12. Договор аренды (общие положения)

Понятие

Статья 606. Договор аренды

 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Правовая природа

Исходя из легального определения договор аренды является:

• консенсуальным, поскольку возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору; Это общее правило, исключением можно считать аренду транспортных средств.

• возмездным – в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не, например, для обеспечения сохранности, и арендную плату;

• двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон

Условия

Единственным существенным условием договора аренды является условие о предмете, т.е. описание имущества, передаваемого в аренду. В договоре аренды необходимо указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК). Однако даже если предмет не описан должным образом, но передан арендатору, договор считается заключенным. Считается, что стороны устранили неопределенность в отношениях (см. п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Предметом договора аренды могут быть:

1. Индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

2. Имущественные комплексы, в частности предприятие (в силу прямого указания закона), единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК). Многие имущественные комплексы по разным причинам не могут быть предметом аренды, например, наследство

Иные условия

Условие о сроке договора аренды. Стороны могут согласовать любой срок аренды, определив его календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК). При этом законом могут устанавливаться предельные сроки для особых видов аренды.

Если стороны согласуют срок, превышающий предельный, договор будет считаться заключенным на предельный срок.

Если срок аренды сторонами не определен, то применяется диспозитивное правило п. 2 ст. 610 ГК, согласно которому договор считается заключенным на неопределенный срок, т. е. с возможностью для любой стороны в любой момент в одностороннем порядке отказаться от договора.

Условие об арендной плате. Допускается как денежная, так и неденежная форма арендной платы (предоставление услуг арендатором, предоставление определенной части плодов от использования арендованной вещи и т.п.), а также сочетание данных форм.

Форма

Простая письменная форма обязательна для договоров аренды, которые:

• заключаются на срок более одного года; или

• независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Несоблюдение письменной формы аренды в указанных случаях по общему правилу недействительности договора не влечет, применяются общие последствия несоблюдения письменной формы сделки.

Стороны

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор.

Арендодатель. Право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь собственнику, а также специально управомоченным законом или собственником лицам, должна быть истолкована в том смысле, что обязаться передать имущество в пользование может любое лицо, а эффективно исполнить договор, осуществить передачу имущества, в результате которой возникнут права арендатора по владению и пользованию, – только собственник или управомоченное собственником лицо. Однако в соответствии с правовой позицией, сформулированной ВАС РФ, само по себе отсутствие у арендодателя права сдавать имущество в аренду не освобождает арендатора от обязанности внести плату именно арендодателю. ( п. 10; п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ № 73.)

Арендатором по общему правилу может быть любое лицо с учетом общих положений о правосубъектности.

Права и обязанности

Права арендатора

1. Право пользоваться объектом аренды.

2. С согласия арендодателя передавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование.

3. С согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. За действия лиц, которые в результате таких сделок получат право владения и пользования объектом аренды, перед арендодателем отвечает арендатор.

4. Права на улучшения арендованного имущества, плоды, продукцию и доходы.

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Обязанности арендатора

1. Обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с назначением имущества, если иное не установлено договором, и соответствующее право требования арендодателя

2. Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и соответствующее право требования арендодателя.

3. Обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и соответствующее право требования арендодателя.

Права арендодателя

• заключать или перезаключать соглашение об аренде помещения;

• давать разрешение на заселение других лиц по просьбе съемщика;

• оповещать съемщика обо всех изменениях арендной платы (в одностороннем порядке размер оплаты изменить нельзя);

• оформить прекращение действия соглашения в досудебном и судебном порядках;

• потребовать от арендатора освободить квартиру после того, как срок аренды истек;

• контролировать использование арендуемого помещения по назначению;

• обязать съемщика соблюдать правила пользования квартирой;

• требовать от лица, арендующего жилье, внесения арендной платы своевременно и в полном объеме.

Обязанности арендодателя

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество и соответствующее право требования арендатора

2. Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание и соответствующие им права требования.

3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Ответственность

1. Наличие у объекта аренды скрытых существенных недостатков, не указанных в договоре аренды, дает арендатору право потребовать безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков (эти расходы можно удержать из арендной платы с предварительным уведомлением арендодателя, что представляет собой разновидность зачета (ст. 410 ГК)), либо досрочного расторжения договора. Независимо от избранного арендатором способа защиты у арендодателя сохраняется право без промедления произвести замену имущества другим, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки;

2. наличие прав третьих лиц, неизвестных арендатору, дает право последнему потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков; существенное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы дает арендодателю право потребовать досрочного внесения арендной платы в указанный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд;

3. неисполнение обязанности возвратить арендованное имущество дает арендодателю право потребовать внесения арендной платы за весь период просрочки, даже если размер платы будет превышать размер убытков , право требовать возмещения убытков, не покрытых арендной платой. Договорная неустойка за неисполнение данной обязанности по умолчанию считается штрафной, а не зачетной, как по общему правилу ст. 394 ГК;

4. Нарушением преимущественного права считается заключение нового договора аренды с иным арендодателем. Арендатор в этом случае вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.

5. Арендодатель отвечает перед новым арендатором за невозможность исполнить надлежащим образом обязанность предоставить объект аренды в пользование.

Изменение и расторжение

Изменение

1. Ограничение на изменение размера арендной платы – не чаще одного раза в год. При этом если договором установлена возможность одностороннего изменения арендной платы и арендодатель злоупотребляет такой возможностью, то арендная плата взыскивается за соответствующий период в сумме, не превышающей средние рыночные ставки. (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

2. Основанием для уменьшения арендной платы в судебном порядке по требованию арендатора является существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества, за которое арендатор не отвечает.

3. Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Перенаем является частным случаем передачи договора (ст. 392.3 ГК). Соответственно, к данной сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

4. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока аренды, а арендодатель не возражает против этого, договор в силу прямого указания закона считается измененным – заключенным на неопределенный срок.

Расторжение

Общим основанием для такого расторжения является существенное нарушение договора (п. 2 ст. 450 ГК).

основания для расторжения договора в судебном порядке:

1. арендодатель не предоставляет в срок объект аренды либо создает препятствия пользованию;

2. арендодатель не предоставляет принадлежности и документы в отношении арендованного имущества, а без них арендатор либо вообще не может пользоваться объектом аренды, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, например пользование объектом аренды сопровождается существенными сложностями;

3. арендодатель предоставил имущество со скрытыми недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им;

4. арендодатель предоставил имущество, обремененное правами третьих лиц, о которых арендатору не было известно;

5. арендодатель не производит капитальный ремонт;

6. объект аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (как по вине арендодателя, так и вследствие обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает), становится непригодным для использования;

7. арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или с условиями договора (нарушения должны быть существенными либо неоднократными), существенно ухудшает имущество (нарушения должны быть существенными либо неоднократными);

8. арендатор более двух раз подряд по истечении срока не вносит арендную плату;

9. арендатор не производит капитальный ремонт, хотя такая обязанность возложена на арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Вместе с тем исполнение арендатором обязанности после получения предупреждения не исключает возможности расторжения договора, во всяком случае в понимании судебной практики (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 73)

Закон устанавливает возможность немотивированного одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, для любой стороны. Для этого лишь нужно предупредить другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. Законом или договором могут быть предусмотрены и иные сроки для уведомления, как увеличенные, так и сокращенные. При этом полностью исключить договором возможность одностороннего отказа от такой аренды нельзя. (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 16).