Права и обязанности сторон и их осуществление в процессе исполнения договора

Обязанности сторон при сдаче в аренду предприятия с включенными в его состав долгами перед 3-ими лицами. Долги арендодателя – один из элементов имущественного комплекса предприятия

• перевод должником своего долга на другое лицо осуществляется лишь с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (п.2 ст.391 ГК)

• кредиторы арендодателя по обязательствам, включенным в состав предприятия, уведомляются о предстоящей перемене должника на стадии подготовки предприятия к передаче, т.е. после заключения договора аренды и после включения долгов в состав предприятия.

• получение от каждого из них согласия на перевод долга явилось бы непреодолимым препятствием для передачи предприятия в аренду. Законодатель установил специальные последствия на случай неполучения согласия кредитора на перевод долга на другое лицо и неуведомления его о предстоящей перемене должника.

Кредитор, получивший уведомление о передаче предприятия в аренду и о предстоящей смене должника, вправе в письменной форме сообщить арендодателю о согласии на перевод долга на арендатора либо отказать (ст.391 ГК). Кредитор арендодателя, письменно не сообщивший о своем согласии, вправе в установленный законом срок требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, включенного в состав арендуемого предприятия, возмещения причиненных этим убытков (п.2 ст.657 ГК). Если оповещенный кредитор не дал согласия на перевод долга, но и не потребовал прекращения или досрочного исполнения обязательства в течение 3 месяцев со дня уведомления, то арендодатель вправе передать предприятие, включив долг в его состав. Отсутствие согласия кредитора арендодателя на перевод долга не препятствует ни перемене на стороне должника, ни аренде предприятия. Но правовое положение арендодателя и арендатора при этом осложнится. После передачи предприятия арендодатель и арендатор становятся солидарными должниками по включенным в его состав долгам (п.4 ст.657 ГК). Подобные гарантии предоставлены кредитору на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника (п.3 ст.657 ГК).

Установлен формализованный порядок исполнения обязанности по передачи предприятия арендатору (ст.659 ГК):

• предоставление предприятия арендатору во владение и пользование

• подписание сторонами передаточного акта

При прекращении договора арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных для его передачи в аренду, при непременном учете прав кредиторов арендатора по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия (ст.664 ГК).

Важная особенность аренды предприятия – наделение арендатора широкими правами по распоряжению материальными ценностями, входящими в состав имущества предприятия (ст.660 ГК):

• вправе сдавать материальные ценности, входящие в состав предприятия, в субаренду, передавать в перенаем, а также предоставлять в безвозмездное пользование без получения на то согласия арендодателя (положение основано на законе изъятием из общего правила п.2 ст.615 ГК о совершении подобных сделок лишь с согласия арендодателя)

• без согласия арендодателя он вправе продавать, обменивать, предоставлять взаймы включенные в состав предприятия материальные ценности

Устанавливается одно условие, которое арендатор должен соблюдать при распоряжении имуществом: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды – условий, которые определяют сохранение профиля предприятия. Правило – диспозитивное и договором аренды может быть установлен иной объем правомочий по распоряжению имуществом (запрет на субаренду) и иной (к примеру, разрешительный) порядок их осуществления.

Порядок пользования не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, в иных случаях.

К названным положениям о правомочиях по распоряжению имуществом в процессе пользования добавляется правило: арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение. Это возможно при соблюдении условия: названные изменения должны увеличивать стоимость предприятия (правило диспозитивное). Стороны вправе предусмотреть в договоре условия пользования, исключающие применение одного или нескольких способов изменения состава предприятия (запрет на реконструкцию зданий, сооружений).

В течение всего срока действия договора важнейшую обязанность арендатора предприятия – поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии:

• физическая сохранность имущественного комплекса

• осуществление текущего и капитального ремонта.

На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст.661 ГК).

Арендатор предприятия наделен широкими полномочиями по изменению элементов состава предприятия, то их результатом могут быть улучшения. Вопрос о судьбе отделимых улучшений и возмещении их стоимости решается согласно общим положениям об аренде (пп.1, 4 ст.623 ГК). В соответствии с общими положениями решается вопрос о судьбе неотделимых улучшений – принадлежат арендодателю (пп.2, 3 ст.623 ГК).

Особым образом решается вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Решение об изменении элементов имущественного комплекса предприятия, не влекущих уменьшение его стоимости, арендатор вправе принимать без согласия арендодателя (ст.660 ГК). Арендодатель, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на совершение улучшений, обязан возместить арендатору их стоимость, если иное не предусмотрено договором (ст.662 ГК): может быть предусмотрена безвозмездная передача улучшений арендодателю, передача с частичным возмещением расходов на улучшение.

Суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений (ст.662 ГК):

1. если издержки арендатора на улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств, т. е. если выяснится, что арендатор действовал неэкономично и издержки арендатора не соответствуют полученной пользе

2. если будет доказано, что улучшения произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности. Бремя доказывания нарушения указанных положений возлагается на арендодателя.

Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора определяется общими положениями об аренде с учетом общих правил об ответственности по договору лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью (гл.25 ГК, ст.401 ГК).