Лекция 13. Договоры найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования. Наёмные дома.

1. Понятие договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ, вступившим в силу (за исключением отдельных положений) с 22 июля 2014 г., установлена новая форма жилищного обеспечения граждан - предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в жилых домах, именуемых в Законе наёмными домами. Закреплённое ст. 40 Конституции РФ право граждан на жилище реализуется в основном, путём предоставления или приобретения жилья. На органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность обеспечить бесплатно (или, как сказано в Конституции РФ, за доступную плату) социальным жильём только малоимущих и иных указанных в законодательстве лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Вместе с тем, в России достаточно большое число граждан, не относящихся к категории малоимущих, но не имеющих возможности обеспечить себя жильём за счёт собственных или заёмных средств. Именно для таких лиц был создан жилищный фонд, состоящий из «наёмных» домов, жилые помещения в которых предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Определим понятие договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю), жилое помещение в наемном доме социального использования, или являющийся наемным домом социального использования жилой дом  во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Помимо ЖК РФ, правовое регулирование отношений найма жилых помещений жилищного фонда социального использования осуществляется Постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 г. «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

2. Договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования: существенные условия, стороны, срок, форма..

К числу существенных условий договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования закон относит предмет договора, срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Предметом рассматриваемого договора является жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры) (ст. 91.5 ЖК РФ).

Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:

1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. Требования, которым должна соответствовать такая организация, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 05.12.2014 г. «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.

Интересной, но не бесспорной, является, закреплённое ст. 91.14 ЖК РФ, право наймодателя прекратить приём заявлений граждан о предоставлении им помещений по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, если количество таких заявлений достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены гражданам по договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Исходя из буквального толкования указанной нормы, получается, что наймодатель не обязан прекращать приём таких заявлений. Получается, в этом случае, количество лиц, находящихся на учёте нуждающихся в предоставлении им жилых помещений жилищного фонда социального использования, будет неуклонно расти, что возвращает нас к ситуации с количеством лиц, находящихся на очередях нуждающихся граждан по договору социального найма. Таким образом нивелируется цель, поставленная законодателем при введении в гражданский оборот этой формы удовлетворения потребности граждан в жилье.

Нанимателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут выступать граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и граждане, признанные по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:

1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации;

2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относятся постоянно проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны в таком договоре и имеют права и обязанности, установленные ЖК РФ для членов семьи нанимателя по договору социального найма, за некоторыми исключениями, связанными со спецификой договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Так, для признания других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и других граждан членами семьи нанимателя жилого помещения жилищного фонда социального использования не требуется ведения с ним общего хозяйства, как это установлено для членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Права и обязанности сторон по договору определены главой 8 ЖК РФ "Социальный наем жилого помещения", за некоторыми исключениями, связанными с особенностями договора некоммерческого найма: его целевым назначением, срочностью и др. Так, наниматель не вправе обменять занимаемое жилое помещение на другое, не вправе сдавать все или часть жилого помещения в поднаем или в безвозмездное пользование, но вселение временных жильцов ему не запрещено (ст. 91.7 ЖК РФ). Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования - обязанность наймодателя, но в договоре может быть предусмотрено иное.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет. По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным ЖК РФ для нанимателя по такому договору.

Согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

1) плату за наем жилого помещения, включающую:

- возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;                                                                                                                        - расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;                                                                                                                        - расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;                                         - иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством Российской Федерации;

2) плату за коммунальные услуги.

Очевидно, что проживание в жилом помещении, предоставленном по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, будет обходиться нанимателю значительно дороже, чем по договору социального найма, предполагается , что плата за наём,  в рассматриваемом случае, будет компенсировать все издержки бюджета, включая затраты на строительство, реконструкцию или приобретение наёмного дома социального использования.

Особенностями договора являются также: передача в поднаем либо по договору безвозмездного пользования, обмен такого жилого помещения, его приватизация, а также переустройство и перепланировка не допускаются. 

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме. Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утверждается Правительством Российской Федерации.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации.

3. Наёмные дома.

Предназначенным для найма домом - наемным домом признается здание, которое (или все помещения в котором) принадлежат на праве собственности одному лицу и которое (или все жилые помещения в котором)  предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений (ст. 91.16 ЖК РФ)

Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений.

Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.

Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома

Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные в соответствии с земельным законодательством для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых расположены такие дома и земельные участки.

Цель использования здания в качестве наемного дома может быть изменена (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования, наемный дом коммерческого использования становится наемным домом социального использования) либо использование здания в качестве наемного дома прекращается в специальном порядке.

Изменение цели не допускается в случае, когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам.

Изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) или прекращение использования здания в качестве наемного дома, для создания, эксплуатации которого была предоставлена государственная и (или) муниципальная поддержка, до истечения срока, установленного указанными в части 5 статьи 91.19 решением или договором, допускается при условии возмещения этой поддержки в полном объеме.