Анализ
судебного решения о прекращении права собственности
Краткий пересказ Дела № 2-1206/2019
Администрация г. Томска обратилась в суд с иском к Чистоусовой А.И. о прекращении права собственности на жилое помещение путем выкупа, установлении денежной компенсации, указав, что согласно выписки из единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) собственником жилого помещения является Чистоусова А.И.
Как следует из постановления администрации г. Томска от 18.10.2016 №1140 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» дом признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с постановлением администрации г. Томска №469 от 01.06.2018 жилое помещение находящееся в собственности у ответчика подлежит изъятию для муниципальных нужд. Как следует из требования №2424/04 от 20.12.2016, истцом предложено ответчику-собственнику жилого помещения Чистоусовой А.И. произвести совместно с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома в течение 6 месяцев с момента получения требования. Указанное требование было получено ответчиком 03.11.2017, о чем на требовании имеется отметка «от сноса отказываюсь» и подпись представителя Чистоусовой А.И., действующей по доверенности Пучковой М.А.
Была проведена экспертиза (включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ) Представитель Чистоусовой А.И. –Пучкова М.А., действующая по доверенности, ознакомлена с заключением экспертизы, указала, что от заключения соглашения отказывается, в связи с несогласием суммы оценки
Ответчик в администрацию с заявлением о выплате возмещения за изымаемое недвижимое имущество не обращалась. Таким образом, истец полагает, что Чистоусова А.И. отказавшись от заключения соглашения, нарушает права администрации г. Томска, поскольку, в силу действующего жилищного законодательства, администрация г. Томска обязана изъять жилое помещение путем выкупа и в полной мере реализовать установленную обязанность.
На основании вышеизложенного, истец просит прекратить путем выкупа администрацией г. Томска право собственности Чистоусовой А.И. на жилое помещение общей площадью 48,6 кв.м., и установить подлежащую уплате Чистоусовой А.И. денежную компенсацию в опр. размере; указать, что решение суда по данному гражданскому делу, является основанием для внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Стороны
Истец: Администрация г. Томска Ответчик: Чистоусова А.И., её представитель Пучкова М.А.
Третье лицо: представитель Департамента архитектуры и строительства Томской области
Аргументы сторон
Истец просит прекратить путем выкупа администрацией г. Томска право собственности Чистоусовой А.И. на жилое помещение общей площадью 48,6 кв.м., и установить подлежащую уплате Чистоусовой А.И. денежную компенсацию в опр. размере; указать, что решение суда по данному гражданскому делу, является основанием для внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Ответчик: представитель ответчика Пучкова М.А. также против удовлетворения требований возражала, указав, что с указанной истцом выкупной ценой не согласна, поскольку она явно занижена.
Представитель третьего лица Герасимов В.В. поддержал исковые требования администрации г. Томска, указал, что не согласен с выкупной ценой, установленной экспертизой, поскольку компенсация за не произведенный капитальный ремонт завышена. В обосновании своих доводов привел, что на тот момент, когда квартира ответчиком была приватизирована, сам покупал и продавал квартиры и аналогичных ответчику квартиры стоили около <данные изъяты> руб.
Аргументы суда
Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Всилу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Всоответствии со ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);
Всоответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.
Нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), возлагается на истца.
Согласно п.п. «г» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 Жилищного кодекса РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
Всилу статей 279, 281-282 Гражданского кодекса РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
Всилу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Подтверждение рыночной
Сторонойстоимистца:остиВ качестве доказательства , подтверждающего рыночную стоимость спорного жилого помещения, представлен Отчет № 941/18 от 17.12.2018 ИП Доценко Ю.Г., в соответствии с которым рыночная стоимость жилого помещения (квартиры)
площадью составляет 1397800 рублей.
По ходатайству стороны ответчика, была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Бюро оценки» ТОККО».
В соответствии с заключением эксперта, рыночная стоимость спорного жилого помещения на дату оценки составляет <данные изъяты> рублей, в том числе: стоимость квартиры, стоимость предполагаемого права аренды на земельный участок, убытки, компенсация за не произведенный капитальный ремонт.
Определением суда была назначена дополнительная экспертиза об установлении размера компенсации за не произведенный ремонт. В соответствии с заключением эксперта №252-2019 от 12.11.2019 ООО «Бюро оценки» ТОККО» 612000 рублей – компенсация за не произведенный капитальный ремонт до 10.04.2001, <данные изъяты> рублей – компенсация за не произведенный капитальный ремонт.