53. Вещные права на жилое помещение, земельный участок.

*ПС+ограниченные вещные права

Жилое помещение - это разновидность недвижимых объектов, которые предназначены и пригодны для постоянного проживания

ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение 1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств НЕ допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным, техническим и иным правилам: жилой дом (его часть), квартира (ее часть), комната (ст. 15 и 16 ЖК). Все перечисленные объекты также относятся к недвижимости.

Признаки:

1. Недвижимое имущество

2. Изолированное (имеют отдельный выход в места общего пользования, если оно имеет выход в другое жилое помещение, то это не изолирование)

3. Пригодное ЖК, положение о признании жилого дома пригодным

4. предназначенность для постоянного проживания. Жилое помещение имеют строго целевое назначение и могут использоваться только для проживания граждан или сдачи во временное пользование другим лицам тоже для проживания. В жилом помещение профессиональную, предпринимательскую деятельность осуществлять можно, если это не нарушает законных прав и интересов соседей. В производственных целях использование жилого помещения не допускается, поэтому такое помещение необходимо перевести в статус «нежилое»

Виды:

1. жилые дома и их части

2. квартира или его часть

3. изолированная комната

Право собственности на жилое помещение возникает у граждан и юридических лиц по различным основаниям (титулам):

- по договорам о приобретении жилья на праве собственности (купли-продажи, мены, дарения, ренты и др.) (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК);

- при полной оплате паевого взноса за квартиру в жилом доме, принадлежавшем жилищному, жилищно-строительному и иному потребительскому кооперативу (п. 4 ст. 218 ГК и п. 1 ст. 1 29 ЖК);

- путем добросовестного приобретения жилья при отказе его собственнику в удовлетворении виндикационного иска (абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК);

- в случае принятия наследства в виде жилого помещения (абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК); это производное основание приобретение ПС, так как оно основано на правопреемстве, у правопреемника права возникают в том объеме, которое было у наследодателя. Считается собственником с момента открытия наследства, а само ПС возникает в момент принятия наследства

- по давности владения (п. 1 ст. 234 ГК) и в других случаях приобретения права собственности на бесхозяйную недвижимость в соответствии с п. 3 ст. 218 ГК; ПС на бесхозяйное недвижимое имущество могут по общему правилу приобрести Муниципальные образования; физические лица на основании приобретательской давности

- путем приобретения права собственности на самовольную постройку (или ее часть) в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК. ПС на самовольную постройку приобретается на основании судебного решения и возникает у лица, которому принадлежит земельный участок, на котором возведена постройка. Тому, кто построил возмещается стоимость его труда.

Условия возникновения права:

• земельный участок, на котором объект недвижимости возведен, принадлежит лицу на праве собственности или на ином вещном праве (право бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения);

• лицо, осуществившее постройку, имеет в отношении земельного участка права, допускающие строительство на нем данного объекта

• на день обращения в суд постройка соответствует установленным параметрам и обязательным требованиям;

• сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

- для граждан широко распространенным основанием возникновения права собственности на жилые помещения стала их приватизация. Закон «О приватизации жилищного фонда». Это право предоставлено конкретным гражданам (граждане, которые проживают/проживали в данном жилом помещении по договору социального найма, в качестве нанимателей либо членов семьи нанимателя). Приватизация жилого помещения – бесплатная передача помещения (безвозмездно). Если кто-то из супругов приобрел жилое помещение в порядке приватизации, то оно не становится совместным имуществом, оно принадлежит супругу, осуществившему приватизацию, потому что это безвозмездное приобретение права собственности. Если кто-то из нанимателей или членов его семьи отказывается, об этом должно быть прямо заявлено, а сам отказ оформлен, соответственно право собственности они уже не могут приобрести

Основания прекращения права собственности на жилое помещение (про принудительный характер)

1. Если собственник своими действиями/бездействиями нарушает законные интересы и права 3-х лиц

2. Бесхозяйно относится к своей собственности (жилому помещению)

