяться обязанностью периодических денежных выплат. Вместе с тем следует отметить, что в современных условиях такие отношения не получили большого распространения.

Вправе Италии и Франции в качестве самостоятельных вещных прав выделяются право пользования и право проживания (ст. 1021–1026 ГК Италии, ст. 625–636 ФГК), к которым, однако, субсидиарно применяются правила об узуфрукте. Право проживания выделяется как самостоятельное вещное право также в праве Швейцарии и Нидерландов (ст. 776–778 ШГК, ст. 106–123 кн. 5 ГК Нидерландов).

395

Глава 8. Вещное право

6. В англо-американском праве весьма условными аналогами ограниченных вещных прав являются «титулы на недвижимость» по общему праву и по праву справедливости. В соответствии с Законом об имуществе 1925 г. (Law of Property Act 1925) в английском праве признаются два земельных титула по общему праву:

1)неограниченное по времени «свободное владение» – freehold estate

смаксимально широким содержанием (freehold – владение землей, свободное от вассальных повинностей), приближенное к континентальному праву собственности;

2)ограниченное по времени «арендное владение» – leasehold estate (именуемое также term of years absolute), которое используется для аренды земельного участка на срок, превышающий срок жизни пользователя. Оно может быть как долгосрочным (long lease) – на 99 и даже на 125 лет, так и краткосрочным – на 25–30 и менее лет. Этот титул может также иметь форму «добросовестного арендного титула» (good leasehold title), который не гарантирует его обладателю более «сильного» права на свой участок.

Как freehold, так и leashold могут существовать в виде «неограниченного титула» (absolute title), т.е. «полного» права (связанного только зарегистрированными ограничениями или договорами с участием самого приобретателя); «владельческого титула» (possessory title), уступающего тому, кто сможет доказать наличие «более сильного» права на данный земельный участок; и «квалифицированного титула» (qualified title), который может уступать требованиям, вытекающим из ранее установленных на данный участок трастовых отношений.

Все остальные real estates с 1925 г. считаются «слабыми» правомочиями (interest) либо по общему праву (legal interest), либо по праву справедливости (equitable interest). Законом об имуществе 1925 г. установлен исчерпывающий перечень interests по общему праву:

1)ипотека (charge by way of legal mortgage, mortgage)1;

2)право вещных выдач в пользу собственника другого земельного участка (profits a prendre) либо в пользу иного лица (profits a prendre in

gross);

3) земельный сервитут в виде права ограниченного использования чужого участка (easement), к которому относятся право на освещение, право опоры и т.п., либо ограниченного права доступа на него (right

of entry).

1  См. об ипотеке ранее в настоящем параграфе.

396

§ 7. Ограниченные вещные права

Все иные титулы на земельные участки рассматриваются в качестве equitable interests, представляющих собой разнообразные права сервитутного типа. Таковым, например, является restrictive covenant, по сути представляющий собой «отрицательный сервитут» – право требовать от собственника участка воздержания от возведения определенных объектов либо от совершения других конкретных действий1.

При этом обязательная государственная регистрация прав (титулов) на земельные участки, имеющая правоустанавливающий характер, согласно Закону о земельной регистрации 2002 г. (Land Registration Act 2002) требуется только при переходе или приобретении титулов «свободного владения» (freehold estate) и «арендного владения» (leasehold estate) на срок свыше семи лет. Остальные титулы регистрируются по желанию правообладателей2. Права (титулы), не требующие регистрации, но прямо поименованные в этом качестве в Land Registration Act 2002 (overriding interests), действуют независимо от того, знал ли о них новый приобретатель участка. К ним, в частности, относятся сервитуты и обязанности выдач (profits), возникшие в силу закона, а также права, вытекающие из обычаев. Наличие таких нерегистрируемых overriding interests существенно подрывает значение обязательной государственной регистрации. Они не связывают добросовестного

ивозмездного приобретателя участка, так как он обычно обладает более «сильным» правом и потому получает участок свободным от любых незарегистрированных обременений.

Все иные права (interests), не поименованные в Законе о земельной регистрации 2002 г. (например, преимущественное право покупки), составляют категорию «прав более низкого порядка» (minor interests). Такие права могут быть внесены в реестр, но если этого не сделано, то они не связывают приобретателя земельного участка даже тогда, когда ему известно об их существовании.

