Лекция 5. Право собственности и иные вещные права на жилое помещение: понятие, субъекты, содержание, основания возникновения и прекращения

1. Понятие права собственности на жилое помещение.

Жилое помещение в соответствии со ст. 130 ГК РФ является недвижимой вещью. Соответственно в отношении жилого помещения могут быть установлены вещные права, предусмотренные действующим законодательством.

Под вещным правом понимается абсолютное субъективное гражданское право оформляющее состояние принадлежности вещей определенному субъекту.

Обычно указывают следующие признаки вещного права: - они оформляют принадлежность вещей определенным субъектам; - объектом вещного права всегда является индивидуально-определенная вещь; - вещное право является абсолютным, т.е. управомоченному субъекту вещного права противопоставлен неопределенный круг лиц обязанных воздерживаться от посягательств на вещь; - следование, т.е. переход права собственности на вещь к иным лицам не влечет прекращение других вещных прав на это имущество, право следует за вещью. - управомоченный субъект вещного права удовлетворяет свой интерес своими активными действиями в отношении вещи, господство которой осуществляет; - вещные права защищаются особыми способами защиты; - вещные права нормативны, т.е. их конкретные виды и содержание исчерпывающим образом определены в законе. Вместе с тем, абсолютность вещного права, упоминаясь наряду с остальными в качестве одного из признаков вещного правоотношения, предопределяет большинство признаков, упоминаемых в литературе как самостоятельные.

 

Жилое помещение может быть как объектом права собственности, так и объектом иных вещных прав.

 

Право собственности на жилое помещение.

Право собственности на жилое помещение это вещное право, оформляющее юридическую принадлежность жилого помещения конкретному лицу, содержание которого составляют правомочия владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования, которые установлены жилищным законодательством.

Право собственности на жилое помещение понимается наиболее полным вещным правом. Это означает, что иные вещные права ограничены по содержанию по сравнению с правом собственности, ограниченные вещные права не могут существовать в отрыве от права собственности. 

 

2. Основания возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение.

Способы приобретения права собственности на жилое помещение наряду с жилищным законодательством, предусмотрены ГК РФ.

Способы возникновения права собственности делятся на первоначальные и производные. Данное деление проводится по основанию наличия или отсутствия правопреемства от одного собственника к другому.

Возникновение права собственности на жилое помещение первоначальным способом регулируется ГК РФ, в частности к таким способам относятся:

- возведение жилого дома; в данном случае в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности возникает в силу государственной регистрации;

- приобретение права собственности на вещь в силу ст. 234 ГК РФ посредством приобретательной давности;

- приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество в порядке ст. 225 ГК РФ;

- приобретение права собственности в силу ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем вещи.

Производные способы приобретения права собственности на жилое помещение обладают большей спецификой и регулируются наряду с ГК РФ жилищным законодательством. К ним относятся:

- приватизация в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

- внесение членом жилищного или жилищно-строительного кооператива паевого взноса за квартиру в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, предоставленную этим лицам кооперативом;

- совершение субъектами частного права отчуждательных сделок в соответствии с нормами ГК РФ;

- переход прав на жилое помещение по наследству.

Также в качестве производного способа возникновения права собственности можно выделить реорганизацию юридического лица, в результате которой имущество перешло к правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Прекращается право собственности на жилое помещение по основаниям, предусмотренным ГК РФ, в то же время необходимо отметить, для прекращения права собственности на жилое помещение предусмотрены специальные основания. Так, ст. 293 ГК РФ предусматривает прекращение права собственности на жилое помещение в случае использования его не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйственного обращения с жильем, в результате которого допускается его разрушение. Указанной статьёй также предусмотрен порядок, в котором прекращается право собственности.

Кроме того, ст. 32 ЖК РФ предусматривает такое основание для прекращения права собственности на жилое помещение, изъятие его у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Данное основание для прекращения права собственности предусматривает ряд гарантий собственнику жилого помещения.

Основанием для изъятия земельного участка является решение соответствующего государственного или муниципального органа.

Собственнику жилого помещения направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для соответствующих нужд. Правовым последствием получения уведомления является несение собственником риска отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Соглашением с собственником жилого помещения определяются условия и сроки изъятия, в т.ч. и размер возмещения. Также соглашением может быть предусмотрено предоставление собственнику иного помещения взамен.

Принудительное изъятие жилого помещения допускается исключительно на основании решения суда и возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Размер возмещения за жилое помещение определяется в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Так же, к способам прекращения права собственности на жилое помещение закон относит обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ). Обращение взыска­ния на вещь по обязательствам собственника осуществляется только по решению суда, если иное не предусмотрено законом или договором. Право собственно­сти на жилое помещение, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения пра­ва собственности на изъятое имущество улица, к которому переходит это имущество.