24. Договор социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона (действующий от имени публичного собственника орган государственной власти или МСУ либо управомоченное им лицо) —(наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК).

Источники правового регулирования

Договор социального найма в ГК регламентируется только в общем виде, подробное регулирование нашло отражение в разд. III ЖК и в иных актах жилищного законодательства как России, так и ее субъектов. В ГК и ЖК указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами МСУ, а также государственными или муниципальными организациями.

ЮР ПРИРОДА

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним и взаимным, он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем).

СРОК

Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него в интересах нанимателя не включается условие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается).

Предметом договора социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартиры), находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде, отвечающее следующим требованиям:

1) помещение должно быть изолированным (у него должен быть отдельный вход (выход) либо в помещения общего пользования, либо на улицу). Допускается предоставление части квартиры в виде комнаты (ч. 4 ст. 59 ЖК), однако это возможно, только если квартира коммунальная (ч. 6 ст. 57 ЖК). Также не могут выступать в качестве предмета договора социального найма помещения общего пользования (лестничные клетки, коридоры и др.), помещения вспомогательного использования (кладовые, балконы, кухни и др.) и части комнат (п. 2 ст. 62 ЖК);

2) помещение должно быть пригодным для постоянного проживания. Это определяется санитарно-эпидемиологическими требованиями к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях; к участку и территории жилых зданий; к помещениям общественного назначения; к отоплению; вентиляции; естественному освещению; уровню шума, вибрации, излучений; к инженерному оборудованию; к водоснабжению и канализации и т.д. Определяются условия признания жилого помещения непригодным для проживания;

3) помещение должно быть отнесено к объектам недвижимого имущества, предназначенным для постоянного проживания граждан. Если какой-либо имущественный объект не соответствует этому критерию (например, садовые домики, приспособленные под жилье вагончики и т.п.), то его фактическое использование для проживания возможно только по договору аренды, а не найма

Форма договора. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения (ч. 1 ст. 63 ЖК). Государственной регистрации договора или обременения права не требуется. Правительством РФ утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения.

СТОРОНЫ

Одной из сторон по договору социального найма жилых помещений выступают наймодатели - органы МСУ и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК и ч. 1 ст. 69 ЖК) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя, согласно ст. 69 ЖК, относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Нанимателем по договору социального найма является физическое лицо, которое при заключении договора должно:

1) быть признано малоимущим;

2) быть признано нуждающимся в жилом помещении;

3) иметь право на заключение договора в связи с очередностью;

4) соответствовать иным критериям, установленным ЖК и иными законами.

В соответствии со ст. 49 ЖК малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом МСУ в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Понятие нуждаемости в жилом помещении раскрывается в ст. 51 ЖК. Нуждающимися в жилом помещении признаются граждане:

- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

- являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

- являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

По общему правилу жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Исключение составляют так называемые внеочередники, т.е. отдельные категории граждан, являющихся малоимущими и нуждающихся в жилых помещениях, для которых федеральное законодательство предусматривает внеочередное право предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Социальное жилье предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры исходя из нормы предоставления, установленной органом МСУ в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями.

Наниматель по договору социального найма и члены его семьи имеют право в установленном порядке:

1)пользоваться жилым помещением, а также осуществлять профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17 ЖК);

2) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

3) сдавать жилое помещение в поднаем (если срок договора поднайма не определен, то на 1 год);

4) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (максимально до 6 месяцев);

5) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 72 ЖК);

6) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;

7) временно отсутствовать в занимаемом помещении (причем срок отсутствия не регламентируется), что не влечет за собой изменение прав и обязанностей по договору социального найма;

8) осуществлять переустройство и перепланировку жилого помещения;

9) получать субсидии по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК)

Наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его надлежащее состояние;

3) производить текущий ремонт жилого помещения;

4) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

5) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Права и обязанности наймодателя:

1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

2) при предоставлении передать нанимателю жилое помещение, свободное как фактически, так и юридически;

3) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

4) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

5) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

РАСТОРЖЕНИЕ

Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК). В свою очередь, жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК).

ВЫСЕЛЕНИЕ

Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает два основания его осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления такового. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и, как следствие, выселение производятся в судебном порядке.

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в следующих случаях:

Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение предоставляется органом, принявшим решение о сносе.

Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое; выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется наймодателем.

В-третьих, если дом (жилое помещение) признан непригодным; гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется также наймодателем.

Согласно ст. 91 ЖК без предоставления другого жилого помещения выселяются наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если они используют жилые помещения не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения). Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.