20. Договор аренды предприятий

ПОНЯТИЕ

По договору аренды предприятия как имущественного комплекса арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, входящие в состав этого комплекса недвижимые вещи и движимое имущество, включая имущественные права, связанные с предприятием, в том числе права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК)

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

Договор является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от обычного договора аренды.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК применяются нормы об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия. Общие нормы об аренде применяются к аренде предприятия в части, не противоречащей предписаниям норм об аренде предприятия и об аренде зданий и сооружений.

Юридически и экономически разнородный состав имущественных и неимущественных активов предприятия, передаваемых в аренду, позволяет говорить о нем как о сложном договоре, в котором содержатся элементы как классической аренды (недвижимых и движимых вещей), так и договоров займа (относительно передачи в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. вещей, определяемых родовыми признаками); уступки требований и перевода долга (в части перевода на арендатора прав требования и долгов арендодателя); коммерческой концессии — франчайзинга (относительно предоставления арендатору права пользования исключительными правами). Вместе с тем договор аренды предприятия представляет собой не смешанный договор, а особый, самостоятельный вид договора аренды.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА

АРЕНДОДАТЕЛЬ

Арендодателем предприятия может быть только его собственник - юридическое лицо или гражданин-предприниматель, но не унитарное предприятие — субъект права хозяйственного ведения или оперативного управления. Отчуждение таким юридическим лицом принадлежащего ему имущественного комплекса лишает его имущества, служившего базой для его правосубъектности, и приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению.

Органы публичной власти, управляющие государственным и муниципальным имуществом, лишены права распоряжения имуществом, закрепленным за их унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 295 ГК), а потому также не могут быть арендодателями по договору аренды предприятия. Вследствие этого сделки, совершенные унитарными предприятиями по правилам договора аренды предприятия, являются ничтожными независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием.

АРЕНДАТОР

Арендаторами предприятия могут быть коммерческие организации (кроме унитарных предприятий) или индивидуальные предприниматели, поскольку аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ

Это предмет договора и условие о размере арендной платы.

ПРЕДМЕТ ПО СЕРГЕЕВУ

Общее определение последнего дано в ст. 132 ГК, однако сравнительный анализ ст. 132 и 656 ГК показывает, что состав предприятия, передаваемого в аренду, имеет специфику:

• Во-первых, комплексный характер предмета аренды ставит перед сторонами довольно трудную задачу корректно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования повышает вероятность считать условие о предмете договора аренды предприятия не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Состав предприятия определяется согласно сложившейся практике на основе полной инвентаризации имущества предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, а также бухгалтерского баланса, отражающего кредиторскую и дебиторскую задолженности, входящие в имущественный комплекс предприятия, с расшифровкой требований;

• Во-вторых, ст. 656 ГК различает процедуры передачи различных составных частей арендуемого предприятия. Первые из составных частей передаются в полном объеме без специального указания на то в договоре, вторые — только в порядке, на условиях и в пределах, определенных в договоре, третьи — вообще не подлежат передаче (ст. 132 ГК подобных различий не проводит).

В состав предприятия входят:

• Все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятий, включая имущественные права

• Долги (обязанности), права требования

• Средства индивидуализации переходят только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

• Другие исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные права, смежные права и т.д.) согласно п. 2 ст. 656 ГК при аренде предприятия не допускается передача арендатору прав арендодателя, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельности, если иное не установлено правовым актом.

ОТНОСИТЕЛЬНО РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия- о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК).

ФОРМА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

В соответствии с п. 1 ст. 658 ГК договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность данного договора (п. 3 ст. 658 ГК).

Договор аренды предприятия независимо от его срока подлежит государственной

регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Неисполнение требования о государственной регистрации договора аренды предприятия влечет его недействительность.

ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Арендодатель по договору аренды предприятия обязан:

1. Передать предприятие арендатору.

2. Передать предприятие вместе со всеми принадлежностями и документами.

3. Передать предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

4. Предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду предприятие.

5. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

6. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

7. Письменно уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов в составе предприятия до его передачи.

Арендатор по договору аренды предприятия обязан:

1. Пользоваться арендованным предприятием в соответствии с условиями договора.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование предприятием.

3. Поддерживать арендованное предприятие в надлежащем состоянии.

4. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

5. При прекращении договора аренды вернуть предприятие арендодателю.

возврат предприятия арендодателю осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами.