!!!Экзамен зачет 25-26 год / Grazhdanskoe_i_torgovoe_pravo_zarubezhnyh_gosudarstv

§ 4. Современное регулирование права собственности

целях. Сама возможность принудительного приобретения частного имущества в публичных интересах является проявлением социальной функции собственности, поскольку она свидетельствует о том, что пределы права частной собственности определяются не только тем, что конкретный собственник может или не может делать с принадлежащим ему имуществом, но и тем, что сам факт нахождения у него недвижимого имущества в собственности может быть поставлен в зависимость от общественных интересов в отношении указанного имущества.

Современное регламентирование в Англии процесса принудительного приобретения земли у частного собственника определяется Законом о принудительном приобретении 1965 г. и Законом о при­ обретении земли 1981 г. Основой для выплаты компенсации за недвижимость являются законы о земельной компенсации. В значительном числе случаев основанием для принудительного приобретения являются положения законодательства о территориально-устройственном планировании, поскольку оно предоставляет широкие права местным властям по приобретению недвижимости «в интересах надлежащего планирования территории, где расположена земля». Весьма широкими полномочиями по принудительному приобретению земли наделен государственный секретарь по вопросам окружающей среды. Он может приобретать землю, необходимую для исполнения его функций в общественных целях, а также, помимо осуществления этих функций, – любую землю в соответствии с интересами надлежащего планирования территории и даже для обеспечения наилучшего или наиболее экономически целесообразного развития или использования земли.

Иные органы центрального управления также наделены правом приобретать недвижимость для реализации своих функций. Так, на основании законодательства о водных ресурсах недвижимость могут приобретать речные власти, на основании законодательства об автомагистралях – дорожные власти, на основании законодательства о национальном здравоохранении – государственный секретарь по социальным вопросам и т.д. Таким образом, круг оснований и случаев, в которых может осуществляться принудительный выкуп, разумеется, с выплатой собственнику справедливой компенсации, со временем все более расширяется.

Вместе с правом собственности автоматически приобретаются все сервитуты, принадлежащие недвижимости как господствующему держанию. Те права, которые неизбежно будут нарушены принудительным приобретением недвижимости либо существенно обременят нового собственника в использовании недвижимости, могут быть

351

Глава 8. Вещное право

объектом самостоятельного принудительного выкупа (в частности, залоговые права и др.). В то же время Закон о планировании городов и поселений 1990 г. предусматривает, что все частные права прохода, а также права на закладку, возведение, продолжение или обслуживание любого оборудования на или под поверхностью земельного участка или через его территорию подлежат прекращению. Любое такое оборудование переходит к органу, приобретающему соответствующий земельный участок. Лица, которым причиняется ущерб прекращением названных прав или переходом оборудования к приобретающим землю органам, имеют право на компенсацию от этого органа.

Цена выкупа определяется таким образом, чтобы компенсировать частному собственнику все причиненные ему убытки. Тем самым помимо возмещения рыночной стоимости недвижимости собственник получает право требовать выплаты компенсации за причиненные ему неудобства (в частности, за саму необходимость переезда в другое место и расходы, связанные с переездом). В значительном числе случаев компенсация должна быть выплачена предварительно, до перехода недвижимости во владение приобретающего ее органа.

Возможность выкупа земельного участка в публичных интересах признается, разумеется, не только в английском праве, а практически во всех развитых правопорядках и регулируется как в конституциях, так и в гражданских кодексах и специальных законах. В большинстве государств различают случаи осуществления национализации (также именуемой экспроприацией) и случаи принудительного выкупа конкретных земельных участков на основании законодательства о плановом контроле, хотя и в тех и в других случаях собственник получает право требовать выплаты ему адекватной компенсации за имущество, которого он лишается.

Национализация – это достаточно масштабная акция по приобретению в государственную собственность социально значимого имущества, которая в большинстве правопорядков требует принятия специального акта центральными органами власти и управления в соответствующем государстве, в то время как принудительный выкуп отдельных земельных участков может осуществляться, как было показано на примере английского законодательства, как центральными органами, так и муниципалитетами для удовлетворения общественных потребностей локального характера.

