4. Цена – не существенное условие

ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ

Права энергоснабжающей организации:

• получать плату в предусмотренных сроках и количестве;

• требовать от абонента неуклонного исполнения условий договора энергоснабжения, определяющих его обязанности по эксплуатации энергосетей, приборов и оборудования

Обязанности энергоснабжающей организации:

• обеспечить бесперебойное снабжение электричеством потребителя с учетом параметров о количестве и качестве энергии и с соблюдением согласованного режима подачи;

• координации оказания потребителю энергии услуг, не входящих в содержание договора снабжения электрической энергии, но тесно с ним связанных: действий сетевых организаций по передаче электроэнергии, а также по оперативно-диспетчерскому управлению такой передачи;

Права абонента:

• изменять количество принимаемой им энергии при условии оплаты ее;

• использовать энергию в необходимом количестве, если он является гражданином и использует энергию для бытовых нужд;

• передавать энергию субабоненту с согласия энергоснабжающей организации;

• прекращать договор в одностороннем порядке.

Обязанности абонента:

• оплатить электроэнергию в соответствии с установленными правилами;

• обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, принадлежащих ему на праве собственности; (в случае когда абонент - гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность возлагается на энергоснабжающую организацию);

• соблюдать установленный режим потребления;

• сообщать энергоснабжающей организации о различного рода нарушениях, возникших при пользовании энергией.

Субабонент энергоснабжающей организации – это потребитель, непосредственно присоединенный к электрическим (тепловым) сетям абонента и имеющий с ним договор на пользование электрической (тепловой) энергией.

РАССТОРЖЕНИЕ

Односторонний отказ:

1) для абонента: гражданина - в любых случаях (при условии уведомления энергоснабжающей организации + оплаты всей использованной энергии), для ЮЛ - в случаях, предусмотренных для договора поставки.

2) для энергоснабжающей организации: только при неоднократном нарушении абонентом сроков оплаты полученной энергии (не во всех случаях).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

В случае нарушения обязательств по договору стороны несут одинаковую (ограниченную) ответственность в виде возмещения причиненного этим реального ущерба. Ни в коем случае не допускается взыскание убытков в виде упущенной выгоды.

Ответственность может применяться не только в форме убытков (прямого ущерба), но и в форме законной или договорной неустойки.

Если энергоснабжающей организацией допускается перерыв в подаче энергии абоненту, при наличии вины эта организация несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

8. Договор продажи недвижимости

По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). Является разновидность договора купли-продажи.

По своей юридической природе договор продажи недвижимости:

• Консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);

• Возмездный;

• Двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);

• Синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого)

Объект - недвижимое имущество (недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; подлежащие гос-й регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Предмет договора включает в себя два рода объектов:

1. продаваемое недвижимое имущество;

2. действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Специфические черты недвижимости:

· прочная связь с землей

· особая ценность

· непотребляемость в процессе использования

Существенные условия:

· о предмете договора

· о цене продаваемого объекта недвижимости.

Условие о предмете: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Иначе договор признается незаключенным.

Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта:

· не обременено ли данное имущество правами третьих лиц;

· является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка

По общему правилу при переходе права собственности на недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Условие о цене: оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Форма:

Письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит гос. Регистрации. (!)

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до гос. регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (после заключения и исполнения договора, но до гос.регистрации продавец не вправе распоряжаться больше имуществом).

Также подлежат применению общие нормы по договору купли-продажи.

Стороны

Продавцом и покупателем могут быть как ЮЛ, так и ФЛ.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества.

❏ Продавцом также м/б лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

❏ В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной гос. собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ

❏ При продаже имущества субъектов РФ - ЮЛ, уполномоченные ОГВ субъектов РФ

❏ При продаже муниц. имущества - продавцы, назначенные ОМС.

❏ Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ГК и требований об их специальной правосубъектности.

❏Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

Для продавца закон ограничений не предусматривает.

Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации; семейный кодекс по поводу имущества супругов).

Обязанность продавца:

- передать имущество по передаточному акту или иному документу о передаче (обязательное условие при передаче) в соответствии с договором.

Обязанность покупателя:

- принять имущество и оплатить его.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за след. исключениями:

1. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

2. При передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость.

Ответственность:

1) Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2) В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последнее только в судебном порядке. По общему согласию и по воле одной стороны.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилых помещений, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Субъекты данного перечня:

а) члены семьи прежнего собственника, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма;

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении;

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора.

В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Договор продажи жилого помещения подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в отличие договора продажи недвижимости (!)

Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до гос. регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Ограничения: продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. А в соответствии с Законом "Об основах федеральной жилищной политики" не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.