Лекция 8. Общая характеристика договоров найма жилого помещения. Договор «коммерческого» найма жилого помещения.

1. Наем жилых помещений в Российской Федерации: определение, виды.

Универсальное определение всем видам договора найма жилого помещения содержится в Гражданском кодексе РФ. В п. 1 ст. 671 ГК РФ говорится: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Договор консенсуальный, возмездный и двусторонний.

Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГКРФ).

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает все разновидности такого договора, являясь также определением договора «коммерческого» найма жилого помещения. Отдельные виды договоров найма обладают спецификой, которая отражается в их определении.

Первый вид - договор «коммерческого» найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ.

 

Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования. Социальному найму в ЖК РФ посвящены главы 7 и 8, в ГК РФ указанному договору посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством .

Дадим определение договору социального найма. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Договор консенсуальный, возмездный и двусторонний.

Третья разновидность договора найма жилого помещения появилась в Российском законодательстве сравнительно недавно. Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ, вступившим в силу (за исключением отдельных положений) с 22 июля 2014 г., был установлена новая форма жилищного обеспечения граждан - предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в жилых домах, именуемых в Законе наёмными домами.                                                                                                                                              Дадим определение указанному договору. По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю), жилое помещение в наемном доме социального использования, или являющийся наемным домом социального использования жилой дом во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Договор консенсуальный, возмездный и двусторонний.

И,  наконец, четвёртая разновидность найма жилья – договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда.                                                                                             В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специали­зированного жилого помещения одна сторона — собственник спе­циализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и поль­зование для временного проживания в нем. Договор консенсуальный, возмездный и двусторонний.

2. Договор «коммерческого» найма: стороны, объект, форма, срок и содержание.

 

Наем жилья - традиционный институт ГК. Однако, в ныне действующем ГК он регламентирован с учетом регулирования жилищных отношений и специальным законом - Жилищным кодексом.

Наём жилого помещения на коммерческой основе, будучи разновидностью договорного владения и пользования недвижимым имуществом, по сравнению с социальным наймом, не диктует особых требований ни к нанимателю (кроме, разве что одного – это должно быть физическое лицо),  ни к предмету коммерческого найма. К слову сказать, ГК прилагательного «коммерческий» не содержит и служит оно для того, чтобы оттенить данную разновидность найма жилья от других видов найма жилых помещений.

Нанимателем  в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин , хотя  ст. 671 ГК его не называет, но этот признак следует из требований п.2 настоящей статьи . При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672), - в «коммерческом» найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677). В социальном найме названные лица - сонаниматели, в «коммерческом» найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.

Остановимся чуть более подробно на правовом положении лиц,  проживающих совместно с нанимателем.

Как установлено п.2 ст.677 ГК, в договоре «коммерческого» найма жилого помещения, помимо самого нанимателя должны быть указаны все совместно проживающие с ним лица. В случае, если они не указаны, их вселение к нанимателю производится по правилам ст. 679 ГК – с согласия всех совместно проживающих и при соблюдении требований о норме общей площади на 1-го человека. При вселении несовершеннолетних лиц ни согласия, ни соблюдения нормы жилой площади не требуется.

Не смотря на то, что ГК РФ наделил этих лиц равными с нанимателем правами по пользованию жилым помещением, ответственность за их неправомерные действия возложены только на нанимателя. Однако, эти лица могут приобрести статус сонанимателей, если, во-первых, известят об этом наймодателя в письменной форме, во-вторых, признают себя солидарными должниками перед последним и в-третьих, заключат с нанимателем письменный договор о солидарной ответственности перед наймодателем.

Наймодателем по такому договору могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений: граждане, юридические лица, публично-правовые образования.

 Объект договора - жилое помещение, которое удовлетворяет требованиям нанимателя и лиц, совместно проживающих с ним. Жилое помещение здесь - обобщенное понятие. Исходя из норм ст. 673, это жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания. Пригодность определяется в порядке, установленном жилищным законодательством. Применительно к ЖК, нормы о пригодности жилого помещения для проживания основаны на таких критериях пригодности, как способность отвечать санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям данного населённого пункта,  на усмотрение сторон, заключающих гражданско-правовой договор своей волей и в своём интересе.

Форма и срок договора найма.

В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно. Никаких других требований к форме закон не содержит. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. Правило ст. 674 ГК императивное, поэтому в случае заключения договора найма жилого помещения в устной форме наступят последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, а значит, невозможность при наличии спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания.

В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор найма жилого помещения на коммерческой основе, может быть заключен на срок, не превышающий пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный договор). В долгосрочном договоре наниматель по истечении указанного в нем срока имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Статья 684 ГК, закрепляя преимущественное право нанимателя на возобновление договора, устанавливает и порядок реализации этого права. На наймодателя возлагается обязанность за три месяца до истечения срока договора найма предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Какими могут быть эти "иные условия", в Кодексе не указано. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не отказался от продления договора, договор продлевается на тех же условиях и на тот же срок. В статье 684 ГК содержится еще одно правило, устанавливающее, что при согласовании условий договора на новый срок наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно проживающих с ним по договору найма. Очевидно, названная норма должна применяться в совокупности со ст. 679 ГК, то есть речь может идти лишь о лицах, на вселение которых наймодатель не дает согласия, либо о необходимости соблюдения требования о норме жилой площади. Приведенные ограничения не должны относиться к случаям увеличения числа проживающих за счет вселения несовершеннолетних детей.

