2. Понятие жилищного фонда, виды жилищных фондов.

Понятие «жилищный фонд» закреплено в ст. 19 ЖК РФ – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Законодатель определил классификационные основания в зависимости от форм собственности и от целей использования. На основании ст. 212 – 215 ГК РФ и ч. 2 ст. 19 ЖК жилищный фонд следует подразделять в зависимости от формы собственности на следующие виды:

Частный жилищный фонд:

а) жилищный фонд, находящийся в собственности частных ЮЛ, построенный или приобретённый за счёт их средств.

        б) жилищный фонд, находящийся в собственности граждан:  приватизированные жилые помещения;  квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом; квартиры и дома, приобретённые в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (наследование, купля-продажа, дарение и т.д.).

 

Государственный жилищный фонд:

а) жилые помещения, находящиеся в государственной собственности РФ.

б) жилые помещения, находящиеся в собственности S-в РФ.

3.        Муниципальный жилищный фонд: жилые помещения, находящиеся в собственности городского, сельского поселения, иного муниципального образования.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

 1) жилищный фонд социального использования  —  совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются граж­данами — собственниками таких помещений для своего проживания и проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.

3. Переустройство и перепланировка жилых помещений. Ответственность за самовольные переустройство и перепланировку.

Переустройство и перепланировка жилых помещений производятся в целях улучшения их потребительских качеств.

  В ст. 25 ЖК РФ закреплено понятие переустройства и перепланировки жилых помещений.

Под переустройством жилого помещения понимаются установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а под перепланировкой - изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Любые иные действия не могут считаться переустройством и перепланировкой.

Более подробно  действия, относящиеся к переустройству и перепланировке,  рассмотрены в постановлении Госстроя России "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" от 27 сентября 2003 г. N 170.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 10 ст. 12 ЖК РФ).

 Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления,  на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник или наниматель по договору социального найма данного помещения или уполномоченное ими лицо (заявитель) обращается  с заявлением в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр, в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии .

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 утверждена форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Указанный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Одновременно с заявлением заявитель предоставляет следующие документы:

1)      правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение.

2)      подготовленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки.

3)       технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

4)      согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих, если жилое помещение занимается на основании договора социального найма.

5)        заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.     

Указанный перечень документов является исчерпывающим и, следовательно, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании данный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание такого документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Следует обратить внимание на то, что при соблюдении установленного порядка подачи заявления и надлежащем оформлении всех прилагаемых документов у заявителя появляется субъективное право требовать принятия положительного решения о переустройстве и (или) перепланировке. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в следующих случаях, предусмотренных в ст. 27 ЖК РФ.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения и выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Поскольку порядок образования комиссии и требования к ее составу ЖК РФ не определяет, постольку регулирование указанных отношений может осуществляться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.