16. Договор аренды: понятие, виды, юридическая природа, содержание.

1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Важно обратить внимание, что возможна передача арендатору имущества только во временное пользование, без владения. Например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение соответствующего времени работать с данной техникой, но не владеет ей, не забирает ее, то есть в данном случае есть пользование (извлечение полезных свойств), но не владение. Еще пример – приходим в компьютерный клуб, чтобы воспользоваться компьютером – с собой его не забираем, его контролирует собственник, просто пользуемся им и все (извлекаем полезные свойства за соответствующую плату).

2. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

По юридической природе договор аренды является:

· консенсуальным

· возмездным

· двусторонним

· взаимным.

Существенные условия:

· предмет (Суханов считает, что единственное). Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным. Предметом аренды может быть любое индивидуально-определенное имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования, в том числе земельные участки, производственные и жилищные комплексы, здания, оборудования, ТС и т.п. То есть индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Определяемые родовыми признаками вещи не могут быть предметом договора аренды. По окончании срока договора арендованная вещь подлежит возврату собственнику.

· но некоторые считают еще условие об арендной плате

· Срок договора аренды не относится к его существенным условиям. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако даже в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время, ибо включает в себя возможность прекращения в любое время по желанию одной стороны. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конкретных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать один год.

ГК РФ Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", п.7

• По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

• Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ. То есть речь не может идти о предъявлении виндикационного и негаторного исков.

• К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом. Ранее подход был совершенно иной и к таким договорам запрещалось применять по аналогии положения законодательства о договоре аренды (было отражено в Информационном письме ВАС).

В 2009 году позиция ВАС изменилась и он сказал, что это не договор аренды, так как когда вещь сдается в аренду, эта вещь или даже часть вещи, должна выводиться из пользования арендодателя, а когда предоставляется возможность использования крыши или стены для размещения рекламной конструкции, то ни стена, ни крыша из пользования собственника не выводится, он продолжает пользоваться ей дальше, как конструктивным элементом. Поэтому в данном случае это не аренда, но поскольку отношения почти неотличимы от арендных, то в данном случае Пленум решил применять по аналогии правила об аренде вплоть до государственной регистрации данного договора. По сути их можно рассматривать как аналогичные. Эта правовая позиция получила развитие в дальнейшем постановлении.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", п.9

• В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

• Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

• Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. То есть в данном случае речь идет о ситуации, когда в аренду сдается часть вещи. В позиции 2009 года шла речь об использовании конструктивных элементов (крыши, стены здания), а в 2011 речь идет о предоставлении части вещи.

Ситуация – в большом помещении (рынок, торговый центр) выделяют секторы для отдельных павильонов, магазинов. То есть этот сектор можно выделить на плане, поставить метки, очертить краской и он будет выделен из общей площади помещения. В данном случае это будет аренда, так как собственник помещения этими квадратными метрами (секторами для магазинов) не пользуется, они ограничены. Эта позиция важна тем, что она закрепила уже существовавшую практику, когда предоставляются части таких помещений.

В договоре аренды необходимо четко указать все признаки, характеризующие сдаваемое в аренду имущество: состав имущества, его место нахождения, состояние имущества и другие характеристики. При несоблюдении этого требования договор аренды считается незаключенным, так как условия о предмете не согласовано сторонами, а это условие является существенным.

• В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст. 607 ГК). Разъяснение ниже.

• Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды").

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). В качестве сторон договора аренды могут выступать любые юридические и физические лица. Сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения имуществом.

Арендодателем согласно ст. 608 ГК может быть собственник сдаваемого имущества или иное лицо управомоченное законом или собственником. Например, в силу прямого предписания закона (ст. 295) ГУП и МУП, действующие на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника могут выступать в качестве арендодателей недвижимого имущества. Переход права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для расторжения и изменения договора. То есть арендодатель мог смениться, но договор аренды в этом случае сохраняется. Исключение составляет только внесение изменений в договор сведений об арендодателе. Это изменение не должно быть произведено, оно носит технический характер, а сам договор остается нерушимым, а сам арендатор может пользоваться этим имуществом, как и раньше (следует из статьи 617 ГК).

В пункте 24 Инф. Письма Президиума ВАС номер 66 было указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений условий договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором. (исключение – внесение в договор изменений в сведения об арендодателе.)

В отношении арендаторов специальных ограничений нет. В качестве арендаторов могут выступать самые различные субъекты. Принимаем во внимание общие ограничения, которые применяются к лицам, заключающим любую сделку, то есть они должны быть дееспособными.

Форма и государственная регистрация договора аренды

Может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Для определения соответствия формы договора установленным требованиям учитываются 2 условия, содержащихся в статье 609 – характер его участников и срок действия.

Если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года. Во всех остальных случаях требуется письменная форма, которая совершается по правилам ст. 160 и 434 ГК РФ.

• Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст.609 ГК).

• Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК).

• Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

• Согласно п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года не подлежит государственной регистрации. + договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, также не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды может содержать условие о переходе во время действия или по окончании его срока права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это часто встречается в договоре финансовой аренды (лизинга), но не всегда! По умолчанию это право не действует.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п.3 ст.609 ГК).

Срок договора аренды (см. ст.610 ГК)

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор действует в течение указанного в нем срока. Нужно помнить, что аренда всегда срочная – это отношения, которые когда-то закончатся. Этот срок может обозначаться периодом времени, либо указанием момента начала и окончания договора. Момент начала или окончания договора может быть определен конкретной датой или указанием на событие, которое должно определенно наступить. БЕССРОЧНО = НЕ НАВСЕГДА, А ДО ВОСТРЕОВАНИЯ

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Срок действия в договоре не указывается. Момент окончания договора зависит от усмотрения воли любой стороны. Любая из сторон может заявить об отказе от договора и он в определенном порядке прекратится. Такой договор будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность у обеих сторон в его сохранении. Как только одна из сторон утрачивает экономический интерес арендных отношений, она вправе заявить другой стороне о прекращении этого договора. Однако в данном случае использование права сопряжено с исполнением стороной-инициатором обязанности о предварительном уведомлении об этом контрагента с целью минимизации тех убытков, которые могут возникнуть в связи с прекращением данного договора. Большое значение имеет срок предупреждения – срок, за который необходимо направить уведомление. Если стороны не включили в договор условие о таком сроке, то действует общее правило. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 157 ГК стороны сделки могут поставить прекращение прав и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которого неизвестно наступит оно или не наступит. Такая сделка считается совершенной под отменительным условием. Например, в договоре аренды может быть указано, что такой договор действует до начала реконструкции сданного в наем объекта недвижимости. В таком случае договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. (инф. Письмо 66 п. 4).

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Примеры:

• П. 1 ст. 627 ГК: договор проката заключается на срок до одного года.

• П. 10 ст. 22 ЗК: в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

• П. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения": договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным Федеральным законом. Тут устанавливается еще и минимальный срок.

• Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Истечение предельного срока автоматически прекращает договор аренды как в том случае, когда он заключен на неопределенный срок, так и в том случае, когда срок, определенный сторонами в договоре, выходит за установленные пределы. Поэтому договор без условия о сроке, противоречащее требованиям законом в части о превышении, является недействительным.

Одной из основных обязанностей арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, которое обусловлено условиями договора и соответствует назначению имущества. Кроме того, арендатор должен быть уведомлен о правах третьих лиц на это имущество. При непредоставлении имущества в срок, который указан в договоре, либо непередаче принадлежностей и документов, относящихся к имуществу, арендатор может потребовать не только возмещения возмещенных убытков, но и расторжения договора (ст. 611 п. 3)

Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

При неуведомлении о правах третьих лиц на арендованное имущество, ГК предоставляет арендатору право по его выбору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и размещения убытков (ст. 613 ГК)

Также арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, которые не были оговорены при заключении договора и не обнаружены арендатором во время осмотра имущества.

По выбору арендатора, возможно устранение недостатков самим арендодателем либо за его счет или уменьшение арендной платы или досрочное расторжение договора. Однако, получив требования арендатора, арендодатель в интересах сохранения договорных отношений на прежних условиях может заменить имущество аналогичным, но находящимся в надлежащем состоянии либо может безвозмездно устранить недостатки соответствующего имущества (ст. 612 ГК)

Возможности арендатора по использованию арендованного имущества определены в ГК очень широко – это пользование данным имуществом, возможность с согласия арендодателя сдавать данное имущество в субаренду, перенаем, предоставлять имущество в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада паевого взноса при вступлении в хоз. товарищества, общества или в производственный кооператив (ст. 615)

Однако стоит иметь в виду, что во всех случаях, когда непосредственное пользование имуществом осуществляет не сам арендатор (за исключением случаев перенаема), то ответственен перед арендодателем остается арендатор. Если арендатор с согласия арендодателя сдал имущество в субаренду, отвечать перед арендодателем будет арендатор (отвечать за возникшие недостатки, повреждения и тд)

Данный договор является возмездным, поэтому повышенное внимание уделяется арендной плате. Ст. 614 ГК перечисляются различные формы, в которых может взиматься арендная плата. Денежные/неденежные формы (деньгами/товарами), также устанавливается ответственность за невнесение арендной платы в срок. В ст. 619 предусматривается право арендодателя требовать на этом основании досрочного расторжения договора аренды. В качестве одной из мер, которые могут быть применены к арендатору в случае существенного нарушения им сроков арендной платы, ГК вводит аккумулирование арендных платежей по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер таких платежей ст. 614 ограничивается, то есть платежи не могут взиматься более чем за 2 срока подряд.

Несмотря на то, что перечень форм, в которых может взиматься арендная плата, исчерпывающим образом не определен. Тем не менее, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. (на это обращалось внимание в п. 12 инф письма 66)

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Пересмотр арендной платы

• Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3 ст.614 ГК).

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды"

• "21….Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

• Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

• 22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Нельзя таким правом злоупотреблять и устанавливать арендную плату несоразмерную рыночным ставкам.

• 23. Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

• Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением". Арендодатель может быть уже не уверен в том, что арендатор будет надлежаще исполнять свои обязательства и такой договор может быть расторгнут.

Обязанности сторон по содержанию имущества распределяются следующим образом: капитальный ремонт осуществляет арендодатель (он собственник, а собственник несет общее бремя по содержанию имущества). Текущий ремонт должен осуществлять арендатор, если иное не установлено законом или договором (ст. 616). В договоре можно прописать абсолютно разные варианты и возложить бремя проведения ремонта на одну сторону.

Вопрос о возможных улучшениях арендованного имущества решается следующим образом: отделимые улучшения принадлежат арендатору, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений возвращается арендатору, если они произведены с согласия арендодателя (ст. 623).

ВОЗОБНОВЛЕНИЕ: В случае надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором. Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен на прежних условиях – условия могут измениться не в лучшую сторону. При предложении заключения аренды разными лицами, предпочтение должно быть отдано старому арендатору (таким образом его поощряют за надлежащее пользование имуществом)

По своему желанию заключить новый договор арендатор должен еще до окончания действия договора своевременно письменно уведомить арендодателя. Механизмом, обеспечивающим реализацию арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок, является его право вмешаться в отношения арендодателя с другим арендатором, если отказав арендатору в заключении договора на новый срок, арендодатель в течение года заключил договор с другим лицом (ст. 621). В этом случае по выборы арендатора суд либо переводит на него права и обязанности по новому договору и присуждает ему возмещение убытков, либо суд только присуждает ему возмещение убытков.

Если бывший арендатор уже нашел себе другое имущество, то конечно перевод на себя прав и обязанностей ему будет совершенно не нужен, а убытки возместить – вполне нормально.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", п.2

• "Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

• Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды".

Если же по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок. В данном случае он может быть прекращен в любой момент любой из сторон с предварительным предупреждением (п. 2 ст. 610).

Субаренда

• Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

• Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (см. п.2 ст.615 ГК).

• Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Направлено на укрепление стабильности договорных отношений.

• Если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (см. ст.618 ГК).

Досрочное расторжение договора в судебном порядке

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", п.25 и п.27

• Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

• В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (см. ст.450.1 ГК РФ).

В качестве общего правила ст. 624 предусматривает возможность выкупа арендатором арендованного имущества в случае, когда выкуп предусмотрен законом, договором или дополнительным соглашением сторон. Выкуп возможен как по истечении срока аренды, так и досрочно при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Арендная плата по соглашению сторон может быть зачтена в выкупную цену.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды"

• П. 8: Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ. (в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации)

• При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

• Если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 Постановления.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды"

• П. 7: Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

• Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

• Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества – ограниченное в обороте имущество и тд.

Федеральный закон от 23.08.1996 № 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике", п. 3 ст. 5

• Государственные научные организации, учрежденные Российской Федерацией, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое. Размер арендной платы определяется договором и не должен быть ниже среднего размера арендной платы, обычно взимаемой за аренду имущества в местах расположения таких организаций, если иное не установлено Правительством РФ. Есть определенные правила, которые ограничивают свободу сторон договора.