914

УДК 332.642

ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ИЖС В АГРАРНО-РАЗВИТЫХ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЯХ ПЕРМСКОГО КРАЯ

А.Л. Желясков, К.В. Рязанова

ФГБОУ ВО Пермский ГАТУ, г. Пермь, Россия

E-mail: alzh@mail.ru, kseniya.1999.26.03@mail.ru

Аннотация. Методика государственной кадастровой оценки предусматривает проведение анализа рынка недвижимости по утвержденным сегментам. Проведен анализ интенсивности рынка индивидуального жилищного строительства в разрезе муниципальных округов Пермского края, выявлены особенности рынка в зависимости от уровня развития социальной, инженерной инфраструктуры в населенных пунктах, уровня развития экономики на обследуемой территории. Сделаны выводы о необходимости совершенствования методики кадастровой оценки.

Ключевые слова: рынок, индивидуальное жилищное строительство, сегмент, инфраструктура, рыночная стоимость, кадастровая стоимость.

Как известно, государственная кадастровая оценка земли и иных объектов недвижимости проводится на основе анализе рынка. Рыночные цены являются основой для обоснования кадастровой стоимости. Достоверная информация о сделках на рынке недвижимости является основой для определения кадастровой стоимости. Поэтому одной из задач при расчете кадастровой стоимости является анализ рынка недвижимости.

Целью исследования является изучение рынка (ИЖС) индивидуального жилищного строительства в муниципальных образованиях Пермского края, где развито аграрное производство. В отличие от муниципалитетов, где не развивается сельскохозяйственная отрасль, на этих территориях действуют иные факторы, влияющие на стоимость ИЖС. Поэтому объектом исследования выступают те территории, жители которых заняты, в основном, в аграрной сфере.

Рынок индивидуального жилищного строительства в последние пять лет активно развивается. Наибольший пик активности пришелся на 2020-2021 годы. В последние годы предложения о купле-продаже земли так же не снижаются. Оживление спроса на сегмент рынка «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) способствовали различные льготные программы ипотеки. Также большое значение имеют процентные ставки по сельской ипотеке. Они значительно меньше, чем процентные ставки при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости. Благодаря принятым мерам господдержки при оформлении ипотеки на строительство жилых домов в 2022 году, по данным статистики составила 32,9 тыс. кредитов на 138,8 млрд. руб. – в 3 раза больше по количеству и в 4 – по сумме, чем за 2021 год. Об интенсивности рынка ИЖС на территории Пермского края свидетельствуют данные, представленные на рис. 1.

401

Анализ показывает, что численности населения стремительно сокращается. Это отражается и на рынке индивидуального жилищного строительства. В качестве примера выбраны два объекта - один находится в поселке Шадейка (рис. 3, 4), второй объект в деревне Андреевка (рис. 7, 8). Интересно сравнить разницу в рыночной и кадастровой стоимости данных объектов.

На рис. 4 видно, что объект имеет удачное местоположение. Рядом находится школа и детский сад, поликлиника, магазины. Также в поселке развиты все инженерные системы. Стоимость продажи данного объекта составляет 4, 1 млн рублей. При этом кадастровая стоимость 2,7 млн руб., или 65,8% от рыночной.

Следующий объект это индивидуальный жилой дом в д. Андреевка.

403

По данным публичной кадастровой карты (ППК) видно, что объект расположен в отдаленном месте, вблизи находится лес и водоем. Стоимость данной недвижимости составляет – 399 000. Еще стоит отметить тот факт, что в данной деревне отсутствуют какие-либо коммуникации.

Сравнение цены двух объектов, находящихся в одном муниципальном округе, входящих в один экономический кластер, показало, что кадастровая стоимость в обоих случаях значительно меньше рыночной, что противоречит требованиям методических указаний государственной кадастровой оценке объектов недвижимости и существует необходимость совершенствования методики кадастровой оценки этого сегмента.

Список литературы

1.О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ // СПС «Консультант Плюс», интернет-сайт. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/, свободный. – Загл. с экрана

2.Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс]: приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

404

картографии от 04.08.2021 г. № П/0336 // СПС «Консультант Плюс», интернет-сайт. –

:https://www.belcentrgko.ru/media/site_platform_media/2022/3/9/prikaz-rosreestra-ot-04082021-n- p0336-ob-utverzhdenii-met.pdf (дата обращения 05.05.2023).