Права сервитутного типа получили в английском праве значительное распространение. Регулирование таких прав, как easements

иcovenants, а также profits a prendre, остается в английском праве настолько сложным, что в начале XXI в. Правовая комиссия (Law Commission) предприняла выработку концепции и подготовку проекта существенного изменения законодательства в этой сфере, который

1  См. подробнее: Megarry & Wade. The Law of Real Property. 6th ed. by Charles Harpum. Sweet & Maxwell Limited, 2000.

2  К 2016 г., однако, было зарегистрировано порядка 24 млн титулов (по информации Law Commission, осуществляющей в настоящее время работу над совершенствованием Закона о земельной регистрации 2002 г. (Updating the Land Registration Act 2002)).

397

Глава 8. Вещное право

позволил бы упростить регулирование и сделать его современным,

втом числе привести это регулирование в соответствие с системой регистрации и облегчить совершение сделок с недвижимостью. Работа Комиссии завершилась в 2011 г.1, в 2016 г. законопроект Law of Property Bill был внесен на рассмотрение Парламента.

Американское Property Law закрепляет едва ли не еще более сложную систему владельческих титулов (estates in possession) по общему праву и по праву справедливости, а также различные виды future interests и разнообразные комбинации всех этих титулов.

ВСША также продолжается развитие доктрины и законодательства, направленное на приведение системы владельческих титулов

всоответствие с современными правовыми реалиями. Так, в третьем Своде правил в отношении имущества (сервитутов) (Restatement of the Law Third, Property (Servitudes)), разработанном Американским институтом права и опубликованном в 2000 г., решается триединая задача: упростить, прояснить и сделать более современными правила о сервитутах. К числу современных тенденций регулирования можно отнести гибкость сервитута (его приспособляемость к изменяющимся со временем условиям, возможность прекращения «вышедших из употребления» сервитутов) и соответствие содержания сервитута намерениям сторон.

Наиболее близким к понятию сервитута в США является easement (право ограниченного пользования), которое может быть как положительным, так и отрицательным, предиальным или личным. Особенностью положительного easement является то, что в его содержание может входить обязанность собственника обремененного имущества выполнять некоторые действия (например, обязанность расчищать общие проходы и т.п.). Личные easements по общему правилу являются свободно отчуждаемыми2.

Первоначально в праве США не признавались положительные и личные права такого рода. До сих пор более распространенным способом при необходимости создания положительного сервитута является установление real covenants, которые возникают на основании договора. При этом права и ограничения, налагаемые ими, являются обязательными и для последующих собственников недвижимости.

1  Отчет Law Commission по этому проекту см. на сайте: https://www.lawcom.gov.uk/ project/easements-covenants-and-profits-a-prendre/.

2  О залоге в праве США см. ранее в настоящем параграфе.

398

Глава 9

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ

Литература

Грундманн Ш. Траст и Treuhand в конце XX в.: ключевые проблемы и смешение интересов // Частное право и финансовый рынок: Сборник статей / Отв. ред. М.Л. Башкатов. Вып. 1. М.: Статут, 2011.

Соколова Н.В. Доверительная собственность (траст) в континентальной Европе. М.: Инфотропик Медиа, 2012.

Baur J.F., Stürner R. Sachenrecht. 18. Aufl. München: C.H. Beck, 2009. Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch Italienisches Zivilrecht. Wien:

Linde, 2009.

Underhill, Hayton. Law of Trusts and Trustees. 18th ed. London, 2010.

§1. Доверительная собственность

вангло-американском праве

1.С целью более эффективного использования своего имущества собственник может передать его в управление другому лицу, в том числе профессиональному управляющему. По своей юридической природе такое управление представляет собой осуществление имущественных прав на конкретные объекты. Ими могут становиться как движимые

инедвижимые вещи, так и различные имущественные права, например, удостоверенные акциями или патентами. Они обязательно юридически обособляются от иного имущества учредителя управления (для целей их перехода к управляющему) и от имущества самого управляющего, с тем чтобы при необходимости служить объектом взыскания кредиторов по сделкам, заключенным управляющим в отношении переданного ему имущества, а не его личных кредиторов. При этом собственником переданных в управление вещей (или управомоченным лицом в отношении иного имущества) обычно прямо или косвенно остается учредитель управления, а управляющий выступает в роли собственника перед всеми иными (третьими) лицами, в действительности приобретая на переданное ему в управление имущество особое право. Эти сложные отношения по-разному оформляются в различных правопорядках; различным является и правовой режим переданного в управление

400