1. Общая характеристика способов управления многоквартирным домом.

В соответствии с ЖК РФ (ст.161) в настоящее время предусмотрено три механизма организации управления общим имуществом многоквартирного дома.

Выбор любого из трех способов управления предопределен характером вещного права на общее имущество – общая долевая собственность, что предопределяет особенности распоряжения и пользования этим имуществом.

Общей целью осуществления управления общим имуществом является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ способами управления многоквартирным домом являются:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

        управление управляющей организацией.

 

Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.

В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ решение о выборе одного из указанных способов принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

В соответствии с требованиями ст. 161 ЖК РФ решение о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников помещений жилого дома. Вместе с тем, если сами собственники способ управления многоквартирным домом не выбрали или решение о выборе способа управления не было реализовано, вопрос о выборе управляющей компании в соответствии с чч. 4 и 5 ст. 161 ЖК РФ передается органу местного самоуправления, который обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей компании.

 

2. Непосредственное управление многоквартирным домом.

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать, собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие коммунальными услугами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами.

Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Договоры с поставщиками коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и т.д.) заключаются непосредственно с собственниками помещений, либо уполномоченным ими на основании решения общего собрания лицом.

 

3. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Жилищный кодекс в ст. 135 определил ТСЖ как вид товарищества собственников недвижимости, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (либо в нескольких многоквартирных домах в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 136 ЖК РФ), обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления и совместного использования общего имущества собственниками помещений многоквартирного дома.

Таким образом, членами ТСЖ могут стать собственники не только квартир, но и любых иных помещений в многоквартирном доме. Также следует принять во внимание, что собственниками помещений в многоквартирном доме могут быть не только физические, но и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, которые в результате реализации своих прав и исполнения обязанностей становятся собственниками жилых и нежилых помещений.

Согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, а решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений многоквартирного дома, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Факт государственной регистрации юридического лица (в нашем случае - ТСЖ) является законным признанием создания и дальнейшей деятельности ТСЖ в достижении целей, для которых оно создавалось.

Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе возникает у собственника помещения на основании заявления о вступлении в ТСЖ. После принятия решения на общем собрании собственников помещений дома о создании товарищества собственников жилья и регистрации его в установленном порядке в Федеральной налоговой службе, т.е. получения статуса юридического лица, собственникам, выразившим желание вступить в ТСЖ, необходимо написать заявление о вступлении в товарищество.

У собственника помещения, ставшего членом ТСЖ, и товарищества возникают взаимные права и обязанности.

Права и обязанности собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, в большинстве своем не отличаются от прав и обязанностей собственника, выразившего свое желание стать членом ТСЖ. Он, так же как и любой другой собственник помещения, член ТСЖ, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества в соответствии с требованиями ст. 210 ГК РФ. В жилищном праве данная норма нашла свое выражение в ст. 153 ЖК РФ, которая вменяет в обязанность любому гражданину и организации, независимо от форм собственности, своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, включающую плату за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (обязательные платежи). На основании изложенного можно сделать вывод, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отказаться от исполнения своих обязательств по оплате обязательных платежей и других платежей, связанных с управлением этим домом, в целях обеспечения его нормальной жизнедеятельности.

Такой способ управления общим имуществом, как управление жилищным (жилищно-строительным) кооперативом, более подробно рассмотрен в теме 15 настоящего курса.