Вопрос 2. Пожизненное наследуемое владение

В 2015 году ст.21 Земельного кодекса РФ "Право пожизненного наследуемого владения" утратила силу (ФЗ от 23 июня 2017 г. №171-ФЗ), на сегодняшний день в Земельном кодексе РФ отдельной статьи посвященной праву пожизненного наследуемого владения нет, поэтому для анализа данного титула необходимо обратиться к гражданскому законодательству.

Статья 216 ГК РФ относит данный титул к вещным правам. В Гражданском кодексе РФ пожизненному наследуемому владению посвящены ст.265-267 и ст.1181 ГК РФ.

Титул пожизненного наследуемого владения был введен в действие в России в начале 1990-х годов, в период становления института права частной собственности на земельные участки.

Субъектом права пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане.

После вступления в действие Земельного кодекса РФ законодателем было запрещено передавать земельные участки из публичных форм собственности на праве пожизненного наследуемого владения.

Те земельные участки, которые уже были выделены гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, за ними сохраняются и остаются в государственной либо муниципальной собственности.

Граждане имеют право на переоформление права пожизненного наследуемого владения на право собственности. Сроком это не ограничивается (п.3 ст.3 ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса РФ).

Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в порядке наследования в соответствии с нормами ГК РФ по закону либо по завещанию.

В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, за лицом, в пожизненном наследуемом владении которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении условий: 

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.[1]

Распоряжение земельными участками, принадлежащими гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, За исключением передачи данных земельных участков по наследству (ст.267 ГК РФ).

Основания прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком предусмотрены статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

_________________

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Тема 3. Аренда земельных участков.

В соответствии с п.3 ст. 5 ЗК РФ арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Арендатор обладает правами:

1) передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу - передача в субаренду (в пределах срока договора аренды), без согласия собственника, при условии его уведомления, если законом либо договором аренды не установлено иное.

В соответствии со статьей 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с с ним договора субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды.

2) отдавать арендные права в залог.

3) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ).

В качестве арендодателя может выступать только собственник земельного участка. 

Существенными условиями договора аренды является предмет и цена (арендная плата). 

Срок договора аренды существенным условием не является, поэтому договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный срок, так и без указания в договоре конкретного срока. В случае, если договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В законе и договоре может быть установлен и иной срок ( ст.610 ГК РФ) [1]. 

Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемый им в аренду участок земли – сервитуте, праве залога и других, поскольку передача имущества в аренду, в соответствии с законодательством, не выступает основанием для прекращения или изменения указанных прав (ст.613 ГК РФ), а предмет выступает существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не установлено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст.617 ГК РФ)

С 1 марта 2015 года вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ, устанавливающая особенности аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

В соответствии с п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок:

1) от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений.

2) до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;

Иные сроки закреплены в п.8 ст.38.9 Земельного кодекса РФ.