Вопрос 2. Формы, субъекты, объекты, основания возникновения и прекращения права собственности на землю

Собственность существовала и существует в исторически определенных формах в зависимости от характера присвоения и уровня (объема) интереса, который реализуется в данных отношениях. 

От формы собственности зависит правовое регулирование данных отношений. История развития форм собственности на землю: 1) до октября 1917 г. – сочетание феодально-сословных форм собственности с  капиталистической частной собственностью; 2) с октября 1917 г. до 1991 г. – исключительная государственная собственность; 3) с 1991 по настоящее время – установление множественности форм собственности на землю.

 О формах собственности на землю и другие природные ресурсы говорится в ч.2 ст.9 Конституции РФ: земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Объектом права собственности выступает земельный участок в целом, а не его часть (ст.6, гл. 3 ЗК РФ). Объектом права собственности могут быть и земли (ст. 16 ЗК РФ). Например, земли водного фонда, занятые поверхностными водами, где участки не образуются, являются федеральной собственностью - ст.102 ЗК РФ, ст.8 ВК РФ.

Субъекты права собственности на землю определяются в зависимости от формы собственности. Основания возникновения и прекращения так же связаны с формами собственности на землю.

Характеристика форм собственности и оснований возникновения (прекращения):

  А) Право частной собственности граждан и юридических лиц. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (ст.15 ЗК РФ).

Законодателем установлен равный доступ для граждан и юридических лиц на приобретение земельных участков в частую собственность. Земельные участки, находящиеся в публичных формах собственности,  предоставляются в собственность граждан и юридических лиц, за исключением тех земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ и иными федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с п.3 ст.15 ЗК РФ: иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и  на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного (с/х) назначения только на праве их аренды, т.е. участки данной категории земель, по общему правилу, также не могут находиться в собственности указанных лиц (ст.3 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Из этого правила есть исключение. В соответствии со ст.1 Закона об обороте, п.п.6, 7 ЗК РФ названный Закон не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Поэтому в указанных исключительных случаях рассматриваемые категории лиц могут быть собственниками земельных участков с/х назначения, если они расположены не на приграничных или иных особо установленных территориях.

Основания возникновения частной собственности на землю устанавливаются ст.25 ЗК РФ, которая содержит отсылку: к гражданскому законодательству (ст.ст. 217, 218 ГК РФ), федеральным законам. Право собственности на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. К основаниям относятся: сделки; приватизация; решение суда; переход права собственности на здание, сооружение и другие.

Оборот земельных участков (т.е. переход прав на них) осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (ст.ст.129, 209 ГК РФ, ст.27 ЗК РФ).

 В соответствии с п.2 ст.27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п.4). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.5). Основания прекращения предусмотрены ст.44 ЗК, которая отсылает к гражданскому законодательству: ст.235 ГК РФ.

В соответствии со ст.16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Видами государственной собственности являются собственность РФ (федеральная собственность) и собственность субъектов РФ.

Б) Государственная собственность РФ (федеральная собственность) на землю (ст.17 ЗК РФ).

В федеральной собственности находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В) Государственная собственность субъектов РФ на землю - соответственно ст. 18 ЗК РФ, где перечислены основания возникновения.

Г) Муниципальная собственность на землю (ст.19 ЗК РФ). В целом основания ее возникновения сходны с возникновением федеральной и собственности субъектов РФ. Особо:

• Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

• В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

• Передача земельных участков, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, в целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в соответствии с подпунктами 6 и 7 статьи 39.5 ЗК РФ.

О разграничении государственной собственности на землю как основании возникновения федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности на землю. Правила такого разграничения действуют после 1 июля 2006 года. Порядок разграничения в настоящее время - инициативный, по заявлению уполномоченных органов государственной власти РФ, субъектов РФ или органов местного самоуправления.

Этот вопрос регламентирован ст.ст.3.1 и 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (Закон о введении). Данный Закон предусматривает основные критерии для соответствующего разграничения.

Распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 Закона о введении, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если Законом о введении или другими федеральными законами не установлено иное.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, по общему правилу, органами местного самоуправления, кроме случаев, предусмотренных Законом о введении.