16. Договор аренды: понятие, виды, юридическая природа, содержание.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По юридической природе договор аренды является:

• консенсуальным, как правило. Договор аренды транспортных средств в Кодексе (в отличие, например, от ст. 198, 211 КТМ) рассматривается как реальный (ст. 632, 642 ГК).

• возмездным,

• двусторонним,

• взаимным.

К видам договора аренды Кодексом отнесены договоры:

1. проката,

2. аренды транспортных средств,

3. аренды здания или сооружения,

4. аренды предприятия,

5. финансовой аренды.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают

Арендодатель - Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренд

арендатор.- Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Содержание договора аренды

Условие о предмете — существенное условие договора аренды (по общему правилу оно одно, в конкретных видах другой набор будет).

Объекты аренды во всех случаях — вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, т. е. такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК). Эти качества объекта связаны с временным характером владения и пользования, с обязанностью арендатора возвратить арендодателю именно ту вещь, которая ему предоставлена (ст. 622 ГК).

При отсутствии данных, индивидуализирующих объект, условие о предмете считается несогласованным, а договор — незаключенным (ст. 432 ГК). Вместе с тем, если объект аренды не индивидуализирован в договоре должным образом, однако договор фактически сторонами исполнялся (объект передан в пользование, арендная плата уплачивалась), стороны не вправе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Условие о предмете

Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Следует указать: передают ли объект во временное владение и пользование или только во временное пользование; какими точными признакам обладает имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Так, законом запрещена аренда земельных участков, отнесенных к землям, изъятым из оборота (ст. 22, 27 ЗК).

Условие об арендной плате, как условие о цене договора, обычно раскрывается в договоре через условия о размере, форме (способе исчисления), порядке, условиях и сроках ее внесения (ст. 614 ГК).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Срок — одно из основных условий договора аренды. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. но юридически срок договора аренды существенным условием не является, то есть может быть не указан в договоре аренды, а такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Ст 609 ГК договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Обязанности арендодателя:

1. Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. Согласно ст. 611 ГК вещь, предоставляемая арендодателем, должна быть в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и ее назначению. Под назначением вещи понимается то ее назначение, по которому эта вещь обычно используется в гражданском обороте. Вещь передается в пользование со всеми ее принадлежностями (автомобиль с аптечкой, ключами и пр.) и относящимися к ней документами, если иное не предусмотрено договором.

2. Обязанность нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При этом арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, а также за те, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, даже если недостатки являются скрытыми (ст. 612 ГК).

3. Обязанность производить капитальный ремонт (принимая во внимание временный и возмездный характер владения) лежит, по общему правилу, на арендодателе. Предполагается также, что осуществляется капитальный ремонт за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Однако это положение диспозитивно и может быть изменено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия капитальный ремонт производит арендатор (ст. 644, 661 ГК).

4. Обязанность предоставить имущество в срок, указанный в договоре, если срок не указан, то в разумный срок.

5. Обязанность предупредить о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (в связи с этим у арендатора возникают следующие права: требовать уменьшения размера арендной платы, расторжения договора, и возмещения убытков).

Обязанности арендатора:

1. Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

2. Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

3. Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, т. е. не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение всех предписаний о порядке пользования и хранения имущества, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом. С этой целью арендатор должен производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК). Поскольку правило о производстве текущего ремонта арендатором диспозитивно, то законом или договором эта обязанность может быть возложена на арендодателя. Так, от производства текущего ремонта, как и капитального, освобождены арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ГК).

4. В случае прекращения обязательств сторон по договору, за исключением прекращения путем выкупа арендованного имущества, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606, 622 ГК).

Права арендатора:

• Арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом. Так, с согласия арендодателя он вправе передать полученное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК). Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает как арендодатель, а субарендатор — как арендатор. К нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено правовыми актами. С согласия арендодателя арендатор вправе: передавать свои и права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.