3.Желясков, А.Л. О необходимости учета социально – экономических условий сельских территорий при оценке земель сельскохозяйственного назначения. / Желясков А.Л., Сетуридзе Д.Э.// Московский экономический журнал. - 2020. – №10. Режим

:https://qje.su/selskohozyajstvennye-nauki/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-10-2020-39/ (дата обращения 05.05.2023).

4.Желясков, А.Л. Кадастровая деятельность и задачи государственного управления землепользованием / А.Л. Желясков // АгротехнологииXXI века: материалы Междунар. научн.- практ. конф. – Пермь: Изд-во ИПЦ «Прокростъ», 2018. ‒ С. 343-348

5.Пермьстат: служба государственной статистики [Электронный ресурс]: территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю - Режим доступа: https://permstat.gks.ru/ - Загл. с экрана.

УДК 351.777.81

ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ ВНУТРИ СЛОЖИВШЕЙСЯ ПРОМЫШЛЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ

А.Л. Желясков, С.С. Сергеева

ФГБОУ ВО Пермский ГАТУ, г. Пермь, Россия

E-mail: alzh@mail.ru, likruser@mail.ru

Аннотация. Рассматриваются вопросы совершенствования сложившихся землепользований в границах промышленных территорий крупных промышленных центров. Строительство новых объектов ограничено градостроительными нормами и правилами, невозможностью осуществления доступа к образовавшимся объектам, Разделенные в прошлом крупные государственные предприятия на мелкие объекты сегодня испытывают ряд ограничений и сталкиваются с невозможностью расширения. В статье рассматривается порядок подготовки документации по планировке промышленных территорий в городах.

Ключевые слова: межевой план, проект планировки, проект межевания, территориальная зона, элементы планировочной структуры.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Сложным нерешённым вопросом многих предприятий, является доступ к образовавшимся территориям. Зачастую территории больших предприятий были разделены на более мелкие и проданы разным юридическим и физическим лицам. При разделе никто не подумал о том, каким же образом будет осуществлен доступ к землям общего пользования, и соответственно, возникли проблемы с проездами, которые располагаются на территории вновь образованных участков, собственники которых, вынуждены пропускать порой неограниченный круг лиц, если предприятия не являются режимными и занимаются частным предпринимательством.

405

Зачастую предприятия сталкиваются с ситуацией, когда территория, фактически используемая ими, не соответствует юридическим границам. Происходит это в процессе уточнения границ, которое проводилось ранее по старым документам без проведения необходимой для данной процедуры, а именно, без инженерно-геодезических изысканий. Данную проблему решает подготовка проекта межевания территории, которая осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков.

Для решения данной проблемы предусмотрена подготовка проекта планировки территории, которая осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Подготовка проекта планировки и проекта межевания осуществляется в соответствии с пунктом 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, и в соответствии с пунктом 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Обоснование определения границ элементов планировочной структуры.

Всоответствии с Приказом Минстроя РФ от 25 апреля 2017 г. № 738/ПР к элементам планировочной структуры относятся:

район, микрорайон, квартал, территория общего пользования, за исключением улично-дорожной сети, территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, территория, занятая линейным объектом и (или) предназначенная для размещения линейного объекта, за исключением улично-дорожной сети

иулично-дорожная сеть.

Вграницах промышленной территории Пермского края, ограниченной железнодорожными путями, ул. Маяковского, зданием по ул. Маяковского, 2, ул. Опытной, ул. Красина в Дзержинском районе города Перми, располагается одно из градообразующих предприятий - ОАО «Пиломатериалы «Красный Октябрь», которое успешно развивается. В настоящее время планирует строительство нового цеха для организации производства лущеного шпона лиственных пород,

Внастоящее время ул. Маяковского на отрезке в границах территории проектирования используется в качестве местного тупикового проезда, по которому осуществляется подъезд к производственной территории предприятия ООО «Красный Октябрь». Сквозной общий проезд через территорию ООО «Красный Октябрь» запрещен, доступ осуществляется по пропускам.

Вся проектируемая территория расположена в границах исторически сложившегося промышленного района «Заимка-Заостровка». Кварталы и микрорайоны, как таковые, отсутствуют, так как являются элементами планировочной структуры, присущими, прежде всего, территориям жилой или общественной застройки. Границы кварта-

406

лов, как правило, определяются красными линиями улиц (территорий общего пользования – улично-дорожной сети).

В части развития объектов транспортной инфраструктуры Генеральным планом предложено развить ул. Маяковского до районного значения, в системе связей сделать продольной. Создание этой связи (реконструкция улицы) – цель долгосрочного территориального планирования и не включено в перечень мероприятий, реализация которых должны быть выполнена в расчетный срок (с 2028 по 2034 года).

