3 Постановления 8аас от 06.06.2017 по делу № а70-10755/2015, 1аас от 20.08.2021 по делу № а11-10386/2015

Указанный подход также можно подвергнуть критике. В доктрине распространено мнение, что аренда обладает признаками ограниченного вещного права с учетом права следования, которое предполагает, что при отчуждении вещи обременение в виде аренды сохраняется и действует в отношении нового собственника. Если должник заключил с третьим лицом долгосрочный договор аренды, то вещь становится обремененной этим арендным правом и реальный объем правомочий собственника по распоряжению этим имуществом сужается, поскольку собственник перестает господствовать над вещью наиболее полным образом.

На практике собственник может злоупотреблять, сдавая арестованное имущество в аренду на нерыночных условиях — к примеру, по низкой цене. При длительном сроке аренды такое обременение может значительно обесценить арестованное имущество и лишить взыскателя возможности полноценно обратить взыскание на спорную вещь.

Оба подхода противоречат интересам должника и кредиторов. Противоречивая судебная практика приводит к правовой неопределенности по вопросу о допустимости сдачи арестованного имущества в аренду. Это требует поиска третьего, сбалансированного подхода, который бы учитывал интересы как собственника, так и кредитора.

Кредитор, в пользу которого наложен арест, защищен от арендного обременения

Арест имущества не мешает собственнику заключать обязательственные сделки в отношении этого имущества, в том числе сделки, направленные на возникновение обязательств по передаче имущества в аренду.

Цитата: «Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете» ⁴.

4  п. 2 ст. 174.1 ГК

Такие сделки не будут иметь какого-либо вещного эффекта в отношении кредитора, в интересах которого наложен запрет, и не могут противопоставляться такому кредитору. Применительно к аренде это означает, что при обращении кредитором взыскания на арестованное имущество арендное обременение должно прекращаться.

Это решение будет способствовать тому, чтобы арестованное имущество «работало» и из него можно было извлекать доход. При этом собственник будет лишен возможности злоупотреблять правом и заключать невыгодные арендные сделки в ущерб интересам кредитора. Правда, такой механизм не учитывает интересы кредитора при сдаче имущества в аренду. Его мнение не влияет на финансовые условия аренды, а арендная плата не поступает в его пользу.

Есть потребность во введении нового института управления арестованным имуществом, в рамках которого учитывались бы интересы как взыскателя, так и должника. Пример такого механизма есть в праве ФРГ.

Механизм принудительного управления помог бы сдавать в аренду арестованное имущество

В праве Германии есть институт, позволяющий обратить взыскание на вещь путем «принудительного управления» (Zwangsverwaltung). § 866 п. 1 ГПК Германии (Zivilprozessordung) указывает, что «обращение взыскания на вещь осуществляется путем регистрации ипотечного залога требования, посредством принудительных торгов и принудительного управления». Принудительное управление регулируется Законом о принудительных торгах и принудительном управлении (Gesetz uber die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung).

Принудительное управление — это один из способов обращения взыскания на недвижимое имущество. Процедура предназначена либо для удовлетворения требований кредиторов за счет выручки без необходимости продажи имущества с торгов, либо для предотвращения обесценивания имущества. Принудительное управление производится по заявлению кредитора. В заявлении он должен указать имущество, владельца имущества, кредитора и его требование, а также правоустанавливающий титул.

Управление передается специальному принудительному управляющему (Zwangsverwalter), который отвечает за сбор любых арендных платежей и обеспечение надлежащего и сохраняющего стоимость управления имуществом. Принудительный управляющий действует в качестве доверительного управляющего и должен как можно лучше защищать интересы всех кредиторов. Задача управляющего состоит в том, чтобы правильно распоряжаться имуществом, находящимся под принудительным управлением, содержать его и при необходимости ремонтировать, сдавать в аренду свободные помещения и взимать арендную плату.

Принудительный управляющий должен быть независимым, поскольку интересы кредитора также могут отличаться от общих целей принудительного управления: у принудительного управляющего вполне может возникнуть конфликт интересов с кредитором, например, по вопросу аренды пустующего имущества.

В российском праве аналогичный механизм принудительного управления возможно реализовать через институт доверительного управления, установленного в обеспечительных целях. Можно дать возможность суду или судебному приставу-исполнителю назначать независимого управляющего имуществом, которому бы предоставлялось право заключать сделки по сдаче имущества в аренду.

При согласовании финансовых условий арендной сделки и срока аренды управляющий должен учитывать интересы как должника (собственника вещи), так и кредитора (лица, в интересах которого наложен арест). В частности, недопустимо без согласия должника передавать в управление имущество, в котором должник или члены его семьи проживают. Если обеспечительная мера была введена на период рассмотрения спора, то доходы от управления имуществом должны поступать на специальный счет управляющего и по окончании рассмотрения спора перечисляться, в зависимости от его итогов, в пользу соответственно должника (ответчика) или кредитора (истца).

Договоры аренды, заключенные в рамках обеспечительного управления имуществом, должны иметь иной правовой режим, отличный от аренды имущества в условиях ареста⁵. В рамках обеспечительного управления договор аренды будет заключаться назначенным судом (судебным приставом-исполнителем) управляющим, действующим в том числе в интересах кредитора (истца), поэтому такая аренда должна иметь право следования и, как следствие, сохраняться при обращении кредитором взыскания на спорную вещь.

5  п. 2 ст. 174.1 ГК

Была ли полезна статья?

• :-((

 

• :-(

 

• :-|

 

• :-)

 

• :-))

Слово редактора

Санкции нам не мешают

Судебные расходы

Истец отказался от иска. Как суд распределит судебные расходы

Не прочитано

• Сохранить

 

• Распечатать

 

• Мобильно

№ 5

 

Май 2023года

Мнение

Интервью