!!!Экзамен зачет 25-26 год / Grazhdanskoe_i_torgovoe_pravo_zarubezhnyh_gosudarstv

§ 4. Современное регулирование права собственности

бека упоминаются вода и воздух, предназначенные для общественного использования (ч. 2 ст. 913).

Дифференциация правового режима собственности проявляется также в способах возникновения и средствах защиты собственности. Так, в силу национализации может возникнуть только право государственной собственности.

6. Претерпевает определенные изменения сущность права собственности как права абсолютного, противостоящего «любому и каждому». В правовой режим собственности вводятся значительные и все расширяющиеся по своему объему публично-правовые и частноправовые

ограничения правомочий собственника в пользу других собственников (в частных интересах) и государства (в общественных интересах).

В период промышленного капитализма право собственности рассматривалось как юридическая возможность полного и всестороннего господства над вещью, свободное и неограниченное право собственника эксплуатировать имущество на монопольных началах по своему усмотрению. Возможные изъятия допускались лишь как исключение на основании специальных актов государства. Начиная с ХХ в. идея «свободной» и «неприкосновенной» частной собственности не находит более ни теоретического обоснования, ни законодательного воплощения. Право собственности трактуется уже в смысле предоставления лицу возможности поступать с вещью как ему угодно, но лишь в меру непротиворечия его действий, с одной стороны, публичным интересам, т.е. интересам всего общества и государства, а с другой стороны – частным интересам других собственников. Введение ограничений обосновывается новыми социальными функциями собственности и необходимостью установления такого режима пользования собственниками своими правомочиями, который не нарушал бы указанные публичные и частные интересы. В значительной мере для обоснования установления подобного режима была использована разработанная

вначале XX в. теория социальной функции права, основными создателями которой являлись О. Конт и Л. Дюги.

Отметим, что, говоря об ограничениях прав собственника как о новой тенденции законодательного регулирования, мы имеем в виду

впервую очередь континентальное право, поскольку в соответствии с подходом юристов общего права собственник всегда ограничен

восуществлении своих прав требованием разумного использования принадлежащего ему имущества. В то же время во всех правовых системах существует принцип, согласно которому собственнику вменяется

вобязанность избегать такого использования принадлежащего ему

341

Глава 8. Вещное право

имущества, которое имеет своим следствием причинение существенного и необоснованного вреда третьим лицам или всему обществу. Эта общая обязанность не является специфической частью права собственности, но столь глубоко укоренилась в системе частного права, что не может не учитываться при характеристике именно права собственности. Подобный принцип известен законодательству континентальных стран, а также нашел свое отражение в деликте о зловредности (the tort of nuisance) в странах общего права.

Помимо норм гражданского законодательства, правовой основой мер по ограничению права частной собственности все в большей мере выступают специальные акты военного, земельного, горного, водного, природоохранного и иного законодательства, имеющие не гражданскоправовую, а публично-правовую природу. В определении пределов осуществления собственниками своих прав немаловажную роль играет и антимонопольное законодательство (законодательство по борьбе с недобросовестной конкуренцией).

Ограничения права собственности в значительной мере зависят от характера самого объекта права собственности. Наиболее существенно ограничения затрагивают правомочия земельного собственника. Это явствует как из осуществляемого в публично-правовом порядке сужения пространственных границ его права и воздействия на него системы планового контроля, так и из частноправового воздействия на собственника «соседских прав». Все они в той или иной мере получили развитие и законодательное закрепление в современных правопорядках. Более того, характер ограничений различается для земельных участков в зависимости от их назначения. Именно ограничения права собственности на земельные участки будут наиболее подробно рассмотрены в настоящем параграфе.

7. Важные ограничения права собственности связаны также с действием сервитутов. Причиной их широкого применения является возрастающая необходимость обеспечения нормального совместного функционирования предприятий и иных объектов, требующая определенного ограничения эксплуатации земельных участков и других объектов, находящихся в непосредственной близости друг от друга, либо допущения использования собственником одного объекта определенных свойств объекта, принадлежащего другому лицу. Помимо частноправовых сервитутов, устанавливаемых в пользу конкретного земельного участка, еще со времени принятия ФГК признаются сервитуты, устанавливаемые в публичных интересах. Так, ст. 650 ФГК предусматривает сервитуты, налагаемые на земельные участки, расположенные рядом

342

§4. Современное регулирование права собственности

собщественными дорогами, реками и т.п., и на те участки, которые необходимы для осуществления общественных работ.

