Земельная рента и ее виды. Земельная рента, арендная плата и цена земли.
Земельная рента— это цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов.
Земельная рента — доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков.
Виды земельной ренты
Земельная рента представлена двумя основными видами:
дифференциальной рентой;
абсолютной рентой.
Земельные участки расположены в различных природно-климатических зонах: одни в благоприятных, другие в неблагоприятных, гораздо худших условиях. Отличаются земли и по местоположению: некоторые расположены вблизи крупных городов и транспортных артерий, другие лежат на отдаленных территориях.
Вместе с тем следует иметь в виду, что земельный фонд страны ограничен, т.е. как всей земли вообще, так и земельных участков определенного качества имеется ограниченное количество.
Хозяйства, работающие на лучших землях или территориально наиболее близко расположенные к рынку, находятся в выгодном положении по сравнению с хозяйствами на худших или отдаленных участках, поскольку их издержки значительно ниже. Это дает возможность извлекать дополнительный доход, получивший название дифференциальной ренты I степени(естественное плодородие земли).
Кроме естественного плодородия земли существует экономическое плодородие. Оно связано с последовательными дополнительными вложениями в нее капитала и отражает интенсивный путь развития сельскохозяйственного производства. Хозяйства, эффективно использующие капитальные вложения и ведущие интенсивное производство, получают дифференциальную ренту II степени.
Абсолютная рента является следствием абсолютно неэластичного предложения земли в условиях существования на неечастной собственности. С одной стороны, частная собственность на землю исключает свободную миграцию капитала в сельское хозяйство. С другой стороны, величина пригодных для сельскохозяйственного использования земельных угодий ограничена. В этих условиях землевладельцы запрашивают арендную плату за любые земельные участки, а арендаторы устанавливают завышенные цены на сельскохозяйственную продукцию, чтобы иметь возможность заплатить эту арендную плату.
Абсолютная земельная рента представляет собой экономический механизм, обеспечивающий рачительное отношение к земле.
Распределение земельной ренты между субъектами сельскохозяйственного производства зависит от типа ренты. Дифференциальная рента I степени в полном объеме принадлежит землевладельцу, поскольку он устанавливает арендную плату на уровне, учитывающем качество участков земли.
Дифференциальная рента II степени является результатом усилий арендатора и полностью присваивается им.
Абсолютная рента присваивается землевладельцем в форме арендной платы за обладание абсолютно ограниченным ресурсом.
Арендная плата и цена земли
На практике рентные отношения имеют прямое отношение к механизму формирования арендной платы за пользование землей и цены земли. Фактически арендная плата представляет собой цену за пользование землей или, другими словами, это издержки пользователя земли, которые он должен осуществлять, используя этот ресурс в течение какого-то времени, поскольку земля, как правило, принадлежит не ему. Таким образом, арендная плата – это рента с точки зрения арендатора. Поэтому рента и арендная плата количественно совпадают, если на арендуемой земле нет каких-то элементов основного капитала. Если же такие элементы присутствуют и принадлежат, при этом, собственнику земли, то арендная плата включает в себя кроме ренты ссудный процент на примененный к земле капитал, а также амортизационные отчисления на этот капитал. Эта особенность арендной платы имеет зачастую достаточно существенное значение и влияет на характер арендных отношений. Так, улучшение качественных характеристик земли, даже если оно является следствием деятельности арендатора, становится достоянием собственника земли после истечения срока арендного соглашения. Поэтому арендатору выгоднее заключать арендное соглашение на длительный срок, в то время как арендодатель (собственник земли) объективно стремиться к минимизации сроков аренды. Очевидно, что в этих условиях нормализация арендных отношений предполагает применение мер государственного регулирования, направленных на оптимизацию сроков аренды или получение прав на компенсацию затрат по улучшению качественных характеристик земли.
Цена земли – это капитализированная земельная рента. Поскольку продажа участка земли одновременно является продажей права на получение дохода с него, цену на участок земли можно представить как дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:
(где Pt– цена участка земли, Rn – рента (годовой доход) получаемая с земли в n-ом году, i – текущая рыночная ставка ссудного процента, N – число лет, в течение которых земля будет приносить доход. Поскольку земля имеет бесконечный срок службы, суммирование начинается с единицы и уходит в бесконечность. С точки зрения математики для N=∞ будет справедливо:
Где Pt– цена участка земли, R – годовая земельная рента, i – рыночная ставка ссудного процента. Если на земле существуют какие-либо постройки, то с них также может быть получен доход. Но это уже будет доход с капитальных вложений. Поскольку любые постройки не являются вечными, их цена при продаже земельного участка должна рассчитываться отдельно.
Анализируя рынки земли, следует помнить, что земля является недвижимостью и потому различия в земельной ренте, обусловленные различным местоположением земельных участков, непреодолимы. В связи с этим на рынках земли различия в земельной ренте, а, следовательно, и в цене земли являются скорее правилом, чем исключением.