14. Залог земельных участков.

Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется:

• Гражданским кодексом (общие положения залоговых отношений распространяются и на залог земельного участка);

• Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Согласно ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Это консенсуальный, возмездный, двусторонний договор

Залогодателем может быть:

сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (ст. 5, 6 Закона об ипотеке) и на основании федерального закона не исключен из оборота или не ограничен в обороте, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков:

находящихся в государственной или муниципальной собственности; участков, размеры которых меньше установленных минимальных

предельных размеров. Возникновение ипотеки возможно (ст. 334 ГК РФ): 1. на основании договора;

2. на основании закона.

Существенные условия:

1. предмет;

Земельный участок, прошедший кадастровый учет и пр. Обязательное приложение к договору ипотеки земельного участка – кадастровый план заложенного земельного участка. Должны быть указаны кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование передаваемого в ипотеку земельного участка. 2. его оценка;

Цена земельного участка при передаче его в ипотеку определяется соглашением сторон, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

3. существо, размер и срок основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Форма: простая письменная с необходимостью государственной регистрации самого договора.

Отсутствие государственной регистрации влечет недействительность договора. Он считается ничтожным и вступает в силу только с момента его регистрации.

Залогодатель вправе осуществлять застройку переданного в ипотеку земельного участка, но в таком случае право требования залогодержателя распространяется и на возводимые здания, строения, сооружения.

В случае обращения взыскания на заложенный земельный участок должны быть сохранены его целевое назначение и разрешенное использование. При ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения обращение взыскания на заложенное имущество происходит только после сбора урожая.