Исходя из провозглашаемого принципа о недопущении нарушения прав и интересов других собственников государство вводит в использование имущества нормативные ограничения, вытекающие из так называемого права соседства. Юридически это осуществляется на основе введения частноправовых сервитутов или установления непосредственно в законе требований к поведению собственника по отношению к собственникам соседних земельных участков (иных соседних объектов недвижимости). Ограничения, налагаемые на право собственности имущественными правами соседей, влияют на реализацию собственником своих правомочий в различных ситуациях, в том числе и в случае возведения новых построек. В первой половине XX в. во Франции были приняты законы, разрешающие установление на земельном участке частного собственника опор телефонной и телеграфной связи.

Концепция ограничения прав собственника в интересах третьих лиц получила закрепление уже на рубеже XIX и XX вв. в ГГУ. В § 903, устанавливающем, что собственник вещи может «распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое вмешательство», определяется, «насколько тому не препятствуют закон или права третьих лиц». Для обоснования ограничений часто используется доктрина о том, что собственник, как и другие носители прав, не должен злоупотреблять своим правом, нарушая чужие законные интересы. При этом нередко делаются ссылки на специальные положения о злоупотреблении правами, содержащиеся в некоторых гражданских кодексах, как, например, в § 226 ГГУ и ст. 2 ШГК.

Так, по законодательству Германии собственнику запрещается принятие мер против вредного воздействия на его участок соседних предприятий или иного имущества, расположенного на соседнем земельном участке. Например, согласно § 906 ГГУ, собственник не может воспрепятствовать проникновению на его участок газа, пара, запаха, дыма, копоти, тепла, шума, сотрясения и иных подобных воздействий

сдругого участка, если это не стесняет его или незначительно влияет на использование им своего участка, либо обусловливается обычной по местным условиям и по положению другого участка его эксплуатацией. Аналогичное правило содержится в ст. 844 ГК Италии, которая устанавливает, что собственник не может запретить причинение такого рода неудобств со стороны соседнего участка, если они «не выходят за рамки нормально приемлемых, с учетом местных условий». Таким

343

Глава 8. Вещное право

образом, решение вопроса о дозволенности того или иного поведения собственника передается в компетенцию суда. Сама необходимость для собственника терпеть вредное воздействие предполагает установление некоего допустимого объема, который считается правомерным, нарушения «суверенной воли» собственника, и именно соответствие этому объему нарушения и должен установить суд.

Показательно также, что по праву Германии способом защиты прав собственника в том случае, когда воздействие превышает допустимые пределы, является не требование о прекращении воздействия, а требование выплаты соразмерной денежной компенсации. И лишь применительно к возведению на соседнем участке новых сооружений или сохранению на нем существующих, в отношении которых собственник недвижимости с уверенностью может предположить, что их существование или использование будут иметь следствием недопустимое воздействие на его земельный участок, собственнику предоставлено право требовать, чтобы такие сооружения не возводились или не сохранялись на будущее (§ 907 ГГУ).

Еще большие ограничения земельной собственности в интересах других собственников предусматриваются в ст. 691 ШГК: «Каждый собственник недвижимости обязан дозволить прокладку водопроводов, дренажных труб, газовых и тому подобных, равно как электрических, воздушных или подземных проводов... поскольку прокладка без использования его участка не может быть произведена совсем или лишь с чрезмерными затратами».

Названные нормативные акты восприняли подход, предложенный

вконце XIX в. германским юристом Р. фон Иерингом, названный им «уравновешивание интересов». При этом подходе не все вредные воздействия подлежат запрету, а лишь те, которые выходят за рамки терпимого или разумного. Тем самым границы имущественных прав делаются подвижными.

Элементом регулирования соседских прав остается установление конкретных норм, пространственно ограничивающих осуществление соседями таких действий, как возведение построек, изгородей и т.п., определяющих расстояние между деревьями, насаждениями и постройками, а также предусматривающих обязанности долевого участия собственников в покрытии расходов по содержанию общих частей здания или общих изгородей (ст. 653 ФГК, ст. 874 ГК Италии, ст. 1002 и 1006 ГК Квебека). В то же время установление четких границ

вотношении тех видов деятельности, воздействие которых изменчиво

всилу своей природы, практически невозможно.