С учетом этого, проектом предлагается ул. Маяковского оставить тупиковой, установить ширину поперечного профиля в размере 18 метров, ширину полосы проезжей части установить в размере 3,5 м с числом полос – 2, ширину тротуаров с обеих сторон по 2,5 м. Геометрия предлагаемого поперечного профиля ул.

Маяковского приведена на рис. 1. Прочие улицы в границах проектирования (ул. Опытная и ул. Красина) являются обычными, квартальными. Параметры и местоположение квартальных улиц, не отображенных на картах Генерального плана с привязкой к местности, определяются в документации по планировке территории.

Улица Опытная также является тупиковой. В границах проектирования располагается та ее часть, которая в настоящее время используется в качестве тупика и разворотной площадки для автотранспорта. С учетом этого, проектом предлагается для этой части улицы установить красные линии для организации разворотной площадки с размерами 22,3 на 15,0 м. Для возможности оценки ширины профиля ул. Опытной на рисунке. Здесь отображено предложение по установлению красных линий с установкой поперечного профиля в размере 11,0 метров.

Для реализации указанного проектного решения (за границами проектирования) потребуется изъятие части земельного участка существующего гаражно-строительного кооператива № 76, которому на праве постоянного бессрочного пользования (свидетельство о праве постоянного бессрочного пользования ГСК № 76 при лесокомбинате «Красный Октябрь» по ул. Опытной в Дзержинском районе города Перми от 15 марта 1993 г. № 1190)предоставлен земельный участок площадью 0,23 га. Данный земельный участок не образован в соответствии с действующим законодательством и не поставлен на государственный кадастровый учет. Точных сведений о его границах нет.

Рисунок ‒ Границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры

407

Границы существующих элементов планировочной структуры для проектируемой территории ранее были установлены и закреплены красными линиями только для участка ул. Маяковского.

Данным проектом определены границы планируемых элементов планировочной структуры с учетом устанавливаемых красных линий и границ проектирования.

Предлагается обоснование определения границ и параметров зон планируемого размещения объектов капитального строительства провоить в следующей последовательности. Границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства определены с учетом установленных границ элементов планировочной структуры, а также фактического и планируемого землепользования.

Правилами землепользования и застройки города Перми предельные параметры строительства в части максимального или минимального коэффициента застройки не установлены.

В соответствии с пунктом 1.1 раздела I части IМестных нормативов градостроительного проектирования в городе Перми, утвержденных решением Пермской городской Думы от 29 декабря 2022 г. № 1408 (далее – МНГП) установлены расчетные показатели в отношении следующих областей нормирования:

объекты инфраструктуры социального назначения;объекты инфраструктуры обращения с твердыми коммунальными отходами;объекты транспортной инфраструктуры;объекты рекреационной инфраструктуры.

В результате реализации проекта межевания к территориям общего пользования будут отнесены земельные участки №№ 1.1, 1.3, 1.5 и 1.8.

Образуемые земельные участки, в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд, отсутствуют.

Список литературы

1.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023) URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040 (дата обращения 04.05.2023).

2.Приказ Минстроя России от 25.04.2017 г. № 738/пр (ред. от 13.05.2021) Об утверждении видов элементов планировочной структуры URL: https://legalacts.ru/doc/prikaz-minstroja- rossii-ot-25042017-n-738pr-ob-utverzhdenii/(дата обращения 04.05.2023).

3.Свод правил Производственные объекты Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий) Land planning of industrial facilities ОКС 91.020 Дата введения 2020-03-18// URL: https://hseblog.ru/kb/document/3071/files/12371/СП%2018.13330.2019%20 (дата обращения

04.05.2023).

4.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023) 25 октября 2001 года N 136-ФЗ URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773//(дата обращения 04.05.2023).

5.Официальный сайт Правительства РФ: [Электронный ресурс]. URL: http://government.ru/programs (дата обращения 04.05.2023).

5.Официальный сайт Федеральной Государственной Информационной системы территориального планирования [Электронный ресурс]. URL: https://fgistp.economy.gov.ru//(дата обращения 04.05.2023).

408

УДК 528.443

О НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ КОММУНАЛЬНЫХ СЕТЕЙ В ГРАНИЦАХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

А.Л. Желясков, К.А. Туктамышева

ФГБОУ ВО Пермский ГАТУ, г. Пермь, Россия

E-mail: alzh@mail.ru, kristy99@list.ru

Аннотация. Переоформление системы учета и регистрации прав на объекты недвижимости внесло коррективы в порядок работы. С одной стороны был систематизирован свод зарегистрированных прав в единой информационной системе, с другой стороны не было учтено, то, что неизбежно возникнут потери сведений о ряде характеристик объекта. В статье рассматриваются варианты преодоления этой проблемы.

