Лекция 6. Понятие, состав и правовой режим общего имущества многоквартирного дома.

1. Понятие и состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Общее имущество многоквартирного дома поступает в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома не по воле указанных лиц, а в силу предусмотренных жилищным законодательством юридических фактов. Долевая собственность в рассматриваемой ситуации возникает в качестве необходимого последствия приобретения в собственность помещения в многоквартирном доме.

 

Состав общего имущества многоквартирного дома.

Необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемые отношения регулируются только применительно к такому имущественному комплексу, каким является многоквартирный дом.

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из следующих объектов:

а) жилое помещение;

б) нежилое помещение;

в) помещение, имеющее своим назначением обслуживание жилых и нежилых помещений, а также обеспечение доступа к ним, тесно связанное с ними назначением и следующее юридической судьбе жилых и нежилых помещений.

Жилые и нежилые помещения могут быть объектом права собственности любых субъектов права независимо от ее формы, а вспомогательное имущество может быть объектом только права общей долевой собственности.

Ст. 36 ЖК РФ определяет состав общего имущества многоквартирного дома следующим образом:

1) помещения, которые, во-первых, не являются частями квартир и, во-вторых, предназначены для обслуживания более одного помещения в доме (лифты, лестницы, лифтовые и иные шахты, межквартирные лестничные площадки и т.д.);

2) помещения, которые, во-первых, не принадлежат отдельным собственникам, во-вторых, предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений (помещения для организации досуга, детского творчества, культурного развития и т.д.);

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Здесь имеется ввиду земельный участок, границы которого определены для использования многоквартирного дома в установленном законом порядке[1]. Необходимо отметить, что право собственности на такой земельный участок возникает в силу закона, что является исключением из общего правила, в соответствии с которым вещные права на недвижимые вещи возникают с момента государственной регистрации.

Перечень общего имущества призван указать на объекты, которые всегда относятся к общему имуществу многоквартирного дома (земельный участок, на котором расположен дом), а также указать критерии определения общего имущества многоквартирного дома и примерный перечень такого имущества (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты и т.д.).

Анализируя указанную норму, необходимо отметить, что у всех вышеуказанных объектов есть общие признаки: они предназначены для обслуживания более чем одного жилого или нежилого помещения многоквартирного дома, находятся в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями, право общей долевой собственности на указанное имущество возникает в связи с приобретением лицом квартиры в многоквартирном доме.

 

Таким образом, под общим имуществом многоквартирного дома понимается недвижимое имущество, поступившее в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома в связи с приобретением права собственности на помещение в таком доме, предназначенное для обслуживания более чем одного жилого помещения многоквартирного дома и находящееся в неразрывной функциональной связи с многоквартирным домом.