10. На регулирование права собственности, безусловно, все большее влияние оказывают социальные факторы. Речь идет в первую очередь о таком специфическом объекте права собственности, как

352

§ 4. Современное регулирование права собственности

жилье. Страны с развитым правопорядком прошли путь от отрицания возможности существования самостоятельного права собственности на отдельные помещения в здании до подробного регулирования права собственности на жилой дом и отдельные помещения в нем и правомочий арендатора жилья, ограничивающих права собственника,

всоответствующих главах гражданских кодексов или в специальных законодательных актах.

Особенностью права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах становится конструирование этого права как права общей собственности всех домовладельцев. При этом в странах континентального права используются две основные конструкции. В одной из них, принятой, в частности, в Германии, Франции и Квебеке, конкретные жилые помещения закрепляются за домовладельцами на праве собственности, а в общей собственности всех домовладельцев находятся общие помещения и конструкции дома. Спецификой режима такой общей собственности является невозможность самостоятельного участия этих общих помещений в гражданском обороте. В другой конструкции последовательно проводится идея о том, что все имущество жилого дома находится в общей собственности, и в странах, законодательство которых восприняло эту модель, в частности

вАвстрии и в Нидерландах, законы, регулирующие жилищную собственность, устанавливают, что соответствующие жилые помещения,

вкоторых проживают участники общей собственности, находятся у этих участников в исключительном пользовании и принадлежат им на ограниченном вещном праве (см. также § 2 настоящей главы).

Ив той и в другой конструкции значительное внимание уделяется управлению общим имуществом, причем в большинстве законодательств ассоциация домовладельцев наделяется статусом юридического лица.

Последовательно реализующий первый из описанных подходов германский Закон о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью 1951 г. определяет право собственности как на жилое, так и на нежилое помещение как «индивидуальное право собственности, соединенное с правом долевой собственности на общее имущество, частью которого это помещение является», при этом под общим имуществом понимается как земельный участок, на котором расположено соответствующее здание, так и части, принадлежности и оборудование здания, не находящиеся

виндивидуальной собственности или в собственности третьих лиц (§ 1 Закона). Условием возникновения индивидуального права собствен-

353

Глава 8. Вещное право

ности на помещение является то, что жилое или нежилое помещение является обособленным.

Индивидуальное право собственности на отдельные помещения

вздании предоставляется «в порядке отступления от положений § 93 ГГУ», согласно которому составные части вещи, которые не могут быть отделены одна от другой без того, чтобы какая-либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности (что характерно и для помещений в здании), не могут быть предметом отдельных прав. Кроме того, к взаимоотношениям собственников отдельных помещений в здании не применяются в полной мере правила ГГУ об общей собственности. Поскольку жилое помещение и общие части здания находятся в неразрывной связи, установлено, что индивидуальное право собственности не подлежит отчуждению и не может быть обременено само по себе, без доли в общей собственности на имущество.

Отношения между домовладельцами, имеющими на праве индивидуальной собственности отдельные помещения в здании, достаточно подробно регулируются законом, однако могут быть изменены соглашением между ними, за исключением случаев, прямо установленных

взаконе. Такие соглашения являются частью индивидуального права собственности и в этом качестве подлежат регистрации в поземельной книге. На весь срок существования здания существует и товарищество домовладельцев, а решения по управлению зданием домовладельцы принимают на общем собрании домовладельцев.

Вцелом право домовладельца в отношении жилого помещения по германскому законодательству можно охарактеризовать как абсолютное право собственности, поскольку он может обращаться по своему усмотрению с принадлежащим ему помещением, сдавать его в аренду, использовать иным образом или исключать вторжение других лиц (§ 13 Закона). В то же время домовладельцы могут прийти к соглашению, что для отчуждения своего жилого помещения каждый домовладелец должен получить согласие других домовладельцев или третьего лица. Такое соглашение также становится частью индивидуального права собственности, т.е. неотъемлемым элементом его содержания (§ 12 Закона), и без получения соответствующего согласия на отчуждение договор об отчуждении и само отчуждение будут недействительны. Разумеется, отказ в согласии на отчуждение не может быть безосновательным – он допускается только при наличии важных причин.

