1. Предмет (Ст.554 гк)

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Земельный участок должен быть индивидуально определен, в том числе указаны данные о его месторасположении, размере, целевом назначении и разрешенном использовании (в соответствии с п.2 ст.8 ЗК – в договорах, предметом которых

выступает земельный участок, должна быть указана категория), государственном кадастровом учете, в приложении к договору – обычно план земельного участка.

При купле-продаже земельный участок обязательно должен находиться на государственном кадастровом учете.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Цена (Ст.555 гк).

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Недопустимые условия. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи (договора мены) земельного участка (п.2 ст.37 зк):

1) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; 2) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Форма договора

Договор купли-продажи земельного участка заключается в простой письменной форме (ст.550 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

По желанию сторон, договор может быть нотариально удостоверен, право собственности переходит с момента государственной регистрации (в Росреестре) в порядке, определенном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Характеристика сторон договора

Сторонами в договоре могут выступать граждане и юридические лица, иностранные граждане и иностранные юридические лица (ст.15 ЗК), Российская Федерация (ст.17 ЗК), субъекты РФ (ст.18 ЗК), муниципальные образования (ст.19 ЗК)

Продавцом должен являться собственник земельного участка или иное лицо, уполномоченное в силу закона или договора распоряжаться земельным участком. Иностранцы не вправе покупать земельные участки на приграничных территориях (п.3 ст.15 ЗК), земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (ст.3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются и по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации. Права и обязанности сторон по договору Права продавца:

право на получение цены земельного участка

право требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода прав на земельный участок 3) вправе требовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи в случае неисполнения покупателем условий договора и возмещения убытков, связанных с неисполнением покупателем своих обязанностей по договору.

Обязанности продавца:

обязан передать покупателю земельный участок, в том числе путем составления и подписания акта приема-передачи земельного участка, который может содержать сведения об обнаруженных недостатках земельного участка

сообщить покупателю всю имеющуюся у него информацию и передать документы относительно обременений земельного участка правами третьих лиц и публично- правовых ограничений пользования земельным участком.

передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).

При продаже земель сельскохозяйственного назначения продавец должен уведомить об этом исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, чтобы S РФ, в месячный срок, в соответствии со ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», мог реализовать принадлежащее ему преимущественное право покупки земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, указанное преимущественное право может быть делегировано законом субъекта РФ муниципальным образованиям, расположенным на территории соответствующего субъекта РФ.

При купле-продаже государственных (муниципальных) земельных участков в порядке приватизации и продажи собственником зданий, строений и сооружений договор купли- продажи земельного участка носит публичный характер (публичный договор), продавец обязан совершить такую сделку.

Права покупателя:

вправе получить купленный земельный участок

получить от продавца информацию об обременениях и ограничениях земельного участка 3) требовать государственной регистрации перехода на него права.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации покупателю, что могло повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, покупатель вправе требовать либо соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка, либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения понесенных убытков.