16. Договор аренды предприятия

Понятие

ГК РФ Статья 656. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Правовая природа

Договор аренды предприятия — возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.

Условия

К числу существенных условий договора аренды предприятия в силу прямого указания закона относятся предмет договора и условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК).

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый объект оборота, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК). При этом имущественный комплекс предприятия может совпадать с имущественным комплексом, принадлежащим юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, а может составлять лишь его часть. Так, предметом договора аренды предприятия может быть имущественный комплекс, закрепленный за филиалом торговой организации (к примеру, за одним из ее магазинов).

Предметом договора аренды может быть и часть предприятия: цех, мастерская и т.д. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). При этом передаваемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Комплексы вещей (станки, здания), не обладающие свойствами замкнутого производства, не образуют предмет рассматриваемого договора. К передаче таких вещей будут применяться общие положения об аренде.

Форма

ГК РФ Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Стороны

Субъектный состав договора аренды предприятия определяется согласно общим положениям об аренде, поскольку ГК не содержит каких-либо прямых указаний относительно сторон этого договора.

Но поскольку предприятие — это имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности, то сторонами договора аренды предприятия, как правило, выступают лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью

Права и обязанности

Особенности аренды предприятий обусловлены природой предприятия как имущественного комплекса, включающего различные элементы, в том числе права требования и долги.

1. Арендодатель обязан обеспечить возможность арендатора пользоваться всеми элементами предприятия в течение срока аренды, а также уступить ему все права требования и перевести все долги, входящие в состав предприятия. Перевод долгов может ущемлять права кредиторов, поэтому последним предоставляются определенные гарантии:

• обязательность уведомления о переводе долгов;

• право на прекращение или досрочное исполнение обязательства (если кредитор уведомлен, – в течение трех месяцев с момента получения уведомления, если не уведомлен, – в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду);

• при неисполнении обязанности по уведомлению – солидарная ответственность арендатора и арендодателя по соответствующим долгам.

Аналогичные правила применяются и к обязанности возвратить предприятие, включая гарантии прав кредиторов по долгам, которые арендатор уступает арендодателю.

2. Арендатор приобретает практически неограниченные права по распоряжению всеми элементами предприятия, кроме земельных участков и иных природных ресурсов. Впрочем, договор может содержать и иное регулирование.

3. На арендатора возлагаются обязанности по текущему и капитальному ремонту и, если стороны не договорились об ином, прочие расходы.

4. Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений не зависит от согласия арендодателя на улучшения.

Ответственность

Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия определяется общими положениями об аренде с учетом общих правил об ответственности по договору лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью (гл. 25 ГК, ст. 401 ГК).

Изменение и расторжение

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды предприятия, а также основания признания его недействительным устанавливаются по общим правилам признания сделки недействительной либо изменения и расторжения договора аренды.

Специальные правила присущи лишь положениям о последствиях недействительности договора аренды предприятия и последствиях его изменения или досрочного расторжения (ст. 663 ГК). Они относятся к таким последствиям, когда, согласно закону, с одной стороны или с обеих сторон договора возврату или взысканию в доход Российской Федерации подлежит имущество в натуре. Это правило корреспондирует правилу п. 4 ст. 167 ГК.

Применение указанных общих последствий к договору аренды предприятия ограничено и возможно лишь в случаях, когда их осуществление существенно не нарушает права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречит общественным интересам. И, напротив, подобные последствия недопустимы при доказанности риска существенного нарушения прав и охраняемых законом интересов названных лиц либо при наличии опасности нарушения общественных интересов.