39. Недвижимое имущество: понятие, признаки. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В качестве основных признаков недвижимости можно выделяют:

1. прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

2. индивидуальную определенность;

3. ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке)./58/

4. признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).

Предприятие в нашем законодательстве относится к недвижимости. Предприятие – это неделимый объект, искусственно обособленный комплекс имущества, предназначенный для обслуживания одной цели, синтез объектов, образуемый единое целое, и в качестве целого оно выступает как объект гражданских правоотношений. Таким образом, целостность – это невозможность отделения каких-либо составляющих.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». Признак публичности в соответствии с его традиционным пониманием означает, что права на недвижимое имущество подлежат записи публичным порядком в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилу происходит с момента соответствующей регистрации. Такие объекты недвижимости, как водные и воздушные суда, в том числе космические объекты, подлежат специальной регистрации в иные реестры. Данные сведения дают возможность установить фигуру правообладателя и тем самым обеспечить определенную уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве. Участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости.

К недвижимому имуществу законодательство относит три основные группы объектов:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, общее имущество многоквартирного дома).

Следовательно, в настоящее время состав недвижимости можно разделить на группы:

А. Недвижимость «по природе»:

1. участки земли;

2. участки недр;

3. обособленные водные объекты.

Б. Объекты прочно связанные с землей:

1. здания;

2. сооружения;

3. леса;

4. многолетние насаждения;

5. нежилые и жилые помещения;

6. объекты незавершенного строительства;

7. иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без ущерба невозможно.

В. Объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:

1. воздушные и морские суда;

2. суда внутреннего плавания;

3. космические объекты;

4. общее имущество многоквартирного дома;

5. предприятия как имущественные комплексы.