Если домовладелец оказался виновным в совершении настолько серьезного нарушения лежащих на нем обязательств по отношению к другим домовладельцам, что нельзя ожидать продолжения товари-

354

§ 4. Современное регулирование права собственности

щества с таким домовладельцем (например, существенно просрочил исполнение своей обязанности по содержанию дома и покрытию расходов), другие домовладельцы вправе потребовать от него отчуждения жилого помещения, и тогда жилое помещение на основании судебного решения будет продано с торгов.

Французский Закон о статусе общей собственности в многоквартирных зданиях 1965 г. (с последующими изменениями и дополнениями), заменивший предвоенный Закон 1938 г., также исходит из того, что владельцы отдельных жилых помещений в жилом доме являются их собственниками, а в общей собственности находятся общие части жилого дома. Право собственности на помещение и сособственности на общие части жилого дома, т.е. два самостоятельных права, объединяются и составляют так называемую долю (lot). Для управления общим имуществом образуется синдикат сособственников, являющийся юридическим лицом.

ВКвебеке взаимоотношения собственников отдельных квартир

вздании строятся в соответствии с правилами ГК Квебека об общей долевой собственности (ст. 1038–1109). При этом коллектив сособственников, как и по французскому праву, образует юридическое лицо, именуемое синдикатом. Его деятельность и полномочия подробно определены непосредственно в Кодексе, а целями его являются сохранение недвижимости, содержание и управление общими частями, защита прав, относящихся к недвижимости или к общей собственности, и осуществление действий в общих интересах (ст. 1039).

Каждый сособственник имеет так называемую индивидуальную часть имущества, которая является его собственностью и используется им индивидуально (ст. 1042), и долю в общих частях имущества. Спецификой этой конструкции является то, что доля сособственника

вобщих частях определяется пропорционально относительной стоимости его доли (ст. 1046), а относительная стоимость каждой доли устанавливается «в отношении к совокупной стоимости всех долей, принимая во внимание природу, назначение, размеры и местоположение индивидуальной части каждой доли, но не характер ее использования» (ст. 1041).

Австрийский Закон о жилищной собственности 2002 г., заменивший Закон о собственности на квартиру 1975 г., регулирует права владельцев отдельных квартир или иных самостоятельных помещений исходя из того, что в общей собственности владельцев квартир находится все здание в целом. Владелец квартиры (а также иного объекта, на который распространяется установленный рассматриваемым

355

Глава 8. Вещное право

Законом режим, – самостоятельного офисного помещения, гаража

ит.п.) является участником общей собственности на недвижимость

иодновременно имеет особое вещное право, содержанием которого является исключительное пользование и распоряжение объектом жилищной собственности, т.е. квартирой (или офисным помещением). Те части недвижимого имущества, которые предназначены для общего пользования или по своему назначению не могут находиться в исключительном пользовании, являются общими. Все собственники жилья создают общество собственников жилья, которое является юридическим лицом.

По конструкции австрийского Закона право жилищной собственности неразрывно связано с «минимальной долей», которая определяется как «доля в общей собственности на недвижимость, необходимая для приобретения жилищной собственности на объект жилищной собственности. Она соотносится с полезной стоимостью объекта и суммой полезных стоимостей всех объектов жилищной собственности данной недвижимости» (§ 2 Закона), и именно с ней неразрывно связано право жилищной собственности, которое может ограничиваться, обременяться, отчуждаться, переходить по наследству и подвергаться принудительному взысканию только вместе с минимальной долей.

Как и в германском законодательстве, допускается принудительное прекращение прав владельца жилья (именуемого в законе собственником) на жилое помещение. Механизм при этом несколько отличается от предусмотренного в германском законодательстве. Собственник жилья может быть исключен из общества по иску большинства остальных собственников жилья. Основаниями для исключения являются невыполнение собственником обязанностей члена общества, в частности невнесение платежей, пользование им имуществом с причинением ощутимого вреда интересам остальных собственников жилья и др. Доля такого лица в общей собственности подлежит продаже с публичных торгов, причем если исключение связано с причинением вреда другим собственникам жилья, то ни сам исключаемый собственник, ни лица, связанные с ним близкими родственными или деловыми отношениями, не имеют права участвовать в торгах по продаже его доли в общей собственности в качестве покупателя.