Плата за жилое помещение.

Исходя из определения договора «коммерческого» найма (ст. 671 ГК) плата за жилое помещение является существенным условием договора. Размер оплаты коммунальных услуг одинаков вне зависимости от категорий пользователей этими услугами. Одностороннее изменение уровня оплаты по договору не допускается, за исключением случаев снижения уровня оплаты самим наймодателем. Обычно, стороны в договоре  определяют сроки внесения платы за найм, но если этого не сделано, то в соответствии с п.3 ст. 682 ГК, она должна вноситься ежемесячно.

Опять же, соглашением сторон устанавливается, вносит ли наниматель плату только за найм жилого помещения, или же оплачивает сверх установленной платы за найм ещё и коммунальные платежи.

Права и обязанности по договору жилищного найма.

 Обязанности наймодателя носят длящийся характер. В период действия договора найма,  он обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг.

В статье 676 ГК не указаны последствия нарушения наймодателем своих обязанностей. Общим последствием невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной своих обязательств является возмещение причиненных убытков (ст. 393 ГК). Помимо возмещения убытков наниматель вправе требовать компенсации морального вреда. Возможность предъявления указанных требований установлена ст. 15 Закона о защите прав потребителей (в редакции от 9 января 1996 года)<17> и постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей"<18>, разъяснившего, что Закон о защите прав потребителей распространяется и на отношения между нанимателем и наймодателем, который является одновременно исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставлять, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма (аренды) (п. 2 постановления).

Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 Кодекса. В них входят: использование жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности, своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей. Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора (ст. 687).

Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель.

Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678), а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК).

Наниматель вправе предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам на условиях временного проживания или договора поднайма. Общим является то, что как временные жильцы, так и поднаниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, а также то, что для вселения как временных жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан.

 

3. Изменение и расторжение договора «коммерческого» найма.

В любой момент стороны, в соответствии со ст. 452 ГК могут внести необходимые изменения в условия договора «коммерческого» найма жилого помещения.

 Правовой механизм изменения договора «коммерческого» найма несколько отличается от изменения договора социального найма, во многом это обусловлено действием различных правовых ном – норм жилищного и гражданского законодательства. Гражданским кодексом предусмотрена замена нанимателя в договоре «коммерческого» найма на замену с участием первоначального нанимателя (п.1 ст. 686 ГК) и без его участия в случае его смерти или выбытия из занимаемого жилого помещения (п.2).

 Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя, если не получено разрешение наймодателя - не допускается. Суд, куда могут обратиться граждане в связи с признанием кого-либо из них нанимателем,  не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя.

Требуется безусловная согласованность сторон на перемену нанимателя -  первоначального нанимателя и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Правом быть признанным новым нанимателем наделяются совершеннолетние лица, постоянно проживающие совместно с первоначальным нанимателем. Условия  пользования жилым помещением остаются прежними, что же касается той части договора, в которой содержатся сведения о нанимателе и гражданах, постоянно проживающих с нанимателем, то она подлежит изменению.

Изменение договора найма в двух случаях - смерти нанимателя или его выбытия - осуществляется независимо от возражений на замену нанимателя со стороны наймодателя вопреки правилу, изложенному в п.1. Единодушное согласие всех постоянных пользователей, проживавших с умершим или выбывшим нанимателем, имеет решающее значение для замены его на нового нанимателя, которым становится один из них. По закону в этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях.

Если нет согласия всех указанных лиц относительно кандидатуры нового нанимателя вместо умершего или выбывшего первоначального нанимателя, постоянно проживающие переводятся в категорию сонанимателей.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

Статья 687 ГК определяет условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Наймодатель, в свою очередь, вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 Кодекса. Договор найма может быть расторгнут в случаях:

-  невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Кроме того, последствие расторжения договора «коммерческого» найма в указанном случае, в отличие от расторжения договора социального найма, более суровое  – выселение без предоставления другого жилого помещения

- разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.

Суд, рассматривая требование нанимателя о расторжении договора по указанным причинам, вправе вместо расторжения договора предоставить нанимателю определенный срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не внесет причитающиеся с него суммы за пользование жилым помещением, не приведет в надлежащее состояние жилое помещение и т. п.), то по новому иску наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. При этом суд может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок.

- когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо они систематически нарушают права и интересы соседей. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГК запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций.

Нарушающими права и интересы соседей могут быть расценены любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, то есть носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений (п. 4 ст. 687 ГК). Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма.

-  И, наконец, как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма, если помещение стало непригодным для проживания или пришло в аварийное состояние;

-  В других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Статья 688 ГК устанавливает последствия расторжения договора найма жилого помещения: выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, то есть полное освобождение жилого помещения.