Общее имущество здания не относится к имущественным комплексам, оно в действительности состоит из частей дома. Права на общее имущество всегда следуют судьбе жилых помещений.

Таким образом, некоторые имущественные комплексы признаются недвижимыми вещами (предприятия и единые недвижимые комплексы), некоторые — нет.

Оффтоп: Андрей Владимирович Егоров и веселье:

1) с машиноместами (речь о подземном паркинге)

Есть проблема в понимании, что есть машиноместо:

-Помещение

-Квази-помещение —>мнение Егорова!

-Доля в праве (отсюда преимущественное право в покупке)

Критерий помещения - 4 стены, поэтому раньше нормальным считалось признать помещение только весь этаж подземного паркинга Квази-помещением мы признаем только поле кадастровой регистрации

2) с Интернетом

Подключение Интернета

Как это толкуется:

-Неправомерное пользование общим имуществом

-Конструктивное вмешательство в общее имущество - 3 ст.36 ЖК ->уменьшение общего имущества нужно согласие всех

Общая собственность затрагивает всех, поэтому надо согласие всех сособсвтенников, но получить такое согласие трудно, поэтому могу и без этого согласия

Дело в Калининграде:

1ый этаж - офис Интернет-провайдера. Он сам себе провел Интернет через весь дом. Обоснование: я собственник могу пользоваться общим имуществом (крыша и тд).

Президиум областного суда: дурак, общая собственность —>нужно согласие всех остальных собственников.

3) С перепланировкой

Нужно согласие властей и собственников, по закону Егоров: это отклик совка, ведь по сути властей не должно трогать, что там с перепланировкой! Это касается только собственников дома

4) Помещения бывают - императивно общее (всегда общее) ->к нему доступ необходим в любое время всем (помещение со счетчиками, подвал и тд) - диапозитивное общее (здесь нравится Егорову толкование Запада): то, что объект может быть индивидуальным помещением, застройщик может сразу сказать, что остается в общей собственности + надо для 100% запись в ЕГРП ->например, последний этаж будет зимним садом для всех жителей

Переход из общей в индивидуальную ->регистрация общего имущества

->каждый регистрирует свою долю на это общее имущество (имеем общедолевую) ->каждый продает свою долю 1ому лицу

234g

->доли все объединяются и получают помещение в индивидуальную собственность

Регистрационные системы

* Из нескольких приобретателей права на одну и ту же недвижимость, каждый из которых основывает свое приобретение на распоряжении одного и того же записанного в книгу лица (фактически уже более не управомоченного) и права которых конкурируют друг с другом, предпочитается тот, кто первым записал свое приобретение.

Поскольку с записью в книгу связано не само возникновение права, а лишь признание за ним возможности быть противопоставленным другим, конкурирующим с ним правам, то есть признание записанного права предпочтительным, принято считать, что французская регистрационная система основывается на принципе противопоставимости.

Претворение этого принципа в практических отношениях означает, что упомянутые в указанном Декрете акты переносят субъективные права и без их записи в поземельную книгу: право возникает или изменяется в соответствии с условиями сделки и подлежит защите от противоправных посягательств.

Действие принципа противопоставимости ведет к тому, что вследствие невнесения в книгу записей о состоявшихся распоряжениях вещью содержание книги может в любой момент оказаться недостоверным для каждого из добросовестных приобретателей одной и той же вещи от одного и того же лица: вследствие более поспешной записи любого из конкурирующих прав все прочие

235g

приобретатели не будут считаться субъектами прав, которые они рассчитывали приобрести, полагаясь на содержание книги.

Тезисы Безвенко про регистрационные системы:

->в обороте недвижимости принцип внесения ->право подлежащее регистрации возникает в момент регистрации

->принцип противопоставимости хорош только в маленьком обществе, где все друг друга

знают.

