4. Расторжение и прекращение договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, как было указано выше, ограничен сроком, но с преимущественным правом нанимателя, при соблюдении указанных в Законе требований, на возобновление договора, срок которого истёк.

Вместе с тем рассматриваемый договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Кроме того, возможно расторжение договора по инициативе нанимателя, но с соблюдением ряда условий:

- согласие постоянно проживающих с нанимателем членов его семьи;

- предупреждение наймодателя о предстоящем расторжении договора за три месяца до даты расторжения.

Пор инициативе наймодателя указанный договор может быть расторгнут только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным в Законе. Так, в силу части 3 ст 91.10 ЖК РФ, договор может быть расторгнут  по инициативе наймодателя в случаях, если наниматель:

- несвоевременно или не в полном объёме вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или размер этой задолженности превышает три среднемесячных платежа за предшествующие 12 месяцев;

- передаёт жилое помещение или его часть по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;

- обеспечен жильём в данном населённом пункте по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или имеет членство в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или имеется жильё, принадлежащее нанимателю и (или) постоянно проживающим с ним членам его семьи на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, если на занимаемое нанимателем жилое помещение нет других претендентов или есть другие жилые помещения в наёмном доме;

- совершает действия, указанные в пункте 2, или пункте 3, или пункте 4 части 4 статьи 83 ЖК РФ.

Прекращение договора найма жилого помещения возможно в случаях смерти одиноко проживающего гражданина, либо уничтожения жилого помещения, например при стихийном бедствии или иных чрезвычайных обстоятельствах.

При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Лекция 14. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Российское законодательство об оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Отношения по оплате гражданами жилого помещения и коммунальных услуг регулируются положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Жилищный кодекс детально регламентирует обязанность по внесению платы за помещение. Так в разделе VII ЖК РФ устанавливается обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для всех участников жилищных отношений, использующих данные помещения и пользующихся коммунальными услугами (ст. 153); определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154); детально урегулирован порядок внесения платы (ст. 155); установлены критерии определения размера платы за жилое помещение (ст. 156) и за коммунальные услуги (ст. 157); конкретизирована обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по несению расходов на содержание принадлежащих им помещений и на содержание общего имущества в таком доме (ст. 158); определены правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159) и компенсаций расходов на их оплату (ст. 160).

Кроме того, Федеральным законом от 25.12.2013 г. в ЖК РФ был внесён новый раздел – организация проведения капитального ремонта общего имущества МКД.

Помимо ЖК РФ, указанные отношения регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), другими федеральными законами (например, Федеральный закон от 26 марта 2003 года N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", Федеральный закон от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении", Федеральный закон от 7 декабря 2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении"), нормативными правовыми актами, изданными в соответствии с указанными федеральными законами (например, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491).

С учетом положений пункта 9 статьи 13 и пункта 10 части 1 статьи 14 ЖК РФ отношения по оплате жилого помещения и коммунальных услуг могут регулироваться также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

На отношения по предоставлению коммунальных услуг нанимателям жилых помещений по договору социального найма (далее - наниматели), а также собственникам жилых помещений в многоквартирных домах (далее - собственники), использующим жилые помещения для проживания, распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальными законами (часть 4 статьи 157 ЖК РФ).

В систему источников жилищного права, как известно, входят так же Постановления Пленума Верховного суда РФ. Немаловажными с точки зрения разъяснения закона в рассматриваемом нами вопросе, являются Постановление Пленума Верховного суда РФ № 14 от 02.07.2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», а также  Постановление Пленума Верховного суда РФ № 22 от 27.06.2017 г. «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемомго гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».