23. Договор коммерческого найма жилого помещения.

ПОНЯТИЕ

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА

Договор найма жилого помещения является:

• консенсуальным,

• двусторонне обязывающим,

• возмездным.

• В отличие от социального найма имеет срочный характер.

Закон устанавливает два вида срока такого договора:

· краткосрочный — до одного года,

· и долгосрочный — от года до пяти лет.

При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК).

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ

1. предмет- жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома должно быть пригодным для постоянного проживания и изолированным.

2. срок -Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.

3. и цена.

СТОРОНЫ

• Наймодателем по данному договору может быть любой субъект, имеющий право на заключение договора, в том числе и юридическое лицо, заключившее договор аренды жилого помещения.

• Наниматель — всегда физическое лицо в связи с целевым использованием жилого помещения.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ

Наниматель и проживающие вместе с ним лица вправе:

1) использовать жилое помещение для проживания и в иных целях в рамках, установленных законом (пп. 1, 2 ст. 17 ЖК);

2) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 673 ГК);

3) требовать передачи оговоренного помещения, так как договор найма жилого помещения консенсуальный;

4) заключать договор на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 684), что приводит к появлению права оспаривать заключенное наймодателем соглашение с иным лицом в течение года с момента отказа заключения договора с нанимателем на новый срок;

5) вселять лиц, совместно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей, которые могут быть вселены без согласия), временных жильцов, заключать договоры поднайма.

Обязанности нанимателя:

1) вносить плату за пользование жилым помещением согласно условиям договора или в соответствии со ст. 155 ЖК;

2) оплачивать коммунальные услуги (ст. 678 ГК, статьи 154, 155, 157 ЖК), которые начисляются по единым правилам и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений1 ;

3) обеспечивать сохранность жилого помещения и его надлежащее состояние (ч. 1 ст. 678 ГК);

4) проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК)

Наниматель несет ответственность за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 330, пункты 1, 2 ст. 401 ГК, ч. 14 ст. 155 ЖК) в виде неустойки.

Права и обязанности наймодателя:

1) наймодатель обязан передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК);

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (п. 2 ст. 676 ГК), производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения;

3) не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем;

4) требовать внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в установленный срок;

5) требовать взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате и убытков в случае ухудшения состояния переданного имущества.

ФОРМА

Форма договора письменная, если на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК).