5. Ограниченные вещные права на жилое помещение

Е.А. Суханов отмечает, что ограниченные вещные права, предметом которых является пользование жилым помещением, имеют предшественника в Римском праве: habitatio - особый личный сервитут, дающий право на постоянное проживание в чужом доме[1].

 

1. Представляется интересным выяснение правовой сущности прав граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении.

 Ст. 292 ГК РФ устанавливает, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, содержание этого права определяется положениями ЖК РФ.

Содержание субъективного права члена семьи собственника выражается, прежде всего, в возможности использовать жилое помещение для своего проживания. П. 2 ст. 31 ЖК РФ указывает, что данная категория субъектов пользуется жилым помещением «наравне с собственником», в том числе они обязаны обеспечить его сохранность. Кроме того, члены семьи собственника жилого помещения солидарно с собственником отвечают по обязательствам, которые возникают в связи с пользованием данным жилым помещением.

Право члена семьи собственника жилого помещения в соответствии с п. 3 ст. 292 ГК РФ является абсолютным и подлежит защите против любого лица, в т.ч. против собственника жилого помещения.

Вместе с тем необходимо отметить, что в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации. В то же время, права членов семьи на жилое помещение возникают в силу закона и в регистрации не нуждаются.

Прекращение семейных отношений между собственником жилого помещения и членом его семьи является фактическим основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Вместе с тем законодателем установлено диспозитивное правило, в соответствии с которым собственник жилого помещения и бывший член его семьи вправе установить иные последствия прекращения семейных отношений.

Субъективное право бывшего члена семьи собственника жилого помещения в ряде случаев на определенный срок может быть сохранено по решению суда. Основанием для сохранения права являются: (1) отсутствие основания для приобретения или права пользования в отношении иного жилого помещения, (2) имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства, которые не позволяют ему обеспечить себя жилым помещением. Суд уполномочен, при наличии соответствующего требования, обязать собственника обеспечить жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в отношении которых у собственника есть алиментные обязательства.

Основания для прекращения права бывшего члена семьи собственника жилого помещения: истечение срока действия соглашения с собственником, являвшегося основанием для возникновения права (п. 4 ст. 31 ЖК РФ); истечение срока, установленного решением суда; на основании решения суда, если прекратились обстоятельства, бывшие основанием для признания такого права; а также в случаях использования лицом жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допускающего его разрушение (п. 2 ст. 35 ЖК РФ).

 

 2. Право пользования жилым помещением возникает у граждан также на основании:

1) договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ, п. 1 ст. 601 ГК РФ);

2) завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ, п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Содержание указанных вещных прав определяется законом (а не договором или завещательным отказом). Его содержанием является возможность проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужой недвижимой вещи (п. 1 ст. 33 ЖК РФ). Управомоченный субъект данного права лишен возможности распоряжаться жилым помещением. Рассматриваемые вещные права являются срочными, а также сохраняются за управомоченными субъектами вне зависимости от смены собственника недвижимой вещи и подлежат защите против неопределенного круга лиц, в том числе и против собственника.

Представляется дискуссионным вещный характер права на проживание в жилом помещении гражданина - получателя ренты или пожизненного содержания с иждивением, поскольку оно одновременно является договорным условием и порождает обязательственные отношения. Е.А. Суханов отмечает, что такое право отвечает всем признакам ограниченного вещного права, включая «право следования»; более того, если оно возникает в отношении жилья, которое получатель ренты передал ее плательщику, то у его субъекта в силу прямых указаний закона (п. 1 ст. 587 ГК РФ) возникает также вещное право залога (ипотеки) на эту недвижимую вещь, которое становится ее вещно-правовым обременением[2].

 3) Статья 19 ФЗ № 189 «О введении в действие ЖК РФ», устанавливает ещё одно ограниченное вещное право на жилое помещение, связанное с правом бывшего супруга на приватизированное  жилое помещение. Согласно ст. 31 ЖК РФ, бывший член семьи собственника жилого помещения не сохраняет право пользования жилым помещением и может быть выселен по решению суда в случае, если добровольно он этого не делает. Однако, если речь идёт о приватизированной квартире, при приватизации которой бывший супруг отказался от участия в ней, то согласно указанной статье Вводного закона , положения ч. 4 ст. 31 ЖК на такого бывшего члена семьи не распространяются при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанное лицо имело равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено Законом или договором.