18. Договор найма жилого помещения

30. Договор найма жилого помещения: понятие, юридическая природа, виды, содержание.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Виды договора найма жилого помещения:

• договор социального найма жилого помещения;

• Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

• Договор найма специального жилого помещения

• договор коммерческого найма жилого помещения.

Первые 3 регулируются ЖК, последний ГК – это из за того, что кодексы принимались в разное время.

Общие признаки:

1. Объект договора – жилое помещение. Все они составляют в своей совокупности Жилищный фонд, которые делится на частное и государственное жильё.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

2.Наниматель – только физическое лицо.

3.Юридическая природа договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

4. Форма- письменная, у всех видов, кроме коммерческого найма – типовая форма договора.

5. Регистрация обременения – надо у договора коммерческого найма и Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

6. Цель заключения – для проживания граждан.

7. наниматель обязан – не нарушать права соседей, беречь имущество. Капитальный ремонт – Наймодатель – текущий – наниматель. Исключение - Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования ( тут Наймодатель оба).

8. Наниматель вправе – вселять иных лиц + временных жильцов.

31. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, условия, права и обязанности, ответственность сторон.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре¬доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен¬ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Юридическая природа договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Он должен быть за¬ключен в письменной форме (ст. 674 ГК). Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Условия:

Предмет – жилое помещение.

Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный. Но в любом случае, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Обязанности наймодателя жилого помещения

• Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

• Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

• Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

• Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Обязанности нанимателя жилого помещения

• Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

• Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

• Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

• Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

• Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Права нанимателя:

• Пользоваться помещением ( для проживания) и общим имуществом.

• С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем.

• Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам- не больше чем на 6 месяцев.

• По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

• Может заключить поднаем жилого помещения ( сдать другим лицам), с согласия наймодателя.

Права наймодателя:

• Требовать внесения платы

• Оплату коммунальных услуг

• Расторгать договор в одностороннем порядке.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

• По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

• Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если не вняли предупреждению – расторжение.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

32. Договор социального найма жилого помещения: порядок предоставления жилого помещения, условия договора, права и обязанности сторон, ответственность сторон.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Жилищным Кодексом.

Юридическая природа договора социального найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным или безвозмездным, двусторонне обязывающим, публичным.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. В типовой форме. Регистрация обременения прав – не требуется.

Нанимателем по этому договору может быть тот кто является: 1) малоимущем лицом. 2) признанный нуждающимися в жилых помещениях. 3) Имеет права на заключение договор в связи с очерёдностью.4) Соответствует иным критериям из ЖК.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения , если:

a) Они обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

b) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

c) Они проживают в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания

Жилое помещение предоставляется – когда они достигли своей очереди. Вне очереди – проживающие в непригодном и в не подлежащем починке жилице, страдающие хроническими заболеваниями, ветераны и участники боевых действий и др.

Оно заключается с нанимателем, но члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Права и обязанности наймодателя:

Права: Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Ответственность наймодателя- отвечает за :

• Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений.

• Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

• Если не исполнил свои обязательства по капитальному ремонту -наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) сдавать жилое помещение в поднаем;

2) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

3) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

4) Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов, и наймодателя - других граждан.

5)Наниматель жилого помещения и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

6) И др.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

7) И др.

Ответственность нанимателя- отвечает за :

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

33. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: понятие, порядок предоставления жилых помещений, объект договора, срок, права и обязанности, ответственность сторон.

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель), обязуется передать другой стороне (нанимателю), жилое помещение, расположенное в наёмном доме социального использования( наёмный дом), во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным Кодексом.

Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:

1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Наниматель по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования могут являются, граждане:

1) признанные по установленным ЖК и иными законами основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

2) не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим.

3) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не превышают размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.

Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме. Данное обременение помещения или дома подлежит регистрации. Данный договор – типовой.

В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны ( существенные условия): срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, (за исключением комнат (части квартиры)), или сам наемный дом социального использования.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

Права нанимателя:

1. право пользования общим имуществом в этом доме.

2. требовать от наймодателя своевременного проведения капитального и текущего ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

3. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов, и наймодателя - других граждан.

4. Наниматель жилого помещения и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

5. И др.

Обязанности нанимателя:

1. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным Кодексом;

2. обеспечивать сохранность жилого помещения;

3. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

5. информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

6. И др.

Права наймодателя:

имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанности наймодателя:

1. передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2. принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3. осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4. обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

5. текущий ремонт жилого помещения – это только для данного вида договора найма жилья!!!

Ответственность – как в предыдущем вопросе.