344

§4. Современное регулирование права собственности

ВГК Квебека следующим образом сформулирован общий принцип соседских прав: «Соседи должны терпеть обычные причиняемые соседями неудобства, которые не превышают должных пределов терпения, исходя из природы и местоположения их земельных участков или из местных обычаев» (ст. 976). Среди отдельных обязанностей собственников обратим внимание на обязанность собственника расположенного ниже земельного участка не возводить сооружения, которые препятствовали бы естественному течению воды, а собственника расположенного выше земельного участка – не ухудшать состояние земельного участка, расположенного ниже (ст. 979). Кроме того, собственник обязан осуществлять в определенных случаях и активные действия. Согласно ст. 990 ГК Квебека он должен осуществлять работы по ремонту или по сносу, необходимые для предотвращения разрушения строения или сооружения, расположенного на его земле, которое грозит падением на соседний участок земли.

ВГК Нидерландов титул 4 кн. 5, посвященный рассматриваемому вопросу, называется «Права и обязанности собственников соседствующих имуществ» и насчитывает более 20 статей. Он также построен

взначительной мере по принципу формулирования обязанностей и стандартов поведения собственника по отношению к соседнему участку и его собственнику. Помимо положений, аналогичных содержащимся в законах других стран и названных ранее, он содержит и специфические правила. Во-первых, с учетом территориально-кли- матических особенностей страны значительное внимание уделяется вопросам доступа воды на соседний участок. Во-вторых, вводится обязанность предоставлять свое имущество для целей, связанных с эксплуатацией соседнего участка. Так, если собственнику недвижимости для осуществления работ на своей недвижимости необходимо временно использовать иное недвижимое имущество, принадлежащее другому лицу, собственник этого второго имущества, получив соответствующее уведомление, и при условии выплаты ему компенсации обязан разрешить такое использование, если у него не найдутся серьезные основания для отказа предоставить свою недвижимость для использования или основания отложить возможность ее использования на более позднюю дату (ст. 56 кн. 5 ГК Нидерландов).

Встранах общего права не устанавливаются конкретные нормы, пространственно ограничивающие возведение построек и т.п., т.е. устанавливающие, что постройка не должна возводиться ближе, чем столько-то метров от границы земельного участка, и т.п. В этой правовой системе определяется принцип, согласно которому построй-

345

Глава 8. Вещное право

ки должны возводиться на разумном расстоянии друг от друга. В современных условиях при определении судом разумности будут приниматься во внимание в том числе и публично-правовые нормативные акты, связанные с «развитием» недвижимости.

8. Важное направление в ограничении права собственности состав-

ляет сужение пространственной сферы действия правомочий земельного собственника. В XIX – начале XX в. господствующей была концепция, нашедшая отражение в ст. 552 ФГК, согласно которой «собственность на земельный участок включает в себя и собственность на все, что находится над ним, и на все, что находится под ним». Согласно ГГУ права собственника земельного участка распространяются на недра земли и на воздушное пространство. Однако собственник не может воспрепятствовать воздействию на земельный участок, которое происходит на такой высоте или глубине, что «устранение воздействия не представляет для него интереса» (§ 905 ГГУ).

К середине ХХ в. окончательно утвердилась концепция ограничения частной земельной собственности в пространстве, в соответствии с которой недра земли и воздушное пространство изымаются из сферы действия прав земельных собственников. Так, во Франции Горный кодекс 1956 г. допускает эксплуатацию недр собственником земельного участка или другим лицом только на основании концессии, т.е. определяет, что на недра устанавливается право собственности, отличное от права собственности на землю (при формальном сохранении положений ст. 552 ФГК), а Закон 1924 г., регулирующий использование авиации, превратил в публичную собственность воздушное пространство, допустив пролеты самолетов над любым земельным участком при условии, что это не мешает осуществлению права собственности на земельный участок. В Германии, несмотря на сохранение в прежней редакции § 905 ГГУ, согласно Федеральному закону о недрах право собственности на полезные ископаемые принадлежит тому, кто обладает концессией на их разработку. Но предварительным условием получения концессии и является то, что обращающееся за концессией лицо должно либо быть собственником участка земли, либо заключить с ним договор

опередаче прав недропользования.

