69. Ипотека как способ обеспечения обязательства

В соответствие с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Предметом ипотеки является недвижимое имущество, которое приобретается гражданином и которое допускается в обороте.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотекой также обеспечиваются дополнительные расходы залогодержателя.

Закон исключает возможность существования залога недвижимого имущества (ипотеки), при котором предмет залога передавался бы во владение залогодержателя. При этом залоге залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 29 закона об ипотеке).

Недвижимое имущество (квартира, дом, комната и т.д.), которое приобретено должником-физическим лицом является его собственностью. Однако, такое право собственности определенным образом ограничено. Распоряжение им (к примеру, продажа или дарение) возможно только с согласия залогодержателя. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на здания и сооружения возведенные на заложенном земельном участке (Ст.65 закона).

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются (Ст.74 Закона).

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в состав этого предприятия или комплекса движимое и недвижимое имущество, в том числе исключительные права и права требования, включая приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).

В случае смерти залогодателя, то есть должника, данное недвижимое имущество в порядке универсального правопреемства переходит к его наследникам, которые в свою очередь несут все обязанности, связанные с договором ипотеки.

Договор ипотеки (залога недвижимого имущества) является самостоятельным договором по отношению к договору, в обеспечении которого она установлена.

Договор ипотеки заключается в простой письменной форме. НО, данный договор подлежит государственной регистрации. (ст. 38 закона)

Государственная регистрация договора ипотеки производится не в любом регистрирующем органе, а по месту нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация является очень важным моментом, так как именно после государственной регистрации договора ипотеки последний вступает в силу, то есть именно с этого момента недвижимое имущество находится в залоге. (п.1 Ст.64.1 и п.1 Ст. 77 Закона об ипотеке)

По договору ипотеки, как правило, оформляется закладная. Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца. Закладная составляется залогодателем и передается залогодержателю регистрирующим органом после государственной регистрации договора ипотеки. Тот, кто владеет закладной, тот и имеет права на заложенное имущество.

После исполнения обязательства залогодержатель возвращает закладную с отметкой об исполнении данного обязательства.

При неисполнении вышеуказанного обязательства происходит обращение на предмет ипотеки (квартиру, дом, комнату и др.), который подлежит продаже с торгов (с аукциона либо по конкурсу). После продажи данного имущества с торгов вырученная сумма идет на погашение задолженности гражданина, а также на возмещение расходов на организацию и проведение торгов. Оставшаяся сумма передается гражданину-должнику.

Закон об ипотеке устанавливает особенности залога земельных участков (ст. 62-68), предприятий (ст. 70-73) и жилых помещений (ст. 74-78)