Условия пользования помещениями и критерии их ухудшения

Укажите в договоре конкретные условия пользования объектом аренды. Если такие условия существенно ухудшатся, вы сможете воспользоваться правом снизить арендную плату (п. 4 ст. 614 ГК). Так обойдете ограничения, которые связаны с предпринимательскими рисками.

Например, можно предусмотреть возможность снижения арендной платы, если сократится общий трафик посетителей в торговом центре. Данные о среднем трафике можно исчислять на основании независимых или совместных с арендодателем исследований или публичных источников, например, сообщений о закрытии торгового центра.

Пример формулировки о снижении арендной платы вследствие снижения трафика

«Арендодатель обязан обеспечивать общий поток посетителей (трафик) в торговом центре в размере [указать количество посетителей в час] (средний общий трафик). Арендная плата подлежит снижению на ___% по заявлению арендатора в случае снижения среднего общего трафика в торговом центре на ___%, если такое снижение длится непрерывно в течение __ дней. Заключение дополнительного соглашения о таком снижении не требуется».

Арендная плата

Арендную плату можно установить двумя разными способами: в виде твердой денежной суммы или формулы для ее расчета.

Пример формулировки об арендной плате в виде твердой денежной суммы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 10 000 руб. (десять тысяч рублей), включая НДС».

Пример формулы для расчета арендной платы в зависимости от курса иностранной валюты «Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 1000 $ USA (одной тысячи долларов США) в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

По общему правилу менять размер арендной платы можно не чаще одного раза в год. В договоре стороны могут прописать другой порядок (п. 3 ст. 614 ГК). В частности, арендатору выгодно установить срок, за который арендодатель должен предупредить о повышении арендной платы. 

Пример формулировки о праве арендодателя менять размер арендной платы

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».

Сравните эту формулировку с невыгодным для арендатора условием об автоматическом повышении арендной платы:

Пример формулировки об автоматическом повышении арендной платы

«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей в месяц. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей в месяц».

Еще один способ защитить интересы арендатора — заранее установить в договоре лимит для повышения арендной платы:

Пример формулировки об ограничении права арендодателя менять размер арендной платы

«3.1. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, но не более чем на 5% от действующего размера арендной платы.

3.2. Изменение арендной платы, предусмотренное в п. 3.1 Договора, осуществляется путем письменного уведомления арендодателем арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».

Обратите внимание: если в договоре установлен порядок расчета и конечная сумма в каждом месяце получается разной из-за скачков курса валюты, это не считается изменением размера арендной платы. Ведь формула расчета остается прежней, меняются только показатели, которые входят в такую формулу.

Из видео узнаете, как проверить в договоре аренды условия о порядке внесения арендной платы, коммунальных платежах и обеспечительном платеже.