20. Договор аренды предприятий.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. (ст. 132)

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (п.1 ст.656 ГК). Предприятие передается как имущественный комплекс, которое включает в себя и недвижимое и движимое имущество. Сырье, топливо, материалы и тд передаются в соответствии с договором, а земельные участки, здания, сооружения и тд передаются обязательно!

-возмездный

-взаимный

-консенсуальный

Правовое регулирование: при недостаточности норм § 5 и 4 гл. 34 ГК, применяются общие нормы Гражданского кодекса об аренде, о договоре, об обязательствах и сделках. +ст.663 как исключение из общих правил.

Стороны

Арендодателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. Вряд ли правильно ограничивать этот круг только коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями.

Арендаторами могут быть: ИП и коммерческие организации, некоммерческие, если это не противоречит уставным целям.

Для публично-правовых образований и граждан, не являющихся предпринимателями, закон, по всей видимости, такой возможности не предоставляет, если учесть, что аренда предприятия по определению преследует предпринимательские цели.

Особенности договора

• Предметом договора выступает предприятие как имущественный комплекс, включая не только материальные объекты, но и имущественные права, долги, средства индивидуализации предприятия. Не все элементы предприятия передаются на одинаковых условиях. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор получает лицензию на свое имя. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (см. ст.656 ГК).

Состав предприятия определяется согласно сложившейся практике на основе полной инвентаризации имущества предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, а также бухгалтерского баланса, отражающего кредиторскую и дебиторскую задолженности, входящие в имущественный комплекс предприятия, с расшифровкой требований.

2) ст. 656 ГК различает процедуры передачи различных составных частей арендуемого предприятия

Виды передаваемого в составе арендованного предприятия имущества следующие:

1. все земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства (данные объекты передаются без специального указания о том в договоре аренды; в этой части договор аренды предприятия содержит черты классического договора аренды, в том числе договора аренды недвижимости, включая аренду зданий и сооружений);

2. запасы сырья, топлива, материалов, денежные средства и иные оборотные средства (эти и нижеследующие объекты передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором; в этой части договор аренды предприятия содержит черты договора займа, если учесть, что передаваемые объекты являются, как правило, родовыми потребляемыми вещами);

3. права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, транспортными средствами и оборудованием, т. е. объектами, находящимися в собственности третьих лиц, но используемых арендодателем по договору или на другом законном основании (в этой части договор аренды предприятия может содержать черты различных договоров, в зависимости от вида права арендодателя; например, если арендодатель является арендатором указанного имущества, договор аренды предприятия может содержать черты перенайма);

4. права требования и долги, относящиеся к предприятию (в этой части договор аренды предприятия содержит черты договора уступки требования или перевода долга, в зависимости от вида передаваемого объекта, с соблюдением специальных правил ст. 657 ГК);

5. права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права (в этой части договор аренды предприятия может содержать черты договора коммерческой концессии, лицензионного договора и т. д.).

Арендная плата

!является существенным условием договора! (п. 2 ст. 650 ГК в совокупности с п. 1 ст. 654 ГК)

В договоре аренды предприятия могут применяться любые формы расчетов, предусмотренные в ст. 614 ГК

• Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления единого письменного документа. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658 ГК РФ).

• Передача предприятия в аренду может сопровождаться переводом долгов на арендатора. При этом кредиторы арендодателя должны быть уведомлены в письменной форме. В случае несогласия с переводом долга кредитор имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения соответствующего обязательства. В том случае, если кредитор не был уведомлен, то он может предъявить указанные требования в течение одного года со дня, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. По долгам, переданным арендатору без согласия кредитора, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность (ст. 657 ГК РФ).

Все расходы по поддержанию предприятия в надлежащем состоянии (капитальный и текущий ремонт), расходы по эксплуатации предприятия, страхованию несет арендатор (ст. 661 ГК).

Арендатор имеет большие возможности в отношении использования арендованного имущества и даже в отчуждении этого имущества:

• Арендатор имеет право без согласия арендодателя совершать в отношении арендованного имущества любые сделки, в том числе направленные на отчуждение имущества, входящего в состав предприятия. Почему такая свобода предоставляется арендаторам? Предприятия предназначены для предпринимательской деятельности и арендатор должен иметь возможность этим имуществом распоряжаться. Например, предприятие устаревает, нужно купить новое оборудование – может быть необходимо продать старое оборудование и купить новое, чтобы обеспечить эффективность деятельности.

• В ряде случаев права арендатора ограничены:

1) указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. То есть запрещена продажа, аренда и иное распоряжение этими объектами.

2) совершение любых сделок не должно влечь за собой уменьшения стоимости предприятия в целом. Предприятие должно быть возвращено необязательно в том же самом составе, но обязательно в прежней стоимости.

3) совершение сделок не должно нарушать условий договора. Например, договором может быть предусмотрено обязанность арендатора не менять профиль деятельности предприятия.

Также договором может быть предусмотрено, что совершение всех или нескольких сделок с имуществом предприятия возможно только с согласия арендодателя.

• Арендатор имеет право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Это право может быть ограничено указанием в договоре на необходимость получения согласия арендодателя на совершение данных действий (ст. 660 ГК РФ).

• Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от наличия разрешения арендодателя на произведение таких улучшений. Иное может быть предусмотрено договором аренды (ст. 662 ГК). Неотделимые улучшения арендованного имущества — это такие конструктивные, декоративные, функциональные изменения имущества, наличие которых увеличивает стоимость имущества, делает его более функциональным, эстетически привлекательным, улучшает эксплуатационные качества, что позволяет более эффективно его использовать в предпринимательской и иной деятельности. Эти изменения не всегда необходимые, но всегда полезные, нужные для арендованного имущества.

• Арендодатель освобождается от обязанности по возмещению арендатору стоимости таких затрат, если будет установлено одно из двух обстоятельств:

1) издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств; Например, сделали все трубопроводы из золота – стало все очень дорого, но эффективность не повысилась. Должно не только стать дороже, но и эффективнее.

2) при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Вроде как нужно было произвести какие-то улучшения, закупили материал по несоразмерным ценам, выше рыночных. Такого рода действия не приветствуются и арендодатель может не возмещать такие затраты.

Прекращение договора аренды предприятия

-правила Гражданского кодекса об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).