Принудительное изъятие

3. Если использует помещение не по назначению

4. Если систематически нарушает права и интересы своих соседей

За этим следует предупреждение со стороны органов МСУ о необходимости устранения нарушений. Если нарушения не устранены, то суд по иску органов МСУ принять решение о продаже жилого помещения на публичных торгах, с выплатой вырученных средств, после вычета на судебные издержки

ЖК предусматривает два варианта удовлетворения интересов собственника при изъятии: 1) возмещение; 2) предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости

Специфика осуществления правомочий пользования, владения и распоряжения:

1. Собственники несут бремя содержания

2. Должны содержать помещение в надлежащем состоянии

3. Соблюдать законные интересы и права соседей

4. Тому, кому принадлежит на ПС жилое помещение в многоквартирном доме всегда принадлежит доля в общем имуществе и пропорционально равна общей площади принадлежащего ему жилья.

5. Можно ли распорядиться долей отдельно от жилого помещения или жилым помещением, сохранив за собой право на долю в общем имуществе? Нет, нельзя, потому что здесь прослеживается единство юридической судьбы, это единый объект, неделимая вещь

6. ПС на жилые помещения характеризуется тем, что на ряду с собственником право пользования жилым помещением возникает у членов семьи собственника. Они не становятся собственниками, не выражают волю при распоряжении жилым помещением, но вправе пользоваться жилым помещением наравне с собственником и по сути несут обязанности, связанные с владением и пользованием данного жилого помещения и даже могут быть признаны ответственными по обязательствам, связанным с жилым помещением. Это ст. 31 ЖК (права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником, в принадлежащем ему жилом помещении). При продаже собственником жилого помещения члены семьи собственника не сохраняют право пользования этим помещением (п.2 ст. 292). Члены семьи подлежат выселению. Другие основания выселения (ст. 31, 35 ЖК):

· В случае нарушения правил пользования жилым помещением

· При прекращении семейных отношений

Исключение:

Если у него нет другого жилого помещения и нет средств на его приобретение. Право пользования жилым помещением за членами семьи на определенный срок может сохранить суд или сам собственник по договоренности с ним

Земельные участки (ст. 6 ЗК) – это недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие выделить ее в качестве индивидуально-определенной вещи

Признаки:

1. Часть поверхности земли

2. Недвижимая вещь, имеющая территориальные границы

3. Документальное оформление участка, которое выдается гос. органом

4. Участок приобретен на законных основаниях

5. Осуществление процедуры кадастрового учета

6. Земельный участок может быть составной частью единого недвижимого комплекса

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом:

- на основе различного рода сделок об отчуждении земельного участка — купли-продажи, мены, дарения, принятия наследства и др.1

- При реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавший ему земельный участок переходит к правопреемникам реорганизованного юридического лица.

- Граждане и юридические лица могут приобрести право собственности на земельный участок как на бесхозяйную вещь по правилам ст. 225 ГК.

- Самостоятельным способом возникновения права частной собственности является приобретение земельных участков, на которых расположены подлежащие приватизации здания, строения и сооружения, а также объекты незавершенного строительства, признанные объектами недвижимости

Основания прекращения права собственности на земельный участок:

· изъятие земельного участка для гос. и муниципальных нужд (принудительное) возмездное и порядок может быть определен соглашением

· изъятие земельных участков, предназначенных для сельхоз. нужд, если оно не используется в течение 3 лет либо если его использование повлекло существенное снижение плодородности почвы. Не входит срок, когда объективно не могли использовать (обводнен земельный участок)

· Если земельные участки используются не по назначению (сельхоз. Для строительства)

Классификация:

1. По целевому признаку ЗК все земли подразделяются на виды: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и т.д.

2. По делимости: делимые (может быть поделен в соответствии с установленными нормами и требованиями) и неделимые (раздел которого невозможен без нарушения требований к образуемым участкам)

3. По оборотоспособности: изъятые из оборота, ограниченные в обороте, неограниченные в обороте