ВАнглии со времени принятия в 1948 г. Закона о гражданской авиации допускаются полеты над любой собственностью на разумной с учетом обстоятельств высоте и т.д., а что касается недр, то не все их составляющие могут находиться в частной собственности. Это относится к подземным водам, а также к золоту, серебру, запасам каменного угля, нефти, газа и некоторых других полезных ископае-

346

§ 4. Современное регулирование права собственности

мых. По английскому праву собственник земельного участка может осуществлять добычу полезных ископаемых в недрах своего участка только при получении в установленном порядке лицензии.

В большинстве других развитых стран также устанавливается концессионный (лицензионный) режим разведки и добычи ископаемых, основанный на предоставлении государством специального разрешения, что имеет своим последствием возможность доступа на участок собственника для проведения изыскательских работ в определенных случаях даже без получения разрешения собственника (разрешение заменяется санкцией, даваемой публичным правом). Во многих государствах месторождения таких полезных ископаемых, как сырье для атомной промышленности и т.п., объявляются государственной собственностью. Одной из немногих стран, где сохраняется признание права собственника земельного участка на полезные ископаемые, содержащиеся в его недрах, являются в настоящее время США.

9. Во второй половине XX в. интенсивное развитие городов и иных поселений привело к необходимости осуществления публичного контроля за использованием уже существующей в городах недвижимости и установления обязательных для собственников требований к новой застройке. По мере развития соответствующего законодательства оно распространило свое действие на застройку во всех поселениях. Так, в Германии Закон 1971 г. предписывает создавать вокруг аэродромов специальные охранные зоны, в которых существенным образом ограничивается застройка.

Как и рассматривавшийся ранее механизм сужения пространственных границ прав собственника земельного участка, ограничение нрава на застройку или на иное преобразование недвижимости (именуемое в общем праве развитием – development, а в гражданско-правовой традиции известное как jus aedificandi) осуществляется посредством публичноправового регулирования. Имеется в виду определение условий, при которых собственнику может быть выдано разрешение (дана санкция) на застройку (изменение) принадлежащего ему земельного участка органом, выдающим разрешение (санкцию), и порядка выдачи такого разрешения (санкции). Выдача разрешения одновременно означает оценку предполагаемого строительства по существу. Так, во Франции с 1973 г. действует специальный Градостроительный кодекс (Code de l’urbanisme), в который за эти годы внесено множество изменений и дополнений, и наряду с ним муниципальные правила в отношении застройки. Ими регулируется в числе прочего максимальная высота зданий и труб на них и внешний вид фасадов. Это свидетельствует

347

Глава 8. Вещное право

отом, насколько публично-правовые требования «корректируют» возможности собственников в отношении недвижимости.

Определенные ограничения вводятся, разумеется, и в использование сельскохозяйственных земель, однако они не являются предметом специального рассмотрения в настоящем учебнике. Отметим лишь, что одним из направлений их развития является установление обязанности обработки земли соответствующим образом или, напротив, запрет на применение определенных технологий в отношении использования сельскохозяйственных земель.

Наибольшего развития регулирование вопросов градостроительства и использования существующих зданий и сооружений достигло в англо-американском праве. В США, например, зонирование территории, которое приводит к установлению целевого использования недвижимости в зависимости от ее расположения в той или иной территориальной зоне, является одним из основных средств регулирования использования недвижимости еще с 1916 г.

ВАнглии, на примере которой будет показан механизм действия ограничений прав собственника недвижимости в связи с осуществлением планового контроля, в меньшей мере развивалось нормативное зонирование территории, зато с начала XX в. принимались законы

отерриториально-устройственном планировании в городах, что было связано с неудовлетворительным состоянием городов и необходимостью борьбы с городскими трущобами. С принятием в 1944 г. Закона

опланировании городов и поселений стала складываться система зако-

нодательства о территориально-устройственном планировании, содержащая также определенные элементы законодательства о зонировании и включающая как законы, так и многочисленные подзаконные акты административно-правового характера. Территориально-устройствен- ные планы – это планы рационального размещения недвижимости независимо от ее частной или государственной принадлежности, а также определение конкретных направлений использования в общих целях муниципального имущества. Долгое время в центре этой системы был Закон 1971 г. о планировании городов и поселений, однако в 1990 г. он был заменен сразу четырьмя законами, регулирующими различные аспекты такого планирования (с последующими изменениями), и Законом о планировании и компенсации 1991 г.

