24. Договор социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом (п. 1 ст. 60 ЖК).

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА

По своей юридической природе этот договор является

1. консенсуальным;

2. двусторонним;

3. может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем).

Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в интересах нанимателя в него не включается условие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается).

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ

1. Предмет

• Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договорам социального найма, должно быть:

• изолированным

• пригодным для постоянного проживания (п. 2 ст. 15, ст. 62 ЖК и п. 1 ст. 673 ГК).

• Следовательно, предметом обязательств из договоров жилищного найма могут быть лишь жилые квартиры и их части, имеющие отдельный вход.

• В этом качестве не может выступать неизолированное жилое помещение: часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная, т.е. проходная или «запроходная» комната) (п. 2 ст. 62 ЖК). Вместе с тем смежные комнаты в совокупности могут быть предметом одного договора жилищного найма.

• Более того, даже отдельные (изолированные) жилые комнаты в жилых квартирах (части квартир) могут становиться самостоятельным предметом договора социального найма лишь в двух случаях:

• При освобождении такой комнаты в коммунальной квартире (п. 6 ст. 57 и п. 4 ст. 59 ЖК) (Освободившиеся в коммунальных квартирах комнаты предоставляются по договору социального найма другим жильцам этих же квартир, которые признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилье. При отсутствии таких граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по данному договору тем малоимущим жильцам квартиры, которые обеспечены жильем менее нормы предоставления жилья (большей, чем учетная норма) на одного человека. (ст. 59 ЖК)

• При превышении установленной нормы предоставления жилья по данному договору (п. 2 ст. 58 ЖК). (Дело касается ситуаций, когда жилое помещение по договору социального найма вынужденно предоставляется гражданину с превышением нормы предоставления (например, одинокому человеку либо гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним невозможно). Поскольку норма предоставления жилья на одного человека здесь не может быть превышена более чем в 2 раза (п. 2 ст. 58 ЖК), ему может быть предоставлена не отдельная квартира, а изолированная комната)

• Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием установленным санитарным и техническим нормам и иным законодательным требованиям, в том числе относящимся к его благоустройству (п. 2 ст. 15 ЖК и абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). Она не сводится к определенной площади (размеру) жилья, а касается комплекса различных его параметров:

• капитальный характер постройки, предназначенной для проживания граждан во все сезоны года;

• наличие централизованного отопления, горячего водоснабжения и других коммунальных удобств и т.д.

2. плата за пользование жилым помещением, размер, порядок, сроки и условия внесения которой определяются соглашением сторон (п. 2 ст. 78 ЖК),

3. срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении

СТОРОНЫ

Наймодателем при социальном найме является публичный собственник жилого помещения, либо действующий от его имени государственный орган, орган местного самоуправления (орган публичной власти), либо управомоченное им лицо, а также унитарное предприятие или публичное учреждение, на балансе которых имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Изменение наймодателя жилого помещения — собственника либо субъекта права хозяйственного ведения или оперативного управления, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК), не влечет за собой ни расторжения, ни изменения условий договора социального найма.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья.

ФОРМА

Договор подлежит обязательному письменному оформлению (п. 1 ст. 63 ЖК и ст. 674 ГК) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения представляет собой не только его обязательную проформу. В соответствии с п. 2 ст. 63 ЖК он утверждается Правительством РФ в качестве нормативного акта, императивно предопределяющего содержание всех существенных условий данного договора.

СОДЕРЖАНИЕ

Наймодатель по договору социального найма обязан передать нанимателю жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК).

• При этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (НАПРИМЕР, правом сервитутного типа на проживание третьих лиц), но и отсутствие предшествующих прав требования по его оплате и содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.)

Согласно п. 2 ст. 65 ЖК к основным обязанностям наймодателя по данному договору относятся:

1. осуществление капитального ремонта жилого помещения;

2. обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (подключение жилья к водо-, электро- и (или) газоснабжению);

3. участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение.

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помещения или иного имущества дома наниматель вправе по своему выбору по требовать:

• уменьшения платы за пользование соответствующим имуществом

• устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя

• взыскать с него причиненные убытки (п. 2 ст. 66 ЖК).

Наниматель по договору социального найма обязан:

1. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных законом;

2. обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3. проводить его текущий ремонт;

4. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

5. информировать наймодателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, НАПРИМЕР об изменениях состава проживающих с ним граждан (п. 3 ст. 67 ЖК и ст. 678 ГК).

Нанимателю принадлежат и некоторые прямо предусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав:

1. на вселение других лиц;

2. сдачу помещения в поднаем;

3. разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;

4. обмен или замену занимаемого помещения.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин вправе претендовать на бесплатное получение жилого помещения по договору социального найма, относятся:

1. признание его нуждаемости в жилом помещении (п. 2 и 3 ст. 49 ЖК)

• Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не его субъективной оценкой своих жилищных условий, а объективными критериями:

• вообще не имеющие своего жилья, т.е. не являющиеся ни собственниками жилья, ни нанимателями по договорам социального найма, ни членами их семей;

• имеющие острый недостаток жилья, т.е. хотя и имеющие его, но обеспеченные жильем на одного члена семьи менее учетной нормы;

• проживающие в помещениях, не отвечающих требованиям, установленным для жилых помещений (т.е. не приспособленных для постоянного проживания);

• проживающие в коммунальных квартирах (занятых несколькими семьями) и имеющие в составе семьи тяжелых хронических больных, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно (НАПРИМЕР, при открытой форме туберкулеза);

• иные категории граждан, признанные таковыми законом, НАПРИМЕР, не являющиеся малоимущими военнослужащие или иные служащие, переведенные к новому месту службы (п. 3 и 4 ст. 49 ЖК).

2. принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 1 ст. 52 ЖК)

При наличии перечисленных условий (условия нуждаемости) и их документальном подтверждении у гражданина возникает право требовать от органа местного самоуправления принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении по договору социального найма. Отказ в принятии гражданина на такой учет допускается только при отсутствии у него необходимых документов либо при намеренном ухудшении им своих жилищных условий.

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

Предусмотренные гл. 26 ГК общие основания прекращения обязательств неприменимы к прекращению обязательств из договора найма жилых помещений (п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 14), которые прекращаются в силу специальных оснований, предусмотренных жилищным законодательством.

1. К ним прежде всего относится расторжение договора социального найма жилья вследствие