->Принцип внесения, соединенный с положительной регистрационной системой

(отрицающей юридическое значение отпадения сделки, на основании которой было передано право), имеет пожалуй самый серьезный эффект для оборота. Такой подход превращает внесенные права в

служащей основанием для передачи права) также работает достаточно эффективно. НО отмена сделки будет влечь за собой недостоверность реестра.

->В описанной ситуации принцип внесения (вместе с принципом открытости реестра и принципом легалитета реестра) порождает эффект публичной достоверности. Он работает на создание фигуры добросовестного приобретателя, то есть, лица, которое, полагаясь на реестр, полагало, что записанное в нем лицо является собственником, хотя в действительности это было не так.

->Фигура добросовестного приобретателя не нужна в позитивной регистрационной системе, так как лицо, записанное в реестр, является собственником.

ПРИНЦИП ПОВОДА (Самойлов)

Теоретическая разработка публичной достоверности исторически является результатом синтеза теории видимости права и учения о защите доверия. Первая из них рассматривала возникающую посредством внешнего фактического состава видимость права на стороне неуправомоченного отчуждателя одновременно как прямое основание, существенную конструктивную предпосылку и объяснение приобретения права собственности от

неуправомоченного лица. Второе учение исходило из одностороннего (закрытого) рассмотрения свойств приобретателя и видело в его добросовестности решающую предпосылку приобретения права.

В первоначальном виде теория видимости права прямо связывала внешнюю видимость права, порождаемую определенным фактом (составом) на стороне отчуждателя, с фикцией материальной управомоченности последнего. Центральным здесь оказывался вопрос легитимации распоряжающегося лица посредством внешне видимого факта при совершении сделки с приобретателем. Именно поэтому видимость права нередко именовали легитимацией.

Внутренним ограничением теории о видимости права является принцип повода . Эффект легитимации, обусловленный внешней видимостью, распространим только на те случаи, когда прежний собственник участвовал в создании данной видимости или должен нести ответственность

236g

за ее последующее существование. При этом учитывается причинно-следственная связь между действиями собственника и возникновением видимости. Непринятие мер по снижению потенциально исходящей из факта видимости опасности, находившейся в сфере контроля собственника, с политико-правовой точки зрения способно оправдать потерю им своего права. Принцип повода не применяется в отношении публично достоверных записей в поземельной книге. То обстоятельство, что инициатива создания полного и гласного реестра недвижимости принадлежит публичной власти, а ведение самого реестра осуществляет государственный орган в регламентированном порядке, практически исключает для собственника возможность самостоятельно создать виновный повод для возникновения видимости права другого лица.

Вызываемая типовым фактическим составом видимость признается средством легитимации. Однако действие легитимации обусловлено требованием к добросовестности приобретателя, поскольку у лица, осведомленного о неуправомоченности контрагента в момент приобретения, не может возникнуть подлинная видимость права.

Принципы определения стоимости недвижимости

Можно выделить четыре группы принципов.

Принципы, основанные на представленнях пользователя Принципы, связанные с компонентами недвижимости Принципы, связанные с рыночной Принцип наиболее эффективного использования

Первая группа принципов основана на представлениях пользователя и включает в себя принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности: объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какомулибо пользователю и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип замещения - максимальная цена недвижимости определяется минимальными затратами, за которые может быть приобретен другой объект аналогичной полезности, т. е. типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему будет стоить приобретение аналогичного объекта равной полезности на местном рынке. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке стоимости недвижимости.

Принцип ожидания: стоимость объекта недвижимости определяется величиной текущей стоимости доходов или иных выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью (ожидаемой полезностью).

Вторая группа принципов связана с компонентами недвижимости и включает в себя принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающих и уменьшающихся доходов, сбалансированности и экономического разделения прав.

Третья группа принципов связана с рыночной средой и включает в себя принципы зависимости, соответствия, конкуренции, изменения, принцип взаимодействия спроса и предложения.

Принцип зависимости заключается в том, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе ее местоположения.

237g