Законодательство о территориально-устройственном планировании устанавливает порядок получения собственниками административных разрешений на осуществление с принадлежащим им недвижимым имуществом, в первую очередь земельными участками, действий, охва-

348

§ 4. Современное регулирование права собственности

тываемых понятием «развитие». Развитие недвижимости (development)

ванглийском законодательстве определяется как «выполнение строительных, инженерных, шахтных и других работ в земле, на земле, над землей или под землей или существенное изменение использования зданий и другой земли» (ст. 55 Закона о планировании городов и поселений 1990 г.). Строительные работы включают в том числе снос, перестройку (реконструкцию) и пристройку зданий и сооружений.

Всоответствии с законодательством для строительства зданий или сооружений в Англии, Уэльсе и Шотландии необходимо получение так называемого планового разрешения местных или центральных органов управления (planning permission), а разрешение может быть получено, только если строительство соответствует плану развития территории с учетом той зоны (промышленной, жилой или общей застройки), на территории которой предполагается осуществлять строительство.

Для существенного изменения характера использования уже существующего здания (сооружения), например переоборудования здания,

вкотором размещен ресторан, под парикмахерскую или под магазин, по общему правилу также необходимо получение разрешения названных органов. Изменение назначения здания возможно только

врамках разрешенного использования, в разрешении на изменение

виных целях будет отказано. Собственник свободен в осуществлении планируемого им изменения недвижимости и не должен получать административное разрешение лишь в том случае, если предполагаемое новое использование недвижимости находится в одном классе с уже осуществляемым использованием. Классы использования определяются

внормативном порядке и утверждаются приказами государственного секретаря по вопросам окружающей среды. В настоящее время для Англии действуют Приказ 2015 г. о территориально-устройственном планировании (общее разрешенное развитие) с последующими изменениями и дополнениями и Приказ 2015 г. (процедуры управления развитием). Первым из названных приказов установлены классы развития, разрешение на осуществление которых при определенных условиях выдается автоматически, второй регулирует процедурные вопросы обращения за разрешением и получения разрешения на развитие.

Врамках рассматриваемого законодательства в Англии осуществляются также контроль за рекламой, строительство автомагистралей, консервация некоторых природных ресурсов, сохранение исторически ценных зданий и деревьев и др. При выдаче разрешений на осуществление развития недвижимости в числе прочего подлежат учету и экологические последствия предполагаемого развития недвижимости.

349

Глава 8. Вещное право

Для случаев, когда интересы собственников оказываются слишком сильно затронуты, в частности если не может быть выдано по определенным основаниям разрешение на осуществление строительства или иного развития недвижимости или если такое разрешение выдается под условиями, английское законодательство предусматривает возможность для частных собственников обратиться с требованием о выкупе государством (муниципалитетом) принадлежащих им прав. Основанием для предъявления требования о выкупе является то, что земельный участок или иное недвижимое имущество стали в существующем виде непригодными для разумно выгодного использования, а в выдаче соответствующего планового разрешения отказано или выданное (в том числе с условиями) плановое разрешение не позволит собственнику достичь разумно выгодного использования принадлежащей ему недвижимости.

В рамках рассматриваемого законодательства регулируются также вопросы приобретения у собственников принадлежащей им недвижимости не только при отказе в выдаче разрешения на развитие недвижимости, но и – по соглашению собственника с соответствующими властями – в том случае, когда недвижимость будет существенным образом затронута осуществлением общественных работ (прокладкой автомагистралей и т.п.).

Кроме того, в случаях, когда права собственника ущемляют, но не

втой мере, чтобы это давало право требовать выкупа его недвижимости, в частности, в случае, когда выданное плановое разрешение на изменение недвижимости ограничивает намерения собственника, вследствие чего ценность его права на недвижимость становится меньше, чем она была бы при получении разрешения без условий, он имеет право на получение компенсации от государства или муниципалитета (в упомянутом случае – в размере, соответствующем разнице

встоимости прав). Право на компенсацию возникает у собственника также в случае, когда выданное плановое разрешение впоследствии отменяется или изменяется, а собственник уже осуществил затраты на преобразование недвижимости или понес иные убытки, связанные с отменой планового разрешения. Споры по размеру компенсации могут быть направлены в специальный орган, именуемый земельным трибуналом.

Законодательство о территориально-устройственном планировании дополняется законодательством о выкупе государством или муниципалитетами земельных участков, которые будут затронуты общественными работами или необходимы для использования в иных общественных

350