22. Договор найма жилого помещения: понятие, юридическая природа, виды, содержание.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. (ст.671 ГК)

ДНЖЛ является:

• Консенсуальным

• Возмездным

• Двусторонним

• относится к договорам о передаче имущества в пользование.

Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова "обязуется предоставить...").

В отношении возмездности также есть указание: "за плату".

Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

В легальном определении договора найма жилого помещения (т. е. договора коммерческого найма) отсутствует указание на временный его характер, но зато выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора только "для проживания в нем".

Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, договор аренды жилого помещения, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения.

Объектом обязательств из договоров жилищного найма может быть только жилое помещение, которым признается изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу и пригодное для постоянного проживания граждан

К таковым, согласно п. 1 ст. 16 ЖК, относятся:

• жилой дом (индивидуально-определенное здание, предназначен­ное для удовлетворения жилищных потребностей граждан) или его самостоятельно используемая (обособленная) часть;

• квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогатель­ных помещений) или ее часть;

• изолированная (отдельная) комната, т. е. часть жилого дома или квар­тиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан.

Стороны договора по Витрянскому

В роли наймодателей по договору выступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплуатационные организации и службы.

В договоре нанимателем может быть только гражданин. Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы в приведенной редакции позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, - достаточное основание, чтобы признать такой договор ничтожным по ст. 168 ГК.

Форма договора найма жилого помещения по гк

Статья 674.

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 51 вышеуказанного закона, может осуществляться как на основании заявления сторон договора, так и на основании заявления нанимателя по договору.

Виды договора

ГК выделяет два его вида:

1. ДНЖП в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма)

2. ДНЖЛ, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литиратуре название "договор коммерческого найма".

(подробнее про каждый из них в след вопросах, если что можно раскрыть на основе вопросов 23–24)