Тема 24. Общие положения о договоре аренды

Определение: арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Хар-ка: возмездный, консенсуальный, двусторонний

Виды: прокат, аренда транспортных средств (с\без экипажа), лизинг (финансовая аренда), аренда предприятия, аренда недвижимости.

Предмет: действия по предоставлению арендодателем имущества за плату во временное владение и пользования или во временное пользование

Сущ. условия: предмет, форма оплаты («твердые суммы, определенные услуги»), объект.

Объект: движимые и недвижимые в зав. от конкретного договора

Стороны: арендатор, арендодатель - все субъекты.

Форма: Договор аренды на срок более года или если участвует ЮЛ, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Сроки: Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Права: Права арендатора владеть и пользоваться (или только пользоваться) имуществом, Арендатор в весьма ограниченных пределах наделяется отдельными элементами права распоряжения объектом аренды (арендатор вправе с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду), Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Права арендодателя получать установленную плату, досрочно расторгнуть договор аренды.

Обязанности: арендатора: пользоваться имуществом в соответствии с назначением имущества, своевременно вносить арендную плату и соответствующее право требования арендодателя, вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Обязанность арендодателя предоставить имущество, производить капитальный ремонт и тд.

Ответственность: наличие у объекта аренды скрытых существенных недостатков, не указанных в договоре аренды, дает арендатору право потребовать безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков, наличие прав третьих лиц, неизвестных арендатору, дает право последнему потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков; нарушение арендатором сроков внесения арендной платы дает арендодателю право потребовать досрочного внесения арендной платы в указанный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд;

Тема 25. Отдельные виды договора аренды

Договор проката

Арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Хар-ка: консенсуальный, взаимный, возмездный, публичный.

Предмет: действия по предоставлению арендатором движимого им-ва за плату во временное владение и пользование

Сущ. условия: предмет, цена (распр. Закон о ЗПП)

Объект: только движимые вещи

Стороны: арендодатель - предприниматели, арендатор- физ и юр лица

Форма: письменная; публичный договор

Срок: до 1 года, не распр. правила о возобновлении договора на неопр. срок и о преимущественном праве арендатора не применяются

Арендная плата: в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Права: арендатор - пользования и владения, расторгнуть при предупреждении за 10 дней, арендодатель - право требования оплаты.

Обязанности: Арендодатель - Предоставить имущество в надлежащем состоянии, проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках исправить их.

Арендатор - оплатить, вернуть в срок, если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором возместить стоимость ремонта.

Ответственность: возмещение стоимости ремонта арендатором в случае причинения вреда.

Договор аренды ТС

Понятие: По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Существенные условия: предмет (само тс + услуги по его управлению), цена (?).

Стороны: арендатор и арендодатель.

Форма: письменная, независимо от срока его действия.

Права: арендатора: сдавать ТС в субаренду без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором; при осуществлении коммерческой эксплуатации ТС без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования ТС, которые указаны в договоре аренды, а если такие цели не установлены, то назначению ТС.

Обязанности: Арендодателя: по содержанию ТС (в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду ТС, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей), если договором не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание. Если иное не предусмотрено договором, обязанность страховать ТС и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией.

Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации ТС должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Обязанность страховать ТС и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Арендатора: несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией ТС, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Ответственность:

Ответственность за вред, причиненный ТС-у: арендатор обязан возместить арендодателю убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение ТС произошли по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор.

Ответственность за вред, причиненный ТС-ом

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Договор аренды транспортных средств (без экипажа).

Понятие: арендодатель предоставляет арендатору ТС за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Существенные условия: предмет, цена (?).

Стороны: арендодатель/арендатор.

Форма: в письменной форме независимо от срока.

Права: права арендатора такие же, как в аренде с экипажем.

Обязанности: Арендатор: в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние арендованного ТС, включая осуществление текущего и капитального ремонта

Своими силами осуществлять управление арендованным ТС и его эксплуатацию.

Если иное не предусмотрено договором нести расходы на содержание арендованного ТС, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Ответственность: За вред, причиненный третьим лицам в рамках договора аренды ТС без экипажа, обязанность по его возмещению возлагается на арендатора.

Договор аренды зданий

соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату.

Форма: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность.

Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предмет: аренда здания или сооружения.

Объект: само здание или сооружение.

Существенные условия: предмет и размер арендной платы.

Передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту. Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок, который занят этой недвижимостью.

Характеристика: консенсуальным, возмездным и взаимным.

Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулируется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными правилами об аренде зданий и сооружений.

Особенности аренды недвижимости:

• при наличии государственной регистрации права на объект аренды для описания предмета аренды достаточно указать данные, позволяющие идентифицировать соответствующее недвижимое имущество в соответствующем государственном реестре;

• по общему правилу любой договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Не подлежат государственной регистрации договоры аренды недвижимости, заключенные на срок менее года или на неопределенный срок.

Размер арендной платы является существенным условием.

Односторонний немотивированнный отказ от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлен за 3 месяца, если иное не установлено договором.

Особенности аренды зданий, сооружений, помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения:

1) установлено правило о письменной форме договора в виде единого документа, иначе – недействительность. Оформление такого договора посредством обмена документами недопустимо;

2) несоблюдение требования о государственной регистрации договора на срок 1 год и более влечет его незаключенность, причем как для третьих лиц, так и для сторон.

3) арендатору в любом случае принадлежат определенные возможности по пользованию земельным участком, на котором находится объект аренды. В зависимости от содержания договора аренды это может быть право аренды земельного участка или иное право, например безвозмездного пользования. Если договор не определяет такое право, то арендатору в силу закона предоставляется возможность пользоваться соответствующим земельным участком в пределах, необходимых для нормального использования объекта аренды по назначению. По смыслу закона такое пользование отдельно не оплачивается;

4) существенно для исполнения обязанности по предоставлению объекта аренды - подписание документа о передаче. Уклонение от подписания акта считается отказом от исполнения соответствующей обязанности.

Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке и на условиях, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Характеристика: консенсуальный, возмездный и взаимный.

Форма: в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Стороны - предприниматели.

Существенные условия: предмет и размер арендной платы.

Объект договора — предприятие как имущественный комплекс.

Состав и стоимость предприятия определяются на основе инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов.

Особенности аренды предприятий:

Арендодатель обязан обеспечить возможность арендатора пользоваться всеми элементами предприятия в течение срока аренды, а также уступить ему все права требования и перевести все долги, входящие в состав предприятия. Перевод долгов может ущемлять права кредиторов, поэтому последним предоставляются определенные гарантии:

• обязательность уведомления о переводе долгов;

• право на прекращение или досрочное исполнение обязательства;

• при неисполнении обязанности по уведомлению – солидарная ответственность арендатора и арендодателя по соответствующим долгам.

На арендатора возлагаются обязанности по текущему и капитальному ремонту и, если стороны не договорились об ином, прочие расходы.

Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений не зависит от согласия арендодателя на улучшения.

Договор финансовой аренды (лизинга)

Понятие: По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Существенные условия: предмет (любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов), Лизинговые платежи (общая сумма платежей за весь срок). Срок - должен быть установлен определённый.

Стороны: Арендатор (лизингополучатель) – любое лицо. Арендодатель (лизингодатель) – любое ФЛ или ЮЛ, занимающиеся предпринимательской деятельностью в виде лизинга.

Форма: независимо от срока в письменной форме.

Права: Лизингополучателя: предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и другие требования. Требовать передачи вещи. Лизингодателя – требовать передачи лизинговая платежа.

Обязанности: Лизингодателя:

• приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю;

• уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу

• выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора.

лизингополучателя:

• принять предмет лизинга в предусмотренном порядке;

• выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в срок;

• по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга или приобрести предмет лизинга в собственность;

• выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

Ответственность:

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы.

Арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Риск несоответствия предмета целям использования по договору лизинга и связанные с этим убытки несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.