Ключевые слова: техническая инвентаризация, коммунальные сети, технический паспорт.

Как известно, технический учет и техническая инвентаризация, а также регистрация возникновения и переход права собственности на объекты капитального строительства осуществлялись органами технической инвентаризации до 1998 года. В 1998 году в силу вступил Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а далее в 2000 году закон № 28ФЗ «О государственном земельном кадастре». Целью №122-ФЗ являлось создание единого реестра прав на недвижимость и сделок с ним, а также упорядочение регистрационных процедур в отношении недвижимого имущества в целом, а целью №28-ФЗ была систематизация действий по сбору, документированию, накоплению, обработке, учёту и хранению сведений. Данному учету подлежали только земли. Сооружения и здания в данный учет не включались, их учет так же продолжали вести органы технической инвентаризации (далее - ОТИ).

Врезультате действия данных законов учет объектов недвижимости был разделен на учет прав (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее - ЕГРП) и технический учёт. Технический учет объектов капитального строительства осуществлялся ОТИ, а учет земельных участков государственным земельным кадастром.

В2007 г. был принят № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [1], который заменил государственный земельный кадастр на государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН). Этот закон внес коррективы в нормативно-правовую базу. Объектами учета стали не только земельные участки, но и сооружения, здания, строения. При этом важно отметить, что ГКН стал реестром недвижимого имущества, содержащим его качественные и количественные характеристики. ГКН содержал сведения о правах, но они носили лишь осведомительный характер.

В2012 году появляется понятие «технический план», данный документ становится необходимым для постановки объектов капитального строительства на государственный кадастровый учет. Начиная с 2011 года для наполнения сведений ГКН все базы и документы всех БТИ были оцифрованы, и данные сведения были внесены в

409

ГКН. Объектам, внесенным в ГКН по техническим паспортам, был присвоен статут «ранее учтенный».

Формально на данном этапе отпала необходимость инвентаризации объектов капитального строительства, в связи с переоформлением системы учета и регистрации права на объекты недвижимости.

В 2015 году вступает в силу закон № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”[2], после его вступления № 122-ФЗ теряет силу нормы закона о регистрации, а № 361-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов”[3 ] преобразует № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в № 221ФЗ «О кадастровой деятельности». Частью 6 ст. 72 Закона № 218-ФЗ определено, что с 1 января 2017 г. сведения ЕГРП и ГКН считаются сведениями, содержащимися в едином государственном реестре недвижимого имущества (далее – ЕГРН).

На данном этапе собственники или заинтересованные лица начинают сталкиваться с неполнотой и недостаточностью сведений внесенных в ЕГРН. Выписка на объект капитального строительства содержит в себе большое количество информации, которая служит для определения характерных точек объекта, конфигурации, местоположения, сведения о зарегистрированных правах, годе завершения, кадастровой стоимости, основной характеристики.

Для таких объектов капитального строительства как индивидуальные жилые дома для эксплуатации данных сведений будет достаточно, но для объектов коммунальной инфраструктуры в границах населенного пункта информация не является исчерпывающей. В разделе выписки со схемой расположения объекта недвижимости на земельных участках можно увидеть проекцию наземного, надземного или подземного расположения. При построении по координатам контуры объектов представляют собой проекции на горизонтальную плоскость (не отражаются в аксонометрии), (рисунок)

На сегодняшний день встает ряд вопросов, касающихся важных характеристик объектов коммунальной инфраструктуры. Так, например, в случае когда объект имеет подземную прокладку, неизбежно возникают следующие вопросы:

-глубина залегания сети;

-учитывает ли указанная протяженность подъемы и спуски линеного объекта;

-диаметр трубы;

-количество камер, компенсаторов и т.д.;

-если рядом находятся два линейных объекта, то одинаково ли их расположение, либо они находятся на разных уровнях в вертикальной плоскости.

Данных сведения в выписке из ЕГРН на объект нет. Тем не менее, такую информацию в свое время содержал технический паспорт.

Отказавшись от обязательной технический инвентаризации, с одной стороны, был систематизирован свод зарегистрированных прав в единой информационной системе но, с другой стороны, не было учтено, что объединение приведет к потере сведений о ряде характеристик объекта. Кроме этого ряд характеристик объектов недвижимости был утрачен в процессе оцифровки технических паспортов.

410