ГК Нидерландов также исходит из того, что «право исключительного пользования частью жилого здания» (именуемое также «квартирные права»), урегулированное в кн. 5 (ст. 106–147), – это доля в имуществе, которая предоставляет ее обладателю право исключительного использования определенных частей здания, предназначенных к самостоя­

356

§ 4. Современное регулирование права собственности

тельному использованию, в первую очередь обособленных жилых помещений, но может включать и право исключительного использования определенной части земельного участка, связанного со зданием.

Комплекс, на который устанавливаются квартирные права, включает здание, связанный с ним земельный участок и принадлежности здания и (или) земельного участка. Квартирные права возникают посредством разделения собственником здания (а также, что является спецификой голландского права, обладателем права суперфиция или эмфитевзиса, последними – с разрешения собственника земельного участка) своего права на квартирные права. Создание квартирных прав возможно в отношении как уже существующего здания, так и строящегося или реконструируемого. Если иное не установлено при создании квартирных прав в специальном документе об их создании, презюмируется равенство долей всех обладателей квартирных прав.

Квартирные права могут быть отчуждены их обладателем другому лицу, обременены, и на них может быть обращено взыскание, причем, по терминологии ГК Нидерландов, они рассматриваются в этих случаях «как самостоятельное зарегистрированное имущество» (ст. 117 кн. 5). Обладатель квартирных прав может обременить свое право сервитутом или приобрести сервитут на весь срок существования квартирных прав, может передать закрепленное за ним помещение в аренду.

Все обладатели квартирных прав в отношении одного здания в силу закона входят в ассоциацию, которая является юридическим лицом. Ассоциация может получить специальные права в отношении использования обладателями квартирных прав помещений, переданных им в исключительное использование. Это происходит в случае, если учредительные документы самой ассоциации предусматривают такую возможность, и тогда при наличии серьезных причин, которые должны быть раскрыты в учредительных документах, ассоциация получает право отказать обладателю квартирных прав в возможности использовать закрепленное за ним помещение.

В странах общего права также пришли к пониманию необходимости выработки такой схемы регулирования, которая позволяла бы признавать самостоятельные права на отдельные части жилого здания и одновременно обеспечивать эффективное управление общими частями здания. До недавнего времени по английскому праву это было возможно только на основе арендных прав в отношении жилых помещений (leasehold ownership). В 2002 г. был принят закон об общем держании и арендном владении (Commonhold and Leasehold Act 2002),

357

Глава 8. Вещное право

который ввел в английское право собственности новое понятие «общее держание» (commonhold), причем не только применительно к ситуации с жилыми помещениями, а в более общей форме – для такой недвижимости, которая может быть разделена на отдельные единицы (units) – самостоятельные имущественные объекты (квартиры, дома, магазины, небольшие производственные объекты и т.п.) в рамках системы общего держания. Подобно тому, как это принято в континентальном праве, для управления общими частями и принадлежностями недвижимости создается ассоциация (commonhold association) – юридическое лицо.

Специфика в том, что эта ассоциация не только управляет общими частями, но и выступает их собственником. Кроме того, понятие общих частей отличается от принятого в континентальном праве – их состав может быть шире, чем только общие части здания. Более того, состав этих общих частей может меняться в процессе деятельности ассоциации, поскольку при согласии большинства членов ассоциации допускается как отчуждение отдельных элементов, так и приобретение новых.

Отдельный же собственник в рамках системы общего держания имеет одновременно непосредственное самостоятельное имущественное право (commonhold) в отношении принадлежащих ему помещений или иных единиц и опосредованное (через участие в ассоциации) право на общие части. Поскольку одной из целей Закона 2002 г. было преодоление тех недостатков, которые создает конструкция аренды, предусматривается возможность преобразования при определенных условиях арендных прав в право общего держания, однако это будет допустимо лишь при общем согласии всех обладателей арендных прав и других собственников в рамках системы общего держания.

Рассматривая права собственников жилья, нельзя не отметить проявившуюся с середины XX в. тенденцию к ограничению прав собственников жилых помещений (а в некоторых случаях – и торговых и иных нежилых помещений), сданных собственником в аренду, в пользу арендаторов, которая прослеживается в законодательстве многих стран. Право арендатора в континентальном праве приобретает такие черты, которые являются характерными для вещного права (например, право следования и др.).

В английском праве, как уже указывалось, права арендатора давно получили статус самостоятельной разновидности права собственности (leasehold – арендное владение). Однако они по-прежнему являются предметом постоянного законодательного регулирования, и тенденция к усилению защиты прав арендатора, в том числе

358

§ 4. Современное регулирование права собственности

против арендодателя, сохраняется: так, случаи, в которых арендодатель по истечении срока договора аренды жилого помещения имеет право не заключать с арендатором новый договор или изменить существенным образом условия договора, прямо оговариваются в законодательстве об аренде жилых помещений.

Новые, дополнительные права арендаторов предусматривает и английский Закон 2002 г. Помимо предоставления значительному числу арендаторов квартир и жилых домов возможности трансформировать свои арендные права в «общее держание», в соответствии с новым Законом упрощается реализация уже признанного ранее в законодательстве права арендаторов квартир на коллективный выкуп у арендодателя фригольда (права свободного владения) на жилое здание, поскольку смягчаются критерии, которым должны соответствовать арендаторы для реализации права выкупа и упрощается процедура разрешения споров в отношении цены выкупа. Упрощается также возможность индивидуального выкупа арендатором жилого дома фригольда и возможность заключения арендатором как квартиры, так

ижилого дома долгосрочного договора аренды по истечении срока действующего договора.

Все это свидетельствует о том, что права собственника-арендода- теля в отношении как использования, так и распоряжения принадлежащим им имуществом, особенно если это имущество является недвижимостью в жилищной сфере, существенным образом ограничиваются, причем непосредственно в интересах его договорного контрагента-арендатора, и лишь косвенным образом в публичных интересах, для решения жилищной проблемы.

11.С конца XX в. в праве Европейского Союза рассматривался вопрос о возможности унификации законодательства о праве собственности в рамках общей унификации гражданского законодательства. В 1989 г. Европарламент призвал к разработке единого европейского гражданского кодекса. В случае практической реализации этой идеи встал бы в том числе вопрос и о создании общего нормативного определения права собственности для всех стран, входящих в Европейский Союз, и установлении общих пределов содержания этого права.

Безусловно, право собственности в развитых странах эволюционирует в едином направлении, что мы пытались показать при анализе современного законодательного регулирования права собственности

итех теорий определения права собственности, которые разрабатываются в последние десятилетия. Однако до настоящего времени задача унификации не решена, и вряд ли можно прогнозировать ее скорое

359

Глава 8. Вещное право

разрешение, поскольку даже при наличии объективных тенденций к сближению гражданско-правового законодательства европейских стран культурно-правовые традиции отдельных стран в значительной степени отразились в нормативном регулировании как определения и установления содержания права собственности, так и признания других ограниченных вещных прав на недвижимость, а эта область законодательства является одной из наиболее консервативных в гражданском праве.

В доктрине тем не менее предприняты попытки сформулировать те общие элементы «глобального» права собственности (global right to property), которое признается международным сообществом посредством международных конвенций, общепринятых принципов права и международных обычаев. Среди современных исследований можно отметить работу «The International Law of Property»1, в которой выделяются пять следующих элементов права собственности с точки зрения международного права, содержание которых будет различаться в зависимости от национальной принадлежности: 1) право на приобретение; 2) право на использование; 3) право на уничтожение; 4) право исключить других лиц; 5) право передать.

Реализация в законодательстве зарубежных государств тех подходов, которые вырабатываются при издании нормативных актов Европейского Союза по вопросам, имеющим отношение к вещному праву (в частности, праву залога), не является предметом рассмотрения в настоящей главе учебника.

§ 5. Основания и способы приобретения права собственности

1. Право собственности возникает на основании норм права и при наличии определенных юридических фактов, именуемых основаниями приобретения этого права. Возникающие на основе соответствующих юридических фактов правоотношения являются способами приобретения права собственности.

В развитых правопорядках установлен широкий круг способов приобретения права собственности, подразделяемых доктриной и судебной практикой на первоначальные и производные способы. В основу разграничения положен критерий правопреемства: если приобретение права собственности происходит не в порядке правопреемства, налицо

1  Spankling John G. The International Law of Property. Oxford University Press, 2014. P. 203–346.

360