Условия договора

Условие о предмете — существенное условие договора аренды (ст. 432 ГК).

Для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ГК).

Согласно ст. 607 ГК объекты аренды — вещи разнообразного производственного, потребительского либо иного назначения, предоставляемые во временное владение и (или) пользование (с учетом их оборотоспособности). Иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, а также исключительные права на интеллектуальную собственность могут быть включены в предмет договора аренды только как элементы имущественного комплекса, входящего, в частности, в состав предприятия (ст. 656 ГК).

При отсутствии данных, индивидуализирующих объект, условие о предмете считается несогласованным, а договор — незаключенным (ст. 432 ГК). Вместе с тем, если объект аренды не индивидуализирован в договоре должным образом, однако договор фактически сторонами исполнялся (объект передан в пользование, арендная плата уплачивалась и пр.), стороны не вправе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Условие об арендной плате, как условие о цене договора, обычно раскрывается в договоре через условия о размере, форме (способе исчисления), порядке, условиях и сроках ее внесения (ст. 614 ГК).

Арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом, т. е. за его эксплуатацию нанимателем. Поэтому в случаях, когда имущество не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате — в частности, за время просрочки в предоставлении имущества арендодателем (ст. 611 ГК). Арендная плата за время до конца действия договора аренды не взыскивается (а уплаченная вперед подлежит возврату) при досрочном его прекращении по основаниям, предусмотренным законом или договором (см., например, п. 3 ст. 627, п. 2 ст. 630 ГК).

И, напротив, возврат имущества до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не освобождает арендатора от уплаты арендной платы за время до конца действия договора.

Размер арендной платы обычно определяется договором. В то же время в предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы также определяются условиями договора.

Возможны различные формы платы за пользование имуществом: денежная форма, предоставление арендатором арендодателю определенных услуг, передача вещи и др. (см. п. 2 ст. 614 ГК). Наиболее распространена денежная форма оплаты.

Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в Кодексе вопроса о пересмотре размера арендной платы.

В силу ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, участникам аренды запрещается пересматривать размер арендной платы чаще установленных законом сроков. Так, в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы могут быть предусмотрены лишь законом. Согласно позиции Пленума ВАС РФ (пункты 21,22 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73) правило это действительно, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. И, напротив, по соглашению сторон допускается изменение условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Срок — одно из основных условий договора аренды. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Но и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время, поскольку предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора (ст. 610, п. 3